Bostadsbubbla i Sverige?

Håller helt med. De 11 700 nya bostadsrätterna och småhusen, de drygt 6700 hyresrätterna och de 1000-2000 ombyggnadslägenheter som blir klara i Sthlms län i år, in alles ca 20 000 bostäder kommer leda till en flyttkarusell. Det är inte 20 000 bostadslösa som skall flytta in i dessa bostäder. Utan 20 000 personer som vill ha 'ett bättre' boende (ur deras helt personliga perspektiv).

Ni som inte tror på en bostadsbubbla och bor i Sthlm, se er omkring, är det inte så att ni alla känner en hel del personer som måste sälja sin nuvarande bostad för dyra pengar om de inte skall hamna i knipa? Hur många av er känner någon som måste köpa en bostad för dyra pengar för att inte hamna i knipa? Ju fler Stockholmare som kommer till insikt att 20 000 bostadägare sitter i klistret (och ungefär lika många året efter) desto trögare kommer försäljningen gå. När sedan flyttkarusellen löser upp ineffektiviteterna så säger det plopp...

Du verkar mena fallet då efterfrågan inte riktigt hinner mötas av produktion. I allmänhet är inte de så stora och gäller särskilt länge, och ger inte någon nämnvärd störning i samhället.

Under 2017 är nog den lilla puckel vi ser just det. Och det är lite svårt att se att det skulle ha någon nämnvärd störning i samhället i stort.
Det kan också vara så att den lilla puckeln beror på amorteringskrav. Överhetens regleringar ger däremot ofta märkbara störningar i samhället.

Ditt prat om "Ohållbara prisnivåer" och dess relevans är fortfarande väldig oklart.

Om det är ett "empiriskt faktum" så har du mätt upp det. Hur då?

Varför skulle min konsumtion minska av att min villa skulle minska lite i marknadsvärde.
Under de flesta år jag har bott i en ägd bostad har jag haft närmast noll koll på min bostads marknadsvärde. Det är när det varit läge att flytta som jag försökt förstå det. (Den senaste tiden har jag dock det iom att Booli levererar estimat och pratet i tråden om bubbla motiverade att jag prenumererade på det).

Länken går till skönlitterärt flum. Vad har det med saken att göra. Här ska vi väl försöka hålla oss till fakta och verifierade marknadsmekanismer.

Jag illustrerar marknadsmekanismer med andra varor. Och visar att flummet är falsk. Det påstådda flummet stämmer där inte med uppmätt data i verkligheten.

Flummet är känslobaserat. Genom att göra som jag gör visar jag att flummet inte har någon förankring i verkligheten.

Flummarna kan inte tänkt i principer och generella mekanismer och börjar då jämra sig om att det inte är exakt samma vara. Vilket är irrelevant för marknadsmekanismer.

M3 ökar mindre. I lågkonjunktur är framtidstron svag och företag/folk vill inte investera/konsumera.
Det är tvärtom så det är närmare till hands att öka på amortering snarare än att låna.

Det är för att sänka räntebördan. Inte för att någon skall låna mer.
Sänks räntebördan så dämpas effekterna av lågkonjunkturen.
Säg att du blir arbetslös men tack vare att Riksbanken sänker räntan slipper du för hyreshöjning. Det är vad det handlar om. Men detta gör inte att du springer iväg till banken och lånar för att köpa en ny platt-tv.
Men det är vad bubbelpratarna fått för sig. Och jag försöker få dom att begripa att det stämmer inte. Men jag är inte så framgångsrik.

Olle är inte banken. Du har missförstått detta.
Olle är bankens långivare. Banken har lika mycket in/upp-låning som utlåning. Banken är bara en mellanhand.
Ränta är bara en omfördelning av köpkraft mellan bankens låntagare och bankens långivare.
En ränteändring går bara rakt igenom banken.

Många av er bubbelpratare & penningsystemhaverister verkar inte förstå detta. Ni verkar slarva bort bankens in/upp-låning och fantiserar om att räntan stannar i banken.

