Bostadsbubbla i Sverige?

Spekulantsspaning OPs projekt "Lyceum", 76 lägenheter
Projektet uppdelat på två föreningar

BRF Vegalotten
69 lägenheter
Rådmansgatan 70 A/B+Teknologgatan 8 A-C

BRF Vega 6
7 lägenheter
Teknologgatan 8 E

Sålda på Hemnet / Booli: 23 st varav 3 objekt verkar finnas flera gånger

Månad // Genomsnittligt kvm pris (antal)
*biyta räknad som 1/3

2016
apr // 111,4 (2)
maj // 113,4 (1)
jun // 81,3 (1)
sep // 113,9 (2)
nov // 121,3 (2)

2017
jan // 116,9 (1)
feb //129,7 (1)
mar // 122,9 (1)
apr // 95,5 (1)
maj // 95,6 (1)
jun // 112,9 (1)
okt // 108,6 (1)
dec //108,4 (1)

2018
jan // 115,5 (2)
feb // 98,9 (3)
mar // 97,9 (2)

5 lägenheter till salu just nu på Hemnet / Booli.

Kvm pris * // Pålägg mot ekonomisk plan
85,9 // -13%
106 // 0%
109,5 // 18%
110 // 0 %
114,4 // 27 %

Spekulationsgrad:
(23-3+5)/76= 32,9%

Nej, detta stämmer inte. I fallet Naqqa (mailsvar från kommunen):

"Kommunen äger sammanlagt 200 bostadsrätter. Jag vet inte just nu om någon av dessa lägenheter berörs av problemet med besittningsrätt, låt mig återkomma om det.

Under 2018 har det inte gjorts några förvärv och inga fler planeras just nu. 122 av lägenheterna köptes under 2016 och 2017. Tidigare bestånd förvärvades före 2014. Jag har inte någon komplett förteckning över när de tidigare köpen gjorts. Vill du ha det?"

Sedan är det sannolikt ett gäng villor också.

Ja, invandrarna utgör givetvis en efterfrågan på marknaden, vare sig de efterfrågar med egen eller annans plånbok.

https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/arstastraket/rorviksbacken/bostader-och-priser/21402--/

Enligt Bobubbla på Twitter sänks 3: or i detta projekt med mellan 800 000 - 1 100 000, alltså runt 20%.
Byggs dessa med förlust nu då eller hur är det med marginalerna i byggbranschen?

Och även då enligt Booli:
https://www.booli.se/annons/3015328

23% prissänkning

Första kvartalet börjar närma sig sitt slut, så det kanske är nu vi får en störtflod av prissänkningar för att utvecklarnas försäljningssiffror ska visa på någon form av försäljningsaktivitet.

Och det är knappast några 10%-sänkningar som räcker för detta.

Många annonser inregistrerade av Booli igår och idag avseende tvåor på Södermalm.

Priser i annonserna (kkr/m2):


58,4
60,0
60,8
68,4
68,4
68,6
71,6
73,5
73,7
74,4-------median
75,0
77,4
77,9
78,9
79,3
79,8
79,8
81,2
84,8

booli.se

=>
6 av 19 begär nu under 70 kkr/m2
Bara 2 av 19 begär över 80 kkr/m2

...att jämföra med slutprisernas median, som just nu ligger kring 80 kkr/m2. Eller varför inte jämföra med Göteborgs innerstad där medianpriserna ligger kring 55 kkr/m2, eller Malmö Centrum med 33 kkr/m2.

Då ska vi dock komma ihåg att t ex priserna i Göteborg steg med 100% på fem år 2012-2017.

VA!? Kan man få lägenhet med annans plånbok? Och det säger du nu, jag som precis köpt

Det här skall bli intressant att följa. Några av jättarna med stark kassa och som därmed har råd att sänka priset kanske väljer den strategin för att kunna visa någon slags försäljning under kvartalet.

Bostadsproducenter med skral kassa får nog åkalla högre makter för att ta sig ur det här.

Oscar Properties hör nog till den senare kategorin. Låt oss sammanfatta status 10 mars 2018:

Projekt // Säljstartat under kvartalet // Bokad&sålt under kvartalet

Pågående nyproduktion
HG7 Etapp 3 // Troligen 0 // Troligen 0
79&Park // # // Troligen 0
Norra tornet 1 // # // Troligen 0
Norra tornet 2 // Kanske 1 säljstartad // Troligen 5 bokade eller sålda under kvartalet

Pågående konvertering
Bageriet // # // Möjligtvis 2 bokade eller sålda under kvartalet
No 4 // # // Möjligtvis 2 bokade eller sålda under kvartalet
Nybrogatan 19 // # // Möjligtvis 3 bokade eller sålda under kvartalet

Cykelfabriken // i träda
Unité // i träda

Så bokade/sålda hittills under kvartalet ser ut att vara 5-12 lägenheter att jämföra med 0 bokade och 102 sålda kv.1 2017.

Ouch!

