Bostadsbubbla i Sverige?

Då återstår fortfarande att visa på hur detta kan ha påverkat prisbilden. Det finns till exempelvis massvis med spekulanter på aktiemarknaden i form av day traders, banker, market makers osv. Detta betyder inte att börsen är i ett konstant läge av övervärdering. Så vad är det med bostadsmarknaden som gör att den inte kan hantera dessa typer av aktörer?

Om börsen är övervärderad får vi se, jag tror det. Nu har centralbanker börjat köpa aktier i kommersiella företag. Schweiz riksbank har köpt upp sig på bl a Microsoft för att hålla liv i systemet ytterligare ett tag. Japans riksbank likaså. Detta är något helt nytt


Vad gäller bostadsbubblan i Sverige så är det billiga lån bl a. Annars dom klassiska bubbelbeteendena som fartblindhet, 'alla andra gör det'-tänket eller klassikern 'det är annorlunda nu' 'ny ekonomi' etc
http://www.bokus.com/bok/9789186203610/annorlunda-nu-atta-sekel-av-finansiell-darskap/

Jag håller med Alpha101 om att produktionskostnaden har en stor inverkan på priserna i de fall då det är lönsamt att bygga nytt (höga bostadspriser) och då en bra konkurrenssituation gäller mellan byggbolagen.

Om vi tar ett förenklat exempel med TV-apparater. Antag att det finns ett begränsat antal TV-apparater på marknaden, säg 100 st, och alla är exakt likadana. Folk är villiga att betala 200 000 kr/st för dessa. Om det kommer ett företag som börjar sälja exakt likadana för 10 000 kr/st i obegränsade mängder så kommer priset för alla TV-apparater att sjunka till 10 000 kr/st omedelbart. På samma sätt skulle begagnade lägenheter inte kosta mer än likvärdiga nyproducerade som byggs i samma område.

MEN om produktionskostnaden är ungefär samma över hela landet, och det råder perfekt konkurrens, varför kostar då nyproducerade lägenheter ca dubbelt så mycket i Solna som i Norrköping? De enda rimliga förklaringarna är att markkostnaden är högre, produktionskostnaden är högre pga finare materialval/högre kvalitet på bygget och/eller att någon tar ut högre vinst i Solna än i Norrköping.

Om det är markkostnaden som styr priset på nyproducerade lägenheter så hårt så kan man anta att det är ökningen av denna som drivit bostadspriserna senaste åren. Mark är dock en begränsad tillgång och inget som går att producera. Här kan det definitivt uppstå en "bubbla".

Om det är sättet man bygger på som skiljer sig mellan Norrköping och Solna så förstår man att byggbolagen anpassar produktionskostnaden efter marknaden, och då är ju produktionskostnad snarare en funktion av marknadsläget, och inte tvärtom.

Om det är vinsten som är högre i Solna än i Norrköping så är det ett bevis för att det inte råder en optimal konkurrens och teorin faller.



Själv är jag ingen ekonom och kan ej den exakta definitionen av "bubbla", men jag tänker mig att det handlar om priser på tillgångar som drivs upp av självförstärkande fenomen, som inte kan pågå i evighet. Och när det väl vänder neråt så blir det även självförstärkande åt det hållet. Med fallet bostadspriser så tror jag det finns två självförstärkande fenomen:

1) Det psykiska:
Historiskt konstant ökning av priserna gör att folk i allmänhet ser bostäder som en investering som aldrig kan slå fel. Detta gör att man inte är rädd för att betala högre och högre summor för bostäder. Skulle priserna istället sjunka i ett par år så kommer denna parameter att börja påverka priserna åt motsatt håll.

2) Bankernas utlåning/skuldens minskade andel av bostadsvärdet vid stigande priser:
Banker är beredda att låna ut mer och mer pengar till folk vars bostäder stigit i värde.