Vet inte hur många ggr jag förklarat detta och det bara inte fastnar.

Det är du som påstår och då har du förklaringsbördan.

Penningmängd har ökat mer än BNP i massor med år.
Det räcker med att 350 mdr omsätts varje månad för att upprätthålla BNP. Dvs resterande M1 på 2300 mdr kan ligga helt still.

Dvs M1 skulle kunna minska mycket drastiskt och BNP skulle iaf kunna upprätthållas.

Dvs största delen av M1 används inte för ekonomisk aktivitet utan fungerar som finansiellt sparande.

Er bubbelpratares fokusering på penningmängd är väsentligen en goddag yxskaft-aktivitet.

Och var trollade du fram de anställda som jobbade i de frisersalongerna?

Alternativt får du förklara hur ökandet av tomma frisersalonger utan anställda skulle sänka några priser.

Avsikten med exemplet var att ni skulle förstå att BNP inte bara ökar för att man lånar och konsumerar. Något som förvånansvärt många har förvånansvärt svårt för att få in i skallen.

Ska BNP öka ska någon stå där och utföra mer arbete. Det sker inte bara för att man lånar. Och ökar man capita så ökar iaf inte BNP/Capita.
Ökad skuldsättning/penningmängd ökar INTE BNP.
Det är rationaliseringar och innovationer som ökar BNP. Och dessa drivs fram av vinstintresse.
Det är profitjagande privatkapitalister som ni har stigande tillväxt att tacka för.

Vinst återinvesteras, för att aktieägarna ser att man får hygglig avkastning på det kapital men riskerar.
Nej, man gör inte pengar på pengar. Ingen betalar för det. Folk betalar för att det levereras varor och tjänster.

Trivialt exempel: Folk är beredda att betala 35 SEK för en latte.
Då kan du som profitjagande aktieägare ställa upp med kapital till en lattemaskin till en rörelse som säljer latte. Har ni bedömt rätt får du någon stackars % i avkastning på din "utlåning av kapital". Annars förlorar du.

Vad är det för resurser som förbrukas?

Nej du travar påhittade påståenden som saknar förankring i verkligheten. Det räcker inte med att tycka. Du måste faktiskt kunna visa dina påståenden.
Försök göra det.

Jag ger en förklaring. Att förklara verkligheten är inte någon halmgubbe.
Menar du att något inte stämmer får du peka på det.

Redan gjort ovan.

Det du refererar har att göra med ökat antal människor på jorden.

Du behöver förklara "mentalt pyramidspel". Det verkar vara en rent påhittad term av dig, just för att du inte kan förklara.

Sedan behöver du förklara den sk kreditbubblan. Jag ser bara termen användas. Inte några förklaringar.

Jag synar dina påstående. Och än är det tomt.
Ock så förklarar jag vissa fel som du gör. Med någon from förhoppning att du och andra ska ta till er det. Så att jag ska slippa se de framöver.

Resten av europa ser inte heller Sveriges vansinniga hyresreglering som en naturlag.
Är det din uppfattning att vi ska göra som resten av europa? I så fall skall hyresregleringen bort genast.

---och detta kan ju fortsätta till dess priserna är nere på den nivån att denna karusell inte fungerar längre. Vi får här beakta prisuppgång sedan inköp av dagens bostad, löneökningar sedan dess, skillnad mellan nuvarande amortering och den amortering som blir konsekvensen av flyttkarusellen. Går säkert att räkna på.

Även om det inte råder någon bostadsbrist så är det iaf så att vi har en befolkningsökning.

T ex så flyttar ungdomar hemifrån, arbetskraftsinvandrare flyttar hit och skall ha sig någonstans att bo, folk flyttar in till storstäder från mindre städer. Detta blir fler än bostäder som frigörs av att folk dör i storstäderna).
Sedan mattas väl fenomenet att folk flyttar ihop och bostäder frigörs.

