Är det "värt" att som ensamstående förstagångsköpare, köpa bostadsrätt år 2017?

Sett till månadskostnaden?

Ponera att vi rör oss i en större stad (Gbg/Malmö/Uppsala, ej Sthlm), du som förstagångsköpare står även med i den kommunala hyreskön och ha gjort det tillräckligt länge för att kunna få en hyresreglerad, kommunal hyresrätt, säg 2 r.o.k. med en hyra på max 4200 kr/månad.

Köper du en bostadsrätt, kanske du som ensamstående med en inkomst på 20 tkr/netto i månaden kan få låna 1,2-1,4 mkr (85% belåningsgrad). Du hittar en 1 r.o.k. på 35 kvm i typ förorten/"bättre förort"/kranskommun som du köper för 1,5 mkr efter bud. Du lägger 225 tkr i kontantinsats och får en snittränta på 2,1% (efter skattereduktion) då du väljer att binda delar av den.

Vi tar ett realistiskt räkneexempel:

Räntekostnad: ca 1700 kr/månad efter skattereduktion
Amortering: ca 2000 kr/månad
Drift: ca 500 kr/månad
Avgift: ca 3000 kr/månad

Total månadskostnad: ca 7200 kr/månad, bortser man från amorteringen/ser det som ett sparande, så landar det på ca 5200 kr/månad.

Du är även aktuell för en motsvarande hyresrätt, till och med så att du kan få tag på en hyresrätt i ett mer attraktivt område än vad du har råd att köpa BR i.

Räkneexempel, 1 r.o.k., 35 kvm:

Hyra: ca 3600 kr/månad
Drift: ca 500 kr/månad

Total månadskostnad: 4100 kr/månad.

Min frågeställning är; hade Du ansett att det - givet ovanstående scenario - vore värt att köpa BR som förstagångsköpare 2017, jämfört med att ta motsvarande eller bättre belägen hyresrätt? Du är ensamstående och har en inkomst på ung 20 tkr netto/månad. Observera att trådens frågeställning utgår från detta scenario och inte vad andra tjänar eller vad de som köpte 2007 har gjort i vinst.

Fördel bostadsrätt:

+ Du får in en fot på bostadsmarknaden.
+ Du har möjlighet att göra vinster om bostaden stiger i värde.
+ Ofta lugnt och skötsamma grannar i BRF:er.

Nackdel bostadsrätt:

- Du tar en ekonomisk risk.
- Troliga räntehöjningar 2018 och framåt, vilket medför högre räntekostnader. Även indirekt via höjda avgifter om föreningen har en hög belåningsgrad.
- Dyrare månadskostnad, även om man räknar bort amorteringen - kan jag inte se hur BR skulle vara billigare jämfört med en motsvarande, hyresreglerad hyresrätt. (Räknar man in värdestegring under boendeperioden, kan det bli billigare eller rent av en förtjänst varje månad men då är vi inne på rent spekulativa områden. Ingen vet hur marknaden går.)

Fördel hyresrätt:

- Du tar ingen ekonomisk risk.
- Du vet dina boendekostnader på ett ungefär. Hyran kanske höjs 50-100 spänn/år.
- Billigare månadskostnad än motsvarande BR.
- Du behöver inte oroa dig för höjda räntor, även om du indirekt drabbas (du amorterar ju hyresvärdens lån) så blir den privatekonomiska smällen minimal, jämfört med om du sitter 85 %-igt belånad i BR.
- Du får mer pengar över till annat som kan placeras på börsen etc.

Nackdel hyresrätt:

- Du gör ingen vinst på ditt boende (85 %-igt lån ger ju typ 6x hävstång).
- Hyran är dyrare än motsvarande föreningsavgift till BRF (vinstmarginal till hyresvärden).
- Du är inte inne på bostadsmarknaden, utan blir mer "låst" till ditt boende. Enda chansen att flytta (då din kötid "nollats"), blir i praktiken via byten - en inte helt okomplicerad process.

Utifrån dessa premisser, ställer jag frågan: Är det värt att köpa bostadsrätten?

Fyll gärna på med argument för/mot. Månadskostnaden för boendet är en viktig post, och jag har lite svårt att se att BR till 2017 års priser, är prisvärda för en förstagångsköpare om hyresalternativ finns. Därav trådstarten - motbevisa mig gärna

EDIT: Sifferexercis.

hyperinflation? >50% inflation per år ? beskriv gärna hur du tänker att ett ett sådant scenario skulle se ut... vad baserar du ditt påstående på?

Visst, så om 20 år så kommer en knegare att låna 10 miljoner till en tvåa? Njaaaa, det kan inte öka i oändlighet.

Hyperinflation var kanske fel rent terminologiskt även om jag inte vet om det finns någon officiell gräns på just 50% årligen.

Rent pricnipiellt menar jag att regeringen antagligen hellre håller nere räntan i all evighet än låter bostadsmarknaden krascha. Det leder förr eller senare till inflation av det kraftigare slaget och kronkrasch.

Svaret är egentligen mycket enkelt, men ändå rätt komplext;

Om du tror att du kan investera den överstigande delen bättre själv än att sätta pengarna i en bostad så bör du bo på hyra och investera resten.

Om du tror att du inte kommer att kunna investera pengarna bättre själv än vad en värdeökning på bostaden medför, så bör du köpa.

Sen kan man slänga in eventuella bostadsbubblor o.s.v. i mixen också men i praktiken är det ändå det som det är frågan om.

D.v.s. gör en utvärdering på hur många % per år du tror att bostadens värde kommer att öka. Jämför det med en utvärdering på hur många % per år som du tror att dina investeringar kommer att öka. Bestäm därefter.

TS frågeställning är inte relevant eftersom den inte motsvarar ett realistiskt scenario. "Förstagångsköpare", om vi med detta menar någon som fortfarande inte kommit upp i medelåldern, kan nämligen inte få en hyreslägenhet i allmännyttan med så låg hyra. För att överhuvudtaget få tillgång till en "billig lägenhet" i Stockholms län - d.v.s. där hyran för en tvåa understiger 8-9 tkr - krävs åtminstone 12 års kötid.

I välbeställda (blattefria) kranskommuner till större städer kommer nog priserna fortsätta att öka. Så där kan du köpa. Det är bra att köpa där det är dyrt, för det kommer aldrig pundare och blattar ha råd med.

Skulle du lägga Lindholmen(Dockan/götaverksgatan) i den kategorin?
Jag köpte en lghn där i januari som är klar nästa år i november för 2.4mille 35kvm 13 våningen.

Om bubblan skulle spricka tänker jag