Skambuda (?) på drömhuset

Hej,

Tänkte se om någon har något vettigt tips.

Vi letar efter hus, och ser ett ligga ute i snart 3 månader. Ovanligt i dagens marknad. Byggt 99, och inga bud registrerade. Insidan var fin men 99tal - kök, och blå badrum.

Vi åkte och kollade på huset trots att jag i samtal får veta att det är en enstegstätad fasad från Myresjö (anledningen till att de inte fått ett enda bud på huset).
Huset var så klart magiskt - men inte vidgjort alls sedan 99. Allt behöver göras vid.
Mäklaren försöker tala för att hus byggda 99 är bättre skick än de byggda 00 och framåt. Detta dementerades därefter av Myresjö vid kontakt med dem.
Han hävdade också att säljarna gjort en besiktning av huset vid inflytt 08, och att den inte hade några brister.
Utgångspriset på huset är 4295000.

Jag reagerade på detta och kollade vad husen sålts för i området - 4.4 och 4.7 - båda vidgjorda med tvåstegsfasad och större. Så jag börjar ifrågasätta hans utgångspris på ett hus som dessutom är en riSkkonstruktion.
Vad även om besiktningsprotokollet från 08 - i vilket det står att fasaden har sprickor = megarisk och risk för fukt att tränga in.
Jag ifrågasatte detta men han bara slingrar sig och påstår först att det inte är risk då besiktningsmannen inte rekommenderat vidare utredning - men enstegsfasad - sprickor = RISK. Förstår ju vem som helst.
Därefter fortsätter han med att säga att säljarna är medvetna om att fasaden måste
Åtgärdas och att de därför kan tänka sig gå ner. Han påstår att fasadbyte skulle kosta ca 300.000.

Jag ifrågasätter vidare och säger att han först påstått att 99 bygge var bättre
Än 00 = fel.
Att besiktningen va felfri = fel
Och att jag önskar en motivering för hans utgångspris för den ger ett skevt utgångsläge för mig och mitt "skambud".

Jag tycker huset Max är värt 3.9-4 miljoner OM fasaden varit vidgjord.
Att fasadbyte kostar 300.000 är taget ur luften. Kan gå på allt mellan 3-600.000 då man inte vet NÅT om skadorna.
Plötsligt är vi nere på ett verkligt värde av kanske 3.4-3.5. Mitt skambud ligger på 3. För vi tar hela risken. INGET är åtgärdat i huset.

Har fortfarande inte fått svar av mäklaren på utgångspriset.

Vad säger ni?

Man få väl buda vad man vill? Vad menas egentligen med "skambud"? Är ditt bud vad du är beredd att betala så är det ingen skam. Utgångspris säger ingenting om att ett bud måste vara högre.

Jag säger "okej", vad är det du undrar över? Du får lägga vilket bud du vill, han får sätta hur högt pris han vill. Kommer ni inte överens så blir det ingen affär och kommer ni överens så blir det en affär.

Undrar över hans utgångspris givetvis då jag tycker att det är väldigt svårmotiverat och får mitt bud att låta skamligare än det är.
Och det blir kanske lättare för säljarna att acceptera mitt bud om man har en rimlig värdering på sitt hus.

Motivet behöver inte vara krångligare än att säljaren vill ha 4295000.-

Det ligger i ett storstadsområde eller? Med tanke på priset. Det kan ju vara så att de vägrar acceptera mindre än de har betalt för huset, och förutom själva huset har förmodligen även tomten kostat en del att köpa om den ligger vid en storstad.

Du borde ta hjälp av en byggkonsult/ingenjör. Inte överlåtelsebesiktningsman utan en byggexpert som utöver att hitta och bedöma eventuella skador kan hjälpa dig att föreslå åtgärder och tala om för sig ungefär vad det kommer att kosta att utföra dem. Vi har gjort det, fast nu handlar det då om en bostadsrättsförening i mitt fall och inte en villa. Och en konstig sockel gjord av nåt jävla frigolitmaterial. Och inte inför köpet utan efter. Men principen är ju densamma. du fattar.

Frågan är om säljaren låter er göra en utredning innan, men det är ju värt att försöka få till det och få dina argument bekräftade.

de här kanske kan utreda

Oavsett vilket så skulle det vara kul med en uppdatering av hur det gick. Bostadsmarknaden fascinerar mig av någon anledning, jag är en sån där weird hemnetnörd även om det inte är särskilt aktuellt för mig att flytta just nu.

