Bostadsbubbla i Sverige?

Sedan en bit in på början av 2000-talet så har fastighetspriserna skjutit i höjden.

Vad anser ni driva denna prisutveckling, vad kommer således att motverka den (att interpolera mot evigheten ger inga trovärdiga prisnivåer på sikt med nuvarande ROC på prisnivåerna m-m eller ens y-y) och vilka komponenter i prisutvecklingen ser ni som rena obalanser och vilka anser ni är strukturella?

Min bild av det hela är att prisuppgången strukturellt är driven demografiskt p.g.a. en ändrad befolkningssammansättning (invandring och globalisering med avindustrialisering som följd) som driver prisutvecklingen i storstadsregionerna genom inflyttning dit och koncentration av arbetstillfällen och gammalt fastighetskapital. Det hela understöds dessutom konstant av rådande narrativ att storstad går före landsbygd där det goda livet finns i staden; ett narrativ som nödvändigtvis inte behöver stämma med verkligheten. Den strukturella komponenten ger en grund för hur nuvarande marknad prissätts och vad den vilar på.

När jag tänker på obalanser så finns det säkert flera strukturella sådana (regelverk, ränteläge) samt en marknadsmodell som är i en fas av anpassning. Obalanserna kan jag bara spekulera i men så som jag ser det så är det dessa man vill motverka med de statliga krav som nu rullas fram (amorteringskrav, skuldkvottak, reducerade ränteavdrag osv.). Vilken obalans som är främst är svårt att säga men ränteläget verkar agera regulator åt båda håll generellt. Frågan är om inte obalanserna mer handlar om stad/landsbygd där obalanser på landsort drivs av det låga ränteläget och innerstadspriser och nybyggen drivs av en one-off effekt när 40-talisterna på ålderns höst avvecklar sina villor och tillhörande massiva kapitaltillväxt och parkerar sig i centrala lägen där priserna drivs upp.

Jag har inte nämnt jätteprojektet att ombilda HR till BR som pågick under de senaste 10 åren, eller den s.k. "bostadsbristen" som trummas ut från statsmedia vilken jag till viss del anser är konstlad men detta är säkert också en komponenter i ekvationen.

Är väl helt fel ute som vanligt, men lite nattspekulationer som kom igång efter att jag låg och klurade på ett till BR-köp.

Om du nu har en känsla av att det pågår en stark inflyttningstrend och vi ser en pågående urbanisering:
Jag skulle råda dig att titta lite på SCB och deras statistik kring inflyttning och utflyttning till storstadsområdena. Inrikes nettoinflyttning till tex Stockholm har varit i en starkt nedåtgående trend de senaste åren (från ca +6000 under 2010 till +2700 under 2015).

Det är utrikes nettoinflyttning som tuffar på (den har ökat samma år så total nettoinflyttning ligger konstant kring ca +20 000) men frågan är om det är i den gruppen du hittar framtida köpare till din spekulationsköpta bostadsrätt?

Att folk trodde på en omedelbar nedgång är ganska kufiskt då vi i direkt närtid har en annan händelse som inte heller blev starten på tredje världskriget på börsen. Jag pratar givetvis om Brexit, en händelse som skulle få börserna att rasa. Det hände också men börsen var nästan upp lika fort som den var ned.

Att det inte blivit någon nedgång är i sig dock lite sisådär egentligen. Ökad osäkerhet bör leda till nedgångar precis som det alltid, såvitt jag vet, gjort historiskt.

Själv ställde jag mig skeptisk till både nedgång eller uppgång. Tycker det krävs på tok för mycket för att göra några generella tolkningar av något överhuvudtaget för tillfället och då är det lika bra att låta bli och istället titta på längre trender.

Tittar jag på mina kollegor som är utlandsfödda tror jag alla bor i villa/radhus/BR. Däremot har det nog varit så att de bott i andra hand inhyrda på ett eller annat sätt, när de flyttat till Sverige.

Ang Brexit har jag sett uppgifter på att brittiska företag med inhemsk marknad har tappat i börsvärde. Det skulle då indikera att man befarar att UK åker på en försvagad ekonomi.
Men globala företag antas kunna verka ungefär som tidigare.

Hur det sedan utvecklar sig får vi väl se. Jag kan ju tycka att det blir lite bisarrt om Sydkorea får mer frihandel med EU än UK.

Fortfarande kommer det in många invandrare. Under några år kommer 300 000 anhöriginvandrare också.

Dom har kanske inte råd att köpa br men packar de in 10 st så räcker säkert bidragen. Ett problem kan dock vara att bostadsbidraget betyder mycket för bidragstagarnas ekonomi.

Vidare går ju bidragsturisterna före i kön vid hyresrätter så Svenskarna får nog köpa br eller tälta.

Räntorna är rekordlåga och det går att få kalkyl på det mesta även med modesta löner.

Vi som minns räntenivåer på 10 - 14% och uppåt 19 % runt 1992 på rörlig ränta känner viss oro.

