Bostadsbubbla i Sverige?

Nedan ser vi produktionskostnad per kvm för lägenhet och för småhus. Samt HOX SWE prisindex för Sverige.


Baserat på ovanstående kan vi nu beräkna kvoten mellan produktionskostnad och prisindex.
Och vi kan se att det är ganska stationärt. Köparna anpassar sig till produktionskostnaderna. (Jag hade nog trott att HOX skulle ha dragit iväg mer sedan 2013. Men den uppgången verkar drivet av produktionskostnader).
Notera att detta är inte exakt på något sätt, utan bara indikativt.

Men klart är iaf att får vi prisfall blir det svårt att sälja nyproduktion, så den lär upphöra.
Alternativ kan man säga att så länge folk vill köpa nyproducerat är det svårt att se något prisfall.

Jag orkar inte läsa hela ditt skryt om hur fantastisk du är på att förutse trender. Grattis till din förmåga. Du måste vara mångmiljardär vid det här laget.

Du ljög och dissade mig för att "jag gjorde en efterkonstruktion".

Jag tvingades försvara mig och jag visade att så inte var fallet.

Då fick du hjärnblödning ...


Kan man sammanfatta det så.

Intressant, jag håller med om att priserna ser ut att ha följt produktionskostnaderna 2005 - 2012. Jag gjorde dock en egen jämförelse för 2012 - 2017, denna gången med HOXFLATSWE så att vi jämför lägenheter med lägenheter. Jag tycker mig kunna se att bostadspriserna har skjutit ifrån produktionskostnaderna de senaste åren. De fetmarkerade produktionskostnaderna för 2016 och 2017 har jag extrapolerat fram själv genom att anta en ökning med 10% per år. Detta är i sig högt räknad då ökningen per år historiskt har legat på i genomsnitt 5%.


Om vi tänker oss en genomsnittlig "produktionsindex" på 206 (genomsnittet 2005 - 2011) så skulle vi enligt din egen modell kunna säga att bostadsrätter just nu är 20% övervärderade. Det skulle krävas en årlig ökning av produktionskostnaderna 2016 och 2017 på 20 - 25% för att de ska nå "produktionsindexet" 206, vilket känns väldigt orimligt. Men det kanske är så att produktionskostnaderna har stigit 50% sedan 2015?

Sen är jag inte helt med på varför priserna på alla bostadsrätter ska öka 1:1 med produktionskostnaderna för nya bostadsrätter, har du några argument för det sambandet Alpha?

(Länk till HOXFLATSWE för andra som vill göra jämförelser)

Din analys bygger på att utvecklingen är linjär, det kan jag garantera dig att den inte kommer bli.

Mycket sifferexersis i ämnet.
När bubblan spricker så kommer hela byggsektorn att rasa.
Det skulle vara intressant att se hur många som då blir arbetslösa. Nuvarande nivå är ca 370 000 arbetsföra utan arbete. Byggsektorn utgörs ju av många grenar alltifrån virkesindustri ,rör,vvs,el,byggvaruhandel,inredning,kemikaliehand el,mäklare,värmepumpsektorn,trädgårdsarbete,grävos chakt osv osv.
Förutom alla de personliga konkurserna med åtföljande livslång skuldsättning där skuldsanering är helt borttagen p.g.a den allmäna samhällsmisären så kommer de bästa samhällsbärarna att emigrera då de ej vill utsättas för ett fortsatt statsbedrägeri.

Det skulle vara intressant att få se hur "parti" företrädarnas planläggning ser ut .

Jag kan svara. Om priserna för befintliga BR skulle öka långsammare skulle nyproducerade BR bli svårsålda och då skulle de inte kunna öka mer i pris.

Stigande produktionskostnader skulle därmed också stoppa nyproduktionen då det inte längre blir lönsamt om det inte går att ta ut högre pris.

Det är väldigt mycket garantier hit och dit från er, men ni levererar ju inte. Det är jag som levererar.

Gör man motsvarande för villapriser och HOXHOUSESWE (HOX villa kan vi förkorta det) får man följande:

Man ser att villapriserna haft lite svårt att hänga med i produktionskostnad fram till 2015 där priserna gick upp mer rejält. Men vi ser också att det är ingen stor avvikelse från 2005.

