Överlåtelse av hyreskontrakt/hyreslokal

För några månader sen köpte jag en butikslokal för min restaurangverksamhet. Eller ja, jag ingick avtal med den avgående hyresgästen och hyresvärden om att ta över det befintliga hyresavtalet men ni fattar.

För en månad sen blev jag tvungen att sälja lokalen. Hittade en villig köpare och informerade hyresvärden om min avsikt att sälja. Köparen, jag och hyresvärden satt i ett möte och diskuterade hur det skulle gå till. Allt verkade okej. Några dagar senare får jag helt plötsligt höra från hyresvärden att de diskuterar en höjning av hyran. Vad fan tänker jag, det sa de inget om på mötet. Vad ska min köpare tycka om detta?

Både min och köparens avsikt har hela tiden varit att han ska ta över kontraktet och lokalen på precis samma villkor som jag hade. Varför ändra på något som funkar liksom? Får det verkligen gå till så här?

Min tanke är: om köparen inte går med på att skriva nytt avtal med förhöjd hyra, kan jag inte då låta honom köpa mitt aktiebolag (som äger lokalen och står på avtalet, jag är dock firmatecknare.) Finns det rent juridiskt något som förhindrar oss från att ta denna väg, dvs att han tar över avtalet med bibehållna villkor genom att ta sig in i mitt aktiebolag?

Saker som står i hyreskontraktet: Det är främst 1) och 3) som jag tänker på. Räknas förresten jag (firmatecknare) eller mitt AB som hyresgästen?

Ber om ursäkt om det saknas information, jag är väldigt frustrerad över hyresvärdens agerande men också en verklig nybörjare på allt med juridik. Tack på förhand!

Vad är det du dillar om att sälja en lokal du hyr?

Sälja kanske är fel ord. Överlåta passar bättre?

Jag hyr en lokal för tillfället.
Jag vill inte längre hyra den, istället ska en annan person (köparen) ta över mitt hyreskontrakt.
Både jag och köparen vill att köparen ska ta över kontraktet på befintliga villkor.
Dvs i princip identiskt kontrakt som mitt, fast med köparens namn på.
Hyresvärden vill tydligen ändra i kontraktet innan det går till köparen.

Jag undrar om det går att undkomma detta genom att strunta helt i att ordna ett nytt hyreskontrakt och istället på något sätt låta köparen få mitt AB och på så sätt ta över mitt befintliga hyreskontrakt?

Det är dumt att prata om köpare om inget ska köpas. Håller du på att sälja ditt bolag (restaurangen som huserar i lokalen) eller försöker du bara få någon annan att ta över?

Eftersom ditt bolag är ett AB borde det ju vara bolaget som hyr lokalen och inte du personligen, stämmer detta? I så fall torde ju kontraktet följa med bolaget precis som alla andra kontrakt.

Det som får mig att reagera är ju att din värd vill ändra hyran under ett hyresavtal, något som jag förstår av lagen och juristers uttalanden inte är tillåtet; man får lov att ha vissa utgifter och skatt som rörliga delar av hyresavtalet vid minst 3 års kontrakt, men att höja själva hyran under ett kontrakts löptid är inte ok. Läs gärna detta svaret:
http://www.fastighetsagarna.se/mittnord/aktuellt/fraga-experten/lokalhyresfragor

Men det som är viktigast är vad som står i ditt hyresavtal, så kan du berätta mer om det?

Min plan var först att få någon annan att ta över. Nu verkar det dock som om det är bättre (och snabbare) att bara sälja mitt AB och på så sätt låta köparen ta över lokalen + hyreskontraktet.

Jag vet inte, det är därför jag ställer frågan i juridik. Mitt bolag är ett AB och jag är firmatecknare. Som namn på hyresgäst är det mitt AB som står, men frågan är om det ändå är jag i och med att jag är firmatecknare?

Värden vill ändra hyran i det nya avtalet som ska upprättas. Alltså att mitt gamla hyresavtal rivs upp. Ett nytt hyresavtal ingås med den nya hyresgästen, som liknar mitt fast med förhöjd hyra. Varken jag eller den nya hyresgästen vill detta, jag hade ju lovat den nya hyresgästen att han skulle få ta över på befintliga villkor (eftersom det var detta som hade sagts i vårt första möte där jag, han, och hyresvärden deltog).

Men nu funderar jag ju på att gå en annan väg, nämligen att bara sälja mitt AB och låta köparen ta över hyreslokal och hyreskontrakt på befintliga villkor. I och med att det fortfarande blir samma hyresgäst (mitt AB) borde det inte gå att ändra någonting, eller?
Det står i första inlägget. Eller var det någon annan del du ville läsa?

Jag läste här http://www.fastighetsagarna.se/mittnord/aktuellt/fraga-experten/lokalhyresfragor

Detta är ju precis det jag vill göra, alltså överlåta mitt AB till "köparen" så att han kan ta över lokalen på samma villkor som jag hade. Finns det alltså stöd i lagen för detta, givet att det är mitt AB som är hyresgästen och inte jag personligen som firmatecknare?

Kontrollera vilket organisationsnummer/personnummer och namn på hyresgästen det står i hyresavtalet.

Det står:

Mitt namn / signatur
(Firmatecknare)
Mitt AB

En annan fråga, vilket/vilka avtal måste upprättas nu? I och med att det inte är någon överlåtelse egentligen, utan det blir ju snarare mitt AB -> mitt AB. Tänker att dels måste jag och köparen upprätta avtal om att han ska ta över mitt AB. Behövs det mer än så? Behöver hyresvärden vara inblandad?

För på överlåtelsen av hyreskontraktet (alltså det som gäller mellan mig och hyresvärden just nu) står det att överlåtelsen gäller så länge jag är borgensman i mitt AB. Men jag vill ju inte vara borgensman när jag sålt mitt AB?

"Mitt namn / signatur
(Firmatecknare)
Mitt AB"

Står det något organisationsnummer?

Vad menar du med "borgensman i mitt AB"? Menar du att du har gott i borgen för aktiebolagets hyresåtagande? Om det är så, då måste du förmå fastighetsägaren att släppa ditt borgensåtagande.