Till att börja med är jag inte helt säker på att jag har valt rätt kategori för tråden men eftersom ämnet är så nära relaterat till bostadsmarknaden och majoriteten av diskussionerna om den pågår här i Nationalekonomi så kändes det mest lämpligt.
Jag vill framför allt höra åsikterna om detta från personer som har inkomsten, sparkapitalet och låneutrymmet, samt tillräcklig kunskap om marknaden för att realistiskt kunna göra denna typ av investering.
Ponera följande scenario;
Du som privatperson har 500k - 2 miljoner att investera och tycker att en bostadsrätt är ett bra alternativ primärt för den passiva inkomsten och säkra avkastningen som andrahandshyran ger varje månad. En eventuell värdeökning är sekundär, vi utgår ifrån att du har målsättningen att äga och hyra ut lägenheten i 2-5 år.
Du hittar ett mycket attraktivt objekt, låt säga en 1:a eller mindre 2:a i toppskick som ligger mindre än 1 km från Stureplan mycket nära tunnelbanan med gott om restauranger, matbutiker och gym i det direkta närområdet. Helt enkelt ett eftertraktad boende som kommer vara lätt att hyra ut dyrt. Föreningen visar sig ha stabil ekonomi och fastigheten är välskött och i hyggligt skick.
Priset för objektet är mellan 3,5 - 4 miljoner, avgiften 1000 - 2000 kr, liknande lägenheter i samma område hyrs ut för 13 000 - 17 000 kr i månaden.
Det finns alltid ett stort frågetecken för denna typ av investering, kommer föreningen tillåta att du hyr att lägenheten som du precis har köpt?
Du kontaktar förningen och meddelar att du är mycket intresserad av att köpa lägenheten nu för att du anser att marknadsläget är fördelaktigt men att du kommer bo i den först om ett par år eftersom du ska jobba utomlands, eller annat rimligt skäl till att du behöver hyra ut den.
Föreningen svarar att de godkänner att du hyr ut lägenheten direkt efter tillträdet, förutsatt att du skriver ett ordentligt kontrakt med en skötsam hyresgäst och har en hemförsäkring, kort och gott så är förningens krav sunt förnuft och fullt rimliga.
Du börjar räkna på vad du kan få för avkastning på din investering och konstaterar att det är bra att köpa med en kontantinsats på 30 % för att inte behöva amortera mer än 1 % om året, vilket innebär att en insats på strax över 1 miljon och en total månadskostnad på ca 7 000 kr.
Du lyckas hyra ut den för 15 000 kr i månaden och får därmed en bruttovinst på 8 000 kr i månaden och 96 000 kr om året.
När det är dags att deklarera vet du om att du får dra av kostnaden för föreningsavgift, låt säga 1 500 kr i månaden alltså 18 000 om året, samt schablonavdraget på 40 000 kr. Beloppet du behöver skatta för din hyresintäkt är alltså 96 000 - 40 000 - 18 000 = 38 000 * 0,3 = 11 400. Kvar har du en vinst på knappt 85 000 kr per år.
Din insats är 1,2 miljoner vilket ger en årlig nettoavkastning på 7 % av det kapital du har bundit upp.
Skulle du göra investeringen?
TWIST
Jag äger själv en lägenhet precis som den som beskrivs i scenariot ovan och har tidigare hyrt ut den. Nu vill jag sälja den för att få loss kapital för att starta ett eget företag. Jag bor redan i en annan bostadsrätt så mitt boende är en ickefråga. Jag har en mycket god relation med föreningens styrelse och vet att jag kan ordna godkännande av andrahandsuthyrning åt en köpare innan en affär.
Jag är inte nämnvärt oroad av de senaste månadernas försvagning på bostadsmarknaden av den enkla anledningen att för de allra mest attraktiva områdena, t ex de mer centrala delarna av Östermalm och Vasastan, kommer efterfrågan av människor som vill och har råd att bo där alltid vara större än utbudet. I synnerhet så länge det är dyrare att hyra en lägenhet än att köpa och äga en.
Det finns redan en mängd trådar som diskuterar fastighetsmarknadens troliga utveckling men det är inte syftet med denna tråd, vi ponerar att marknadsvärdet för denna typen av bostad kommer vara det samma, något högre, eller något lägre om 2-5 år.