Exempel: Antag att Pelle och Anders har 150 000 kr var och tar så höga lån de kan för att köpa var sin lägenhet. Banken kräver kontantinsats på 15%, vilket gör att de kan köpa lägenheter för 1 000 000 kr/st. Anders blir senare väldigt sugen på Pelles lägenhet, men Pelle vill inte sälja. Plöstligt får Anders ett arv på 150 000 kr. Anders övertygar banken om att han kommer få tillbaka sina 1 000 000 kr när han säljer sin lägenhet, och får därför ett lånelöfte till att köpa en ny lägenhet för 2 000 000 kr så länge han lovar att sälja sin gamla. Anders ger då Pelle ett bud på 2 000 000 kr, vilket Pelle inte kan motstå så han säljer. Pelle har nu plötsligt 1 150 000 kr efter att ha betalat tillbaka sina lån. Pelle har då inga problem med att få lån till att köpa Anders lägenhet för 2 500 000 kr, vilket han gör. Anders använder dessa pengar till att betala av sina lån.

Resultat: Anders har nu en lägenhet "värd" 2 000 000 kr, och bara 200 000 kr (10%) i lån. Pelle har nu en lägenhet "värd" 2 500 000 kr, och bara 1 350 000 kr (54%) i lån. Anders och Pelle har gått från att ha varit högbelånade lägenhetsinnehavare av två lägenheter värda 1 milj kr/st till att vara ganska lågbelånade lägenhetsinnehavare av lägenheter värda 2 och 2,5 milj kr. Detta genom att i princip bara köpa lägenheter av varandra till högre o högre priser.


Jag tror att dessa självförstärkande fenomen pågår just nu, och att en större nedgång i priser kommer förr eller senare. Med det sagt så är jag inte helt övertygad, utan tycker det är intressant att höra argument från båda sidor.

En sättning i priserna verkar pågått ett tag nu vad det verkar. Återstår att se om vi får en mjuklandning med minskade eller inga ökningar i priserna eller en rejäl minskning. Amorteringskravet verkar ju ha bromsat upp priserna i alla fall vilket var tanken och som jag förstår det är ytterligare skärpningar på gång. Inte fullt med jättenoga då jag som ickebelånad fri individ inte berörs av detta Vi får se var det slutar.

När det kommer till ökning av kvadratmeterpris tror jag att det finns åtminstone två fundamentala punkter som påverkar detta jämförelsevärde uppåt men som aldrig nämns när man ojar sig över prisutvecklingen.

Det ena är att föreningar under de senaste tio åren generellt sett fått bättre ekonomi. Många bundna lån har gått ut och tagits om med betydligt lägre ränta än tidigare. Föreningar har kunnat lägga mer pengar på amortering och därmed förbättrat nyckeltalen, dvs det goda läget är inte bara avhängigt nuvarande låga räntor utan man är också bättre rustad för högre räntor framöver. Det låga ränteläget har helt enkelt varit ett faktum under en så pass lång tid att det hunnit slå igenom på ett reellt plan, inte bara genom framtida glädjekalkyler.

Det andra är att boendestandarden har höjts i existerande bestånd, samt nybyggen. Folk lägger mycket krut på renoveringar och bygger balkonger där det tidigare inte funnits balkonger. Nyproduktion är i regel flashigare än tidigare med stora uteplatser och balkonger. Detta tas inte någon hänsyn till eftersom vårt trubbiga jämförelsepris enbart baseras på priset per "inomhuskvadratmeter".

Tja man ser det man vill se antar jag . Två intressanta länkar att begrunda.
http://www.vi-tidningen.se/se-om-ditt-hus/
http://www.dn.se/ekonomi/skuldbomber-tickar-i-landets-bostadsrattsforeningar/

Detta säger inget om vad som diskuterades i denna tråd.
Har du inte ens förstått vad du skulle visa trots att jag skrivit det två ggr till dig.

Här får vi väl konstatera att din läsförståelse är så extremt bedrövlig att du inte ens klarar av att läsa enkla korta meningar och förstå vad som står.

Och vi kan väl vara överens om att du misslyckades visa det du påstod.

Varför kan du inte svara på frågorna och redogöra för det som efterfrågas?