Det går att förstå varför priser på befintliga bostäder drivs upp av produktionskostnad (så länge folkets betalvilja räcker för nyproduktion).
* Först kan man observera att det finns prisrelationer mellan olika stadsdelar. Det är den aggregerade prispreferensen som folk har.
* Sedan kan man observera att det finns prisrelationer mellan olika ålder/typ/moderniseringsgrad hos bostäderna. Det är den aggregerade prispreferensen som folk har.

Dessa preferensen kan ändra sig över tiden men gör det hyggligt långsamt.
Men man får acceptera att de finns.

Säg nu att man någonstans i någon stadsdel levererar nyproduktion som är aningen dyrare än befintliga bostäder.
Köpare står inför alternativet att köpa billigare befintligt eller dyrare nyproducerat. Och kommer att välja de förra i första hand. Men har vi nu "inflyttning" i stadsdelen så det finns fler köpare än objekt kommer de befintliga att bjudas upp tills man når nivån för nyproduktion.
Prisrelationerna som finns mellan stadsdelar och objekttyper kommer att bestå. Stiger prisnivån i stadsdelen X kommer en del föredra objekt i stadsdelen Y varvid de senare bjuds upp.

Notera att detta förutsätter att det finns köpare som är beredda att betala vad det kostar för att bo på en speciell plats. Saknas den så finns inga förutsättningar för nyproduktion. Och utan nyproduktion sker prisbildningen enligt andra mekanismer.

Man kan se det så här också, att hade inte nyproduktionen stigit i pris så hade inte priset på befintliga bostäder stigit. I så fall hade det bara byggts mer.
(Det är också det jag försöker få folk att begripa med platt-tv exemplet. Priserna faller där eftersom produktionskostnaden faller. Spelar ingen roll att det är låg ränta. Men förmågan hos många att förstå detta är allvarligt begränsad).

------------------------------------------------------------------
Man skall också notera följande. När byggnadskostnaden stiger (vilket den gjort) så stiger också priset för renovering/modernisering. Och det är många ägare som bränner ned stora summor i renovering/modernisering (som det inte får tillbaka helt vid en senare försäljning). Men det gör också att befintliga bostäder stiger i pris. En köpare slipper själv ordna moderniseringarna utan betalar för dessa vid köpet. Det är också en väg som stigande byggnadskostnad driver upp priser på befintliga bostäder.

-----------------------------------------------------
Tittar man på relationen mellan produktionskostnad för lägenheter och småhus så har den ökat genom åren.
Jag vet inte varför. Några saker som har betydelse är:
* En möjlighet är att småhusen ökat i yta mer än lägenheter, och den ytan är relativt billig. (Dvs sovrum).
* En annan är att andelen byggda små lägenheter ökat. De har högre produktionskostnad/kvm.

[quote=Alpha101|60848901]Jag skriver om Korea och du svarar på det. Vill du nu hävda att du inte är läskunnig och vi inte kan räkna med att du vad vad du svarar på.

Var är din redogörelse?[/QUOTE

Jag förstår överhuvudtaget inte vad du skriver , gör någon? Vilken redogörelse? Varför tar du upp Nord-Korea?

[quote=Alpoxen|60851754]
Det var väl inte så svårt att förstå, det handlade om att se hur väl det gått för dem som styrt in på socialismen jämfört med de som undvikit det. Jag undrar mest när du ska lära dig att citera korrekt så att fina inlägg blir läsbara.

[quote=Svenne-i-Banan|60851992]
Ja hur har det gått för Mexiko? Ett nylliberalt paradis, medlemmar i NAFTA och allt, ett helt igenom lyckat experiment. Om dom hade gjort som Schweiz och haft högre skatter och en offentlig sektor som fungerade? Ja vem vet, då hade landet kanske varit beboeligt, maten är ju bra.Hur ser det ut i Filippinerna? När nyliberalismen engång ska summeras kommer några av rubrikerna vara Finanskris, Miljökatastrof, Donald Trump.