Iaf så lär det gå att sälja/hyra ut de bostäder som produceras. Och den dagen folk inte längre vill betala vad det kostar så minskar produktionen ned. Men det ser inte ut som vi är där riktigt än.

Lägger bostadsutvecklarna mer skuld i BRF kan man minska ned insatserna och det möjliggör för folk med lägre inkomst och mindre sparande att tillträda. Så det som kommer att ta emot i slutändan är när lönekostnader mm ökat produktionskostnaden så pass att folk tycker att det blir för stor andel av disponibel inkomst som går åt för boende. Då stannar nyproduktionen av.

Notera att detta inte hjälps genom någon socialistisk omfördelning, iom att skattehöjningar sänker disponibel inkomst.

------------------------
Som jag skrev om igår så kommer Well fastigheter att öka på skulden i BRF för deras bygga i väsjön i Sollentuna. Tittar man på nivån där verkar det ligga på ca 1250 kr/kvm och år.
Omstuvat blir det för en BR på 34 kvm ett pris på 340 kSEK och en avgift på ca 3100/mån.

Går inte det att sälja sådana bostäder?

(Notera att avgiften kan bli högre då det lär vara med en amortering av förenings skuld i avgiften. Så man ska nog anta en högre avgift. Kanske 4500).

Om man ser det så här blir det nog mer begripligt.

* Bostadsägare anser att de bara behöver ha ett sparande på X MSEK i bostaden.
* Priserna har stigit kraftigt sedan 2012.
* Bostadsägare ser att de har ett sparande (i snitt) som ligger över X MSEK.
* Således kan Bostadsägare (i snitt) minska ned sitt sparande. (Vilket av praktiska skäl är detsamma som att öka belåningen av panten).

En fråga som ni kan fundera över är hur stort ni anser att X skall vara.
Anser ni att föräldrar har skyldighet att leverera ett stor arv då skall ni höja X.
Anser ni att föräldrarna kan få unna sig att unna sig konsumtion så drar ni ned X.

Var anser ni att X bör ligga?

Vid sidan av lånesiffrorna är då dagens andra stora nyhet att Wallenstam omvandlar ytterligare 290 lägenheter till hyresrätter.

Jag har förenklat, baserat på mitt surfande på bolagens sajter, påstått att bostadsmarknaden i Stockholm i princip varit en isklump i höst. Detta indikerar just detta.

Men jag har också påstått att bland sämsta tänkbara bostadsaffär man kan göra vore att köpa i Mölndal som legat nånstans 50% över Malmö centrum i priser. Så intressant att Wallenstam nu även avstår från att sälja bostadsrätter i Mölndal.

Press nedåt på hyror i nyproduktion bör nu inte vara långt borta.

Likt ränteavdragen har gött bostadspriserna, så har bostadsbidragen gött hyrorna. Vore en intressant övning att sänka bostadsbidragen kraftigt. Helt klart skulle då även hyrorna falla.

Jag har ju ett visst intresse för spekulationslägenheter och har beräknat spekulationsgraden till 18-42 % av nyproduktionen i Sthlms stad. Min teori i somras var att spekulationsvolymen skulle trycka ner priserna till 2015-års priser under hösten. Check!

Det verkar som att spekulationsgraden hos Oscar Properties / Tobin Properaties är lägre än hos t.ex. PEAB och Veidekke, men att det hos OP/Tobin även spekulerats i riktigt exklusiva lägenheter. Lägenheter som sålts av mäklarna genom någon slags 'VIP-erbjudande' till spekulanter (bekanta?).

