Köpa VS Hyra - Uträckning på 30år.

Hej, jag sitter och räknar på fördelen med att Hyra vs Köpa en bostad.
I mitt scenario är kontantinsatsen 500,000kr och bostaden kostar 3,5miljoner och ställer detta mot att hyra en större lägenhet istället och använda kontantinsatsen till aktiesparande som följer index.

Detta slår man sedan ut på 30 år för att se vilket av alternativen som ger bäst avkastning och jag kan bara få fram att det är smartare att hyra än och köpa. Här är ett utdrag från min amerikanska vän som gjort likadant. Han jämför precis på samma sätt fast med amerikanska mått.

"Renting vs Buying a House
Buying:

on a 1 mil house, you pay 200k down payment
4.125% interest 30 yr loan for 800k: 600k interest
You get 35% of the housing loan back on income tax deductions, so 210k back on taxes if you have income all 30 years.
after tax deductions, 390k spent on interest.

1.9% property tax, 35% of it back on income tax deductions
19k property tax at the beginning,
house value goes up by 4% per year, average according to zilow.
after 30 years, a 1 mil house become 3.243 mil.
if house value triples to 3.243 mil, 61k property tax at the end.
using these numbers, average property tax over the 30 years: (19k+61k/2)=40k
40k * 30 years = 1.2 million in property tax. get back 420k in taxes if working all 30 years.
total 780k in property tax spent.
780k spent on property tax, 390k spent on interest, 1 million spent on house, X spent on maintenance costs.
2.17 million spent on house, house sells for 3.243 million. profit 1.073 million before maintence costs and taxes. first 250k profit on a housing sale is not taxed and the rest is taxed at 20% capital gains tax. Remaining 823k is taxed at 20% = 164,6k in tax.
buyer profits 908,4k after 30 years.

Renting:

3750 per month rent
if rent price goes up same amount (x 3.243), 12161 per month rent at the end of 30 years.
7955 per month average rent for 30 years = 2.863 million spent on rent.
average wasn't exact since the rent growth isn't linear. goes up 4% per year.
the renter didn't make a down payment on a house. Instead, he invests the 200k down payment and gets average returns of s&p 500, 9,8% he now has 3,3 million after 30 years.

profit 1,39 million from renting and investing the down payment. 278k"

Någon annan som har gjort en sådan uträckning? Jag har lite svårt att få fram exakt vad alla skatter kostar i Sverige och sen göra om det till exponentiella funktioner, skulle behöva lite hjälp om någon har ett spreadsheet över liknande kalkyl hade varit jättesnällt!

Tacksam för svar

Hyra>köpa

Hur långt bak i tiden hade du tänkt att räkna för att få fram bostad- och aktiemarknadens utveckling?

Skatterna:
skattereduktion på lånen (avdragsgiltiga)
30% skatt på aktieförsäljning såvida inte ISK-konto (tautologi?).

Sen har du avgifter vid köp och även potentiell avgiftsökning ifall räntorna går upp och brfen har höga lån etc... Generellt så blir din kalkyl väldigt svår.

Sitter du säkert på jobbet och kan klara amortering + "skräckränta" (~7%), har jag svårt att tänka mig att det skulle vara en dålig affär på den tidshorisonten. Jämför med att många som köpte på sent 80-tal, på toppen precis innan århundradets fastighetssmäll, idag ligger skapligt plus. Tänk även att 30 år är en stor del av ditt liv, antagligen de "betydelsefulla" 30 åren av ditt liv (åren mellan 30 och 60) och då kan det vara värt att bo gött.

Dock blir ofta den månatliga utgiften lägre i en kommunal, hyresreglerad hyresrätt. Ställer vi "köpeboendescenariot" mot att du får fatt på en bruksvärdeslya och att du investerar "mellanskillnaden" i utgift på börsen?

Såg en intressant dokumenter,i ämnet vägen till ekonomiskt oberoende.
Och dom kom fram till samma sak som du.
Ska se om jag hittar den igen,

Tack gör det.

För att jag ska kunna räkna på detta behöver jag veta samtliga eventuella skatter och dess %, om någon insatt kan meddela samtliga gör jag gärna en kalkyl med exponentiella funktioner som betyder att man kan pricka in vilka siffror man vill för att jämföra med sin egna ekonomiska sits.

Ska inte saker som nödvändiga renoveringar/underhåll och övriga inköp räknas med när man köper ett hus? Med övriga inköp syftar jag exempelvis på trädgårdsredskap för att kunna sköta trädgården (eller åtminstone klippa gräset) och annat som krävs för att man ska kunna göra småsaker/hemmafix i huset utan att behöva anlita hjälp utifrån jämt. Sedan tillkommer ju driftkostnader.

Om man hyr istället, så slipper man sådana kostnader. Åtminstone i form av fristående kostnader utöver hyran.

Kan inte se att din amerikanske vän har räknat på några sådana saker, och du nämner det inte själv.

Kan vara bra att räkna med att man inte kommer vara ungkarl för resten av livet också. Själv trodde jag att 40 kvadrat skulle räcka fint resten av livet, men ju mer man mognar desto mer inser man att en lägenhet bara räcker så långt (även om den skulle vara 100 kvadrat+ stor).

jo det är inräknat

nä och jämförelsen är ett hus i jämnstor fördelning som en hyresrätt, tänk dig en 4a eller 5a

Står ju bara "Maintenance" och summan X. Så det är varken inräknat eller specificerat vad som ingår i den utgiftsposten.

Varför ens jämföra hyresrätt och hus? Antar för övrigt att hyresrätt innebär endast lägenhet (även om det finns radhus som är hyresrätter också). Hade varit mer rättvist och på sätt och visst enklare att jämföra likvärdiga lägenheter (hyresrätt vs bostadsrätt), likvärdiga radhus (hyresrätt, bostadsrätt och friköpta) och likvärdiga hus (hyrda hus vs hus som man äger).