Vad tänker och tycker ni om denna typ av investering?
Jag vill framför allt höra åsikterna om detta från personer som har inkomsten, sparkapitalet och låneutrymmet, samt tillräcklig kunskap om marknaden för att realistiskt kunna göra denna typ av investering.
Ponera följande scenario;
Du som privatperson har 500k - 2 miljoner att investera och tycker att en bostadsrätt är ett bra alternativ primärt för den passiva inkomsten och säkra avkastningen som andrahandshyran ger varje månad. En eventuell värdeökning är sekundär, vi utgår ifrån att du har målsättningen att äga och hyra ut lägenheten i 2-5 år.
Du hittar ett mycket attraktivt objekt, låt säga en 1:a eller mindre 2:a i toppskick som ligger mindre än 1 km från Stureplan mycket nära tunnelbanan med gott om restauranger, matbutiker och gym i det direkta närområdet. Helt enkelt ett eftertraktad boende som kommer vara lätt att hyra ut dyrt. Föreningen visar sig ha stabil ekonomi och fastigheten är välskött och i hyggligt skick.
Priset för objektet är mellan 3,5 - 4 miljoner, avgiften 1000 - 2000 kr, liknande lägenheter i samma område hyrs ut för 13 000 - 17 000 kr i månaden.
Det finns alltid ett stort frågetecken för denna typ av investering, kommer föreningen tillåta att du hyr att lägenheten som du precis har köpt?
Du kontaktar förningen och meddelar att du är mycket intresserad av att köpa lägenheten nu för att du anser att marknadsläget är fördelaktigt men att du kommer bo i den först om ett par år eftersom du ska jobba utomlands, eller annat rimligt skäl till att du behöver hyra ut den.
Föreningen svarar att de godkänner att du hyr ut lägenheten direkt efter tillträdet, förutsatt att du skriver ett ordentligt kontrakt med en skötsam hyresgäst och har en hemförsäkring, kort och gott så är förningens krav sunt förnuft och fullt rimliga.
Du börjar räkna på vad du kan få för avkastning på din investering och konstaterar att det är bra att köpa med en kontantinsats på 30 % för att inte behöva amortera mer än 1 % om året, vilket innebär att en insats på strax över 1 miljon och en total månadskostnad på ca 7 000 kr.
Du lyckas hyra ut den för 15 000 kr i månaden och får därmed en bruttovinst på 8 000 kr i månaden och 96 000 kr om året.
När det är dags att deklarera vet du om att du får dra av kostnaden för föreningsavgift, låt säga 1 500 kr i månaden alltså 18 000 om året, samt schablonavdraget på 40 000 kr. Beloppet du behöver skatta för din hyresintäkt är alltså 96 000 - 40 000 - 18 000 = 38 000 * 0,3 = 11 400. Kvar har du en vinst på knappt 85 000 kr per år.
Din insats är 1,2 miljoner vilket ger en årlig nettoavkastning på 7 % av det kapital du har bundit upp.
Skulle du göra investeringen?
TWIST
Jag äger själv en lägenhet precis som den som beskrivs i scenariot ovan och har tidigare hyrt ut den. Nu vill jag sälja den för att få loss kapital för att starta ett eget företag. Jag bor redan i en annan bostadsrätt så mitt boende är en ickefråga. Jag har en mycket god relation med föreningens styrelse och vet att jag kan ordna godkännande av andrahandsuthyrning åt en köpare innan en affär.
Jag är inte nämnvärt oroad av de senaste månadernas försvagning på bostadsmarknaden av den enkla anledningen att för de allra mest attraktiva områdena, t ex de mer centrala delarna av Östermalm och Vasastan, kommer efterfrågan av människor som vill och har råd att bo där alltid vara större än utbudet. I synnerhet så länge det är dyrare att hyra en lägenhet än att köpa och äga en.
Det finns redan en mängd trådar som diskuterar fastighetsmarknadens troliga utveckling men det är inte syftet med denna tråd, vi ponerar att marknadsvärdet för denna typen av bostad kommer vara det samma, något högre, eller något lägre om 2-5 år.
Vad tänker och tycker ni om denna typ av investering?