BoKlok säljstartar sitt 71-lägenhetsprojekt i Bålsta på måndag.
http://www.boklok.se/boletare/hitta-bostad/till-salu/projekten/sverige/Uppsala-lan/balsta_teaken/

1,1 MSEK för ettor
1,7 MSEK för tvåor
2,0 MSEK för treor
2,3 MSEK för fyror

...är ju inte på något sätt billigt (även om det är halva priset av vad andra tar i Barkarbystaden). Dock är jag inte rätt person att uttala mig om hur attraktiv Bålsta är som ort.

BoKlok säljer även lägenheter för ungefär samma pris i Upplands Väsby

1,7 MSEK för tvåor
2,1 MSEK för treor
2,6 MSEK för fyror

http://www.boklok.se/boletare/hitta-bostad/till-salu/projekten/sverige/Stockholms-lan/esplanaden/

=>
Man får hoppas att BoKlok steg för steg sätter prisstandarden också för övriga. Även om ingalunda heller BoKlok är överdrivet billiga. De har säkert också betalat alldeles för mycket för sin mark.

Nyproduktionsspaning Veidekkes projekt "Svea Symfoni" och "Svea Serenad"

Ingen förändring sedan 5 februari.

BRF Svea Symfoni 103 lägenheter
38 osålda, varav 36 till salu och 2 reserverade
36 till salu med ett pris över 10 MSEK och ett sammanlagt nominellt värde om 536,1 MSEK
2 till salu med ett pris under 10 MSEK
0 reserverade med ett pris över 10 MSEK
2 reserverade med ett pris under 10 MSEK
Inflyttning 2019

BRF Svea Serenad 129 lägenheter
67 osålda, varav 62 till salu och 5 reserverade
27 till salu med ett pris över 10 MSEK och ett sammanlagt nominellt värde om 382,5 MSEK
35 till salu med ett pris under 10 MSEK
2 reserverade med ett pris över 10 MSEK och ett sammanlagt nominellt värde om 27,9 MSEK
3 reserverade med ett pris under 10 MSEK
Inflyttning 2019/2020

Kommunerna började tro att de skulle kunna leva av markförsäljningar:

"Från och med 2016 har Järfälla kommun övergått till att följa RKR:s vägledning ”Redovisning av kommunal markexploatering”, vilket bland annat innebär att intäkter från markförsäljning inom exploateringsområden inte längre klassificeras som försäljning av anläggningstillgång/reavinst utan ingår bland verksamhetens intäkter."

"Intäkterna från exploateringsredovisningen (markförsäljningar) uppgår i bokslutet till 385,5 mnkr, vilket är 24,4 mnkr lägre än budgeterat. Av exploateringsintäkterna om 385,5 mnkr kommer 369,8 mnkr från markförsäljning för bostadsbebyggelse och 15,7 mnkr för industri- och verksamhetsbebyggelse. Av intäkterna för bostadsbebyggelse kommer 297,9 mnkr från försäljning på Barkarbyfältet och 56,9 mnkr från markförsäljning i Kallhäll."
Järfälla årsredovisning 2016

Sedan gick det visst lite sämre 2017:

"Järfällas bokslut för 2017 visar på en fortsatt stabil ekonomi och god ekonomisk hushållning i den tillväxt som kommunen befinner sig i. Årets resultat blev ett överskott om 72 miljoner och innehåller engångsposter från markförsäljning och kostnader för utbyggnad av tunnelbanan till Barkarby."

"Resultatet om 72 miljoner kronor (mnkr) inkluderar ett positivt resultat för exploateringar om 145 mnkr och kostnader för fördyring av tunnelbanan och en ny uppgång om 177 mnkr."
https://via.tt.se/pressmeddelande/starkt-ekonomiskt-resultat-nar-jarfalla-stanger-2017?publisherId=1325304&releaseId=2139085


2018 ...

---
Detaljplanen för etapp tre i Barkarbystaden - godkänd för antagande
https://via.tt.se/pressmeddelande/detaljplanen-for-etapp-tre-i-barkarbystaden---godkand-for-antagande?publisherId=1325304&releaseId=2239361

=>
Järfälla kommun gör Sverige en stor tjänst som absorberar en befolkningsökning som andra har orsakat. När/om ekonomin i Järfälla kraschar är det därför ingen som ska gnälla om staten behöver hjälpa till. Järfälla gör oss övriga en stor tjänst med detta massbyggande.

PS
Järfällas markförsäljningsintäkter är peanuts i jämförelse med Stockholms kommun som väl sålde för över 4 miljarder (2016 eller 2017)

Det börjar bli så många projekt där ingenting säljs att vi snart får börja leta efter dem där något faktiskt sålts. JMs Charlottenlund (klart för inflyttning) verkar väl ha sålt en del, och så då Ikanos brf Lyfta i Barkarbystaden (också klart för inflyttning).

Men av projekt som inte är klara för inflyttning, i Stockholmsregionen, så kan jag nog inte på rak arm nämna något, där det sålts mer än någon strölägenhet de senaste månaderna.