Vet du inte själv vad du menar med spekulanter?
Om du vet vad du skriver, om så är inte det ett problem för dig att redogöra.

Vad skulle jag visa? Att Stockholms län och Stockholms stad är två olika saker? Ytterligare ett nonsensinlägg från Flashbacks största nolla.Vad det säger är att inrikes flyttningsnetto i Stokholms kommun är negativt vilket var vad som diskuterades. Vad du diskuterar vet endast du själv, fortsätt spela WoW eller vad du nu gör på semestern.

DN-artikeln innehåller ingenting öht som motsäger vad jag skrev. Det enda den säger är att man ska kolla på föreningens lån innan man köper in sig i en förening, samt en clickbait-rubrik. Vad exakt tycker du att jag ska begrunda?

Jag håller med om att man ska ha en kritisk inställning till nyproduktion, men jag håller ändå fast vid mitt påstående att dagens nyproduktion generellt sett är flashigare än den var för tio år sedan om vi pratar Stockholm. Är du av annan åsikt? Eller har du någon annan kommentar på det jag skrev förutom att posta några länkar som knappt skrapar på ytan av ämnet?

Ja.
Och på motsvarande sätt så kommer priset på TV-apparater att stiga till 250 000 om det är vad nyproducerade apparater kostar, och det finns efterfrågan som är villig att betala 250 000.

Jag tror dock att de flesta i tråden förstår detta. Jag har förklarat detta ganska många ggr.

Byggnadskostnaden i genomsnitt per kvm är ganska lika över landet. Inga skillnader att tala om iaf.
(I byggnadskostnad ingår dock inte mark).

Markpriserna varierar dock ganska rejält.
Vi har sett markanvisning i bästa läge säljas för 1 SEK, och byggföretagen tacka nej till att bygga. Men då handlar det om avfolkningsbygd. Ingen ide att bygga där. Ingen kommer att vilja betala för vad bostäderna kostar.

Sedan har jag länkat villatomter på olika ställen i Stockholm. T ex en på Lidingö för 7 MSEK. Och en i Norrviken för 6 MSEK. Och så finns markanvisning i norra Stockholms län för ca 350 KSEK. Då lär kostnader tillkomma för att dra väg till tomterna. Man ser att mark minskar i värde med stigande avstånd från Stockholms centrum. Och det gäller också pris/kvm för BR på andrahandsmarknad. Viljan att betala sätter markpriset.

Så byggnadskostnad visar ungefär hur billigt man kan bygga där ingen efterfrågan finns.
Medan markpriset driver upp nyproduktionspriset. Där det är dyrast i Centrala Stockholm. Och fallande med stigande avstånd.

Notera att ifall tomten arrenderas stiger troligen inte priset på BR utan i stället månadsavgiften. Därför är det mer relevant att titta på boendeutgift per år och kvm.

Notera också att byggnadskostnad är i genomsnitt. Bygger man lyxigare så blir den högre. Finns en del lyxiga byggen som har mycket högre pris/kvm.

Då handlar det om preferens om var man vill bo.
Det kan naturligtvis ändra sig över tiden. Men preferenser är inte någon spekulationsbubbla.
Implikationen är den omvända. Viljan att bo på vissa ställen sätter markpriset.

Byggföretagen får titta på kvm-pris för befintliga BR i området. Räkna baklänges och se vilket markpris som gör det möjligt att bygga för. (Boverket redovisade en gång en karta över Stockholms län där man markerat var markpriset gjorde det genomförbart med nyproduktion).

Vi har dock sett stillastående småhuspriser över ca 5 år. Det ledde inte till något prisras.

Det gäller vilken vara som helst. Och vi ser inte kapitalvaror stiga i pris. Tvärtom så faller pris för likartad funktionshöjd.

Att de är 'flashigare' må vara hänt. Att det också är usel kvalitet är dock det som folk borde oroa sig över. Visst många BR har säkert god koll på ekonomin och läget under kontroll men många har det inte. Progressiva avskrivningar nån? he he