Du måste byta fasaden, räkna med ca 500 000. 300 000 låter väldigt lite, känner två som gjort det på sina hus och båda betala ca 500 (i skåne)

Enstegstätade hus är i princip osäljbara så du har nog inget att förlora på att lägga ett riktigt lågt bud.

Jäklar, jag trodde huset kostade 429 000, och inte över 4 miljoner Vilka jävla priser asså!

Sluta tjafsa med mäklaren. Det finns inga skambud, marknaden bestämmer.

Enstegsfasader har ett väldigt dåligt rykte och jag tycker det är konstigt att säljaren inte vill försäkra sig mot dolda fel här... Att mäklaren vilseleder är ju hemskt, framförallt för säljaren som väl knappast vill ha strul efter köpet gått igenom... En naiv köpare som aldrig hört talas om enstegsfasader skulle ju skylla fuktproblem på den tidigare ägaren. Det är klart du kan försöka med att lägga ett lägre bud. Jag kan inte din marknad, men rätt pris ligger förmodligen någonstans i mitten. Du drömmer nog fram ett för lågt pris och säljaren vill ha samma som grannarna utan investeringar... Eller i alla fall har mäklaren fått dem att tro att de kan få det... och det är väl logiskt om man aldrig hört talas om enstegsfasader - hur det nu är möjligt med tanke på att det är en av de största byggskandalerna i modern tid i Sverige. Å andra sidan är ju efterfrågan på bostäder enorm på sina håll...

Buda vad du vill. Är huset osålt efter 3 månader, och det saknas andra bud, så ska du inte skämmas för att lägga "skambud".

Mäklare, eller kanske framför allt säljarna själva, har en uppsjö av tricks och hyss för sig. Ibland tar man till utgångspris med prutmån, om man bedömer att det är ett svårsålt objekt. Ibland använder man ett (för) högt utgångspris i syfte att signalera att ett objekt är värt mer än vad det är.

Mäklare och andra inblandade brukar väldigt ofta ljuga och säga att allt är bra, inga problem etc. och man kommer ofta på dem med att säga emot sig själva, när man har tillgång till fakta och ifrågasätter dem. Dock finns det såklart undantag, där enstaka mäklare lever på att ha verklig integritet. (Dock är det fler som lever på att signalera integritet fastän de saknar det.)

Det kan finnas enstaka säljare som "tar det personligt" om man skambudar. Men det rör sig oftast om spel och finter, i syfte att hålla uppe priset. Om det saknas andra alternativ, och de vill få huset sålt, så kryper de oftast till korset till sist, oavsett hur högfärdiga de är inledningsvis.

Om det skulle komma in ett annat bud, efter att du skambudat, så kan du i vissa fall vara rökt. En del säljare/mäklare ser det som en säkrare köpare, om någon går in med bra bud direkt. Och i vissa fall vägra sälja till en skambudare, även om denne lägger nya bud klart över existerande. Men det sägs att säljare till syvene och sist ofta styrs av girighet. Du får chansa helt enkelt, om du vill.

Ett tips kan vara att höra efter om säljaren kan tänka sig att göra om fasaden med luftspalt, före köpet. På så vis så slipper du ligga ute med egna pengar (eller blancolån) under pågående uppgradering. Sedan så ska man inte kissa i byxan fullständigt, så snart man hör talas om enstegstätat. Det är en riskkonstruktion, inte en automatisk fail. I vissa fall så kommer enstegstätade fasader att fungera problemfritt i 100 år. Kanske vore det mer ekonomiskt att hålla god uppsyn, men att vänta med att göra om fasaden tills eventuella problem uppenbarar sig. På gott och ont så brukar uppvärmningskostnaden öka något, när man byter från enstegstätat till luftspalt. Dock är jag ingen byggnadsingenjör, så det jag skriver om fasader bygger på andrahandsinformation.

Lycka till!

Skulle aldrig köpa ett enstegstätat hus. Det är som att be om problem oavsett pris. Det spelar ingen roll om fasaden är ok idag, den kommer att behöva bytas och det är lika bra att få det gjort förr snarare än senare.

Fasaden behöver bytas och det blir till en i nuläget okänd kostnad, dessutom kommer du bli inplastad i minst ett halvår. Det räcker alltså inte att dra av den uppskattade kostnaden för fasadbytet från köpeskillingen. Du vill givetvis betala än mindre för att ta på dig en hög med okända och/eller dolda problem.

Problemet blir givetvis att din uppfattning om vad det är värt inte motsvarar köparens idé om vad det är värt. Ni kommer sannolikt inte kunna mötas så släpp huset och köp ett vettigt hus istället.