Staten har subventionerat låntagare som blivit miljonärer flera ggr om på sina belånade bostäder.
Givet får vi höga bostadspriser under sådana förhållanden.
Tror på ngn form av sättning när skattetrycket stiger för att alla bidragsturister ska försörjas.

Ser att Booli/Hemnet inte längre visar slutpriserna för mer än ngt år tillbaka. Har varit 4-5 år bakåt tidigare. Någon som har en uppfattning varför?

Jag skrev ett inlägg om det för en tid sedan:
(FB) Bostadsbubbla i Sverige?

Boverket har utrett de stigande byggnadskostnaderna. Dvs vad det kostar att bygga nytt.
Ur deras data kan man se att byggarens kostnader ökat ungefär som bostadspriserna.

Jag tror dock att prisuppgången 2013-2016 var klart kraftigare. Och därmed har ökningen av bostadspriserna gjort att det blivit lönsamt med nyproduktion. Och därför ser vi också hur nyproduktionen ökar. (Villapriserna steg knappt något mellan 2008-2013).

Produktionskostnaderna sätter priserna så länge folk är beredda att betala för nyproduktion. (Skulle däremot nyproduktionen gå ned mot 0, så försvinner nyproduktionens prisstyrning av bostadspriserna).

Så din undran blir snarare om vi har en "bubbla" i transportkostnader, materialkostnader, löner mm. Dvs de kostnader som byggaren åker på och måste föra över till köparen.
Eller rättare sagt: hur kommer byggarens kostnader att förändras i framtiden?

Vi har en befolkningsökning, och vi ser en efterfrågan på mer bostadsyta i landet. Därav nyproduktion. Och de som köper nyproduktion måste betala produktionskostnaden. Det drar upp pris på befintliga bostäder i takt med att produktionskostnaden stiger.

Så länge folk köper nyproduktion (och renoverar/moderniserar sina bostäder) lär priserna stiga i takt med de kostnaderna.


Om staten genom regulatoriska åtgärder hindrar folk ekonomiskt från att betala vad nyproduktionen kostar kommer den att närmast stanna av. Då får vi samma utveckling som i USA under finanskrisen.

Jag tvivlar starkt på att vi får se den typen av åtgärder. Och kommer dom blir dom inte så drastiska.

Hur roade tror ni att en regering är av att ha horder av hantverkare och byggnadsarbetare arbetslösa och gnällande i TV var och varannan dag?
Det politikern då kommer att göra är att ordna med skattesänkningar eller subventioner. Och då åker vi på att betala produktionskostnaden iaf. Vi åker i stället på att betala det genom en skattehöjning eller försämrad offentlig service. Dvs vi andra åker på att betala boendekostnad för de som skaffar nyproducerat.

Ombildning sker därför att de som ombildar tar fastigheten från en prisreglerad marknad till en marknad som inte är prisreglerad. Skillnaden kan de ta som förtjänst.

Släpper vi hyressättningen fri är båda marknaderna lika (o)reglerade och prisskillnaden på fastigheterna försvinner. Och då försvinner hela motivet till ombildning. (Skulle tom kunna tänka mig att vi kan få se omvända ombildningar. Där en BRF säljer sig till ett fastighetsbolag. Då kan medlemmarna få loss sina insatser och konsumera upp de).

Sådana räntor var det inte under någon lång tid men framförallt var även inflationen väldigt hög så den är upp det mesta av den räntan. Realräntan var låg även då alltså.

Flera faktorer. Dels har folk fått ett ökat disponibelt utrymme i sina budgetar, dels finns ett efterfrågeöverskott då byggandet inte hängt med. Genom det ökade ekonomiska utrymmet kunde hushållen efterfråga mer nyproduktion, och då sköt byggandet i höjden.

Risken är att utrymmet i hushållens budget minskas. Om den tunga bördan av migrationen tvingar fram skattehöjningar som - om det kommer samtidigt som räntorna vänder uppåt - leder till en minskad inhemsk efterfrågan och en nedgång i ekonomin som leder till ökad arbetslöshet och därmed ännu svagare efterfrågan. Det kan bli en nedåtgående spiral som påverkar bostadspriserna, i alla fall en period. Det ser jag som största risken.

Dansk Nordea: 30 år obligationslån ränta (AOP) gick från 3,0% till 3,5%
http://www.nordea.dk/privat/lan/bolig/laaneberegner-hvad-koster-det-at-laane.html

snart i Sverige?

Med sådana löptider blir det onödigt för banken att använda kalkylräntor som ligger på 7-8%. Då kan de gott nöja sig med att räkna med 1-2% mer och vilken effekt får det på priserna...?

Man kan ju alltid hoppas. Svensk 10-års obligation tog ett litet skutt från 0,25% till 0,5% i samband med presidentvalet. Inte så imponerande kanske i absoluta tal men det är den högsta nivån sedan juni.
https://www.avanza.se/index/om-indexet.html/18995/10-ars-ranta