Eftersom marknaden för 10 MSEK+ lägenheter är betydligt tunnare än för objekt på mer mainstreamnivå är den mer volatil. Dessutom verkar dessa spekulanter ha haft en övertro på möjligheten att sälja dessa objekt vidare med vinst trots insatser och upplåtelseavgifter i flera fall över 100' kr/kvm. Kan det vara så att de, som många andra idag, lever i en ekokammare? De får bekräftelse av alla runt omkring dem att marknaden bara kommer gå upp och blir totalt fartblinda. Eftersom de spekulerat på riktigt höga nivåer kanske de inte är lika beroende av lånelöften. Så det blir inte banken som sätter ner foten utan deras egna stop loss instinkt. När bostadsmarknaden vaknar till liv igen efter nyår skall jag försöka hitta data på spekulationsgraden på 10 MSEK+ objekten de senaste åren i innerstan.

Problemet för dessa spekulanter är att om de måste sälja med förlust så handlar det om stora belopp rent nominellt. Någon sålde en lägenhet i OPs BRF Industriverken med 1 290 000 kronor i förlust under senhösten. Samtidigt såldes en annan lägenhet i samma förening med 1 750 000 kronor i vinst. Skillnaden kan nog bero på OPs prissättning av objekten. Uppenbarligen har marknaden haft en annan åsikt än OPs marknadsavdelning. Prisskillnaden per kvm på successionsmarknaden blev tvärtom ursprungspriset.

Hur tänker dessa toppspekulanter? Hur långsiktigt kan de binda kapital? Kommer de hyra ut lägenheterna med den risk för slitage det medför? Jag har ingen tro på att dessa lägenheter är byggda med gedigen kvalité och tror att uthyrning kan vara riktigt riskabelt, i alla fall till en barnfamilj och dessa lägenheter är väl mer lämpliga för familjer än för par/singlar.

Vad tror ni andra? Är det någon som har förstahandsinformation?

Vip-erbjudande är bara ett marknadsföringstrick, och nej, det är färre spekulationsköp ju dyrare lägenhet.

Det är inte spekularionsvolymen som tryckt ner priserna, det är den kraftigt ökade nyproduktionen.

Jag tycker definitivt vi skall hålla koll på Well fastigheter. Det jag tycker är mest intressant är hur de ordnat med finansiering. Ju större del av lånen du lägger i bostadsrättsföreningen desto större risk för långivaren. Går priserna ner och räntan upp kan vi ju få samma situation som på nittiotalet med bostadsrätter för 1 kr, eller konkurs för föreningen. Min spontana tanke är att en storbank skulle säga 'Njet' om ett sådant upplägg. Vi får se om det kommer efterföljare eller om det här är en one-off.

Jag tror att utbudet kommer leda till hyressänkningar men du har helt rätt i att vi idag är i ett läge där de hyresrätter som produceras i Sthlm går att hyra ut. Däremot håller jag inte med om att de bostadsrätter som produceras går att sälja (för det pris bostadsutvecklarna vill sälja dem för).

Rent anekdotiskt kan jag påpeka att mina arbetskraftsinvandrande kollegor som 'tvingats' köpa bostadsrätter för att slippa flytta runt mellan andrahandslägenheter hellre skulle betalat en hög hyra för en nyproducerad hyresrätt. Nu när fler hyresrätter väller ut ger det en direkt effekt för denna relativt kapitalstarka kundgrupp.

Frågan är vilket cash-flow dessa spekulanter har för att överhuvudtaget klara av månadsavgifterna.

Det är mycket bollande med tillgångar dessa dagar, men kassaflödena försämras lite varstans. Enkelt uttryckt får löntagare en allt större del, och kapitalägare, en allt mindre del, av det mervärde som genereras i näringslivet. Lösningen har varit att istället för att producera varor och tjänster, så har man producerat tillgångar, främst bostäder, som inte betalas med tjänade, utan nytryckta pengar. Men i ett visst skede vippar det över, och även bostäderna blir till varor. Då hårdnar konkurrensen, det blir brist på arbetskraft, och allt svårare att generera något till ägarna.

Jag föreställer mig att många av dessa spekulanter är folk utan stabilt cash-flow, dvs utan (hög) lön, och snarare "tillgångsbollare". Då måste de bolla iväg sina tillgångar nu, när det börjar närma sig tillträde till bostäderna.