Bostadsbubbla i Sverige?

I bekantskapskretsen hörde jag ordagrant citet, "att äga sin bostad har aldrig varit en dålig affär". Underförstått att bostadspriserna aldrig kan sjunka. Ännu en bubbelindikator i min synvinkel.

Och jag har hört en som sa att det ska krascha, ännu en indikator på att det ska fortsätta uppåt. Nej sådana anekdoter har föga värde.

Intressant. Jag tycker du framstår rätt tvärsäker på din sak. Men man måste ju ge dig att du har haft rätt sedan denna tråd startade. Har du aldrig tvekat?

Du har väl förresten läst denna. Vad tycker du?

Leta upp citat av mig där jag uttrycker att det inte finns risker om du kan, du kommer inte hitta det för jag gör en balanserad bedömning av både risker och möjligheter.

Säkert är det inte, men sedan jag klev på bostadsmarknaden har man alltid tyckt att det är "för dyrt"

Köpte på 90-talet för övrigt.

I genomsnitt skulle jag nog säga att risken är relativt låg för den som är långsiktig på bomarknaden, vilket de flesta ändå är. Bo behöver man ju alltid göra på ett eller annat sätt.

Finns två modeller att mäta om det finns en bostadsprisbubbla eller inte. Finns säkert fler men dessa är de två stora skulle jag tro.

Den "konventionella" regressionsmodellen där man ser hur stor del av ökningen i bostadspriset som kan förklaras av sjunkande realräntor och ökande reallöner och nån annan signifikant variabel.
Enl rätt nyligen utförd studie (2012 tror jag) av Sveriges bostadsmarknad så kunde dessa variabler förklara 96% av förändringen i bostadspriser under mitten av 90-talet tror jag till 2012 ngt. Dvs endast 4% var oförklarat och därmed skulle en bubbla bestå av max 4% av huspriserna dvs det finns ingen bubbla.

Problemet med denna modell är att resultatet visade på att skulle lönen gå upp 1% så skulle huspriset gå upp 1,3% tror jag det var. Och det är ej hållbart på lång sikt och på lång sikt har hushållens kostnadsandel för boende varit stationärt dvs ungefär konstant så då kan inte denna modell hålla i längden då huspriserna ökar mer än lönen.

Modell nr 2 beräknar man fram ett fundamentalt huspris utifrån diverse makroekonomiska variabler som man anser hushållen tar i beräkning då de skapar sina förväntningar om framtiden. Dvs ett huspris som bör råda på marknaden utifrån diverse variabler som ränta, inkomst, bostadsutbud, hyra, etc.
Sedan jämför man det fundamentala huspriset och jämför med det faktiska huspriset på marknaden och kan då se om priserna är över eller under sitt fundamentala värde.
Dessa undersökningar har visat att huspriserna i Sverige är ca 10-40% övervärderade beroende på vilket antagande man tar om inkomstelasticiteten och boendekostnad mot hyreselasticiteten.

Problemet med denna modell är att över mätperioden man tittar på måste de faktiska bostadspriserna i snitt varit rätt värderade. Annars förskjuts de fundamentala huspriserna upp om huspriserna i snitt varit övervärderade under mätperioden och då underskattar övervärderingen.
Exempel säg vi mäter perioden 2000-2007 i USA och att de under hela den perioden haft en övervärderad marknad. Då förskjuts de fundamentala priserna uppåt och då blir gapet mellan dem och de faktiska mindre och bubblan undervärderas. Så modellen ställer krav på långa mätperioder och att medelvärdet på huspriserna under denna period varit rätt värderat med undervärderat vissa perioder och övervärderat vissa men i snitt rätt värderat.
Även problem med viss data som är nära eller är ostationär etc vilket kan snedvrida resultat.

Här är två artiklar som använder var och en av metoderna:

Artikel 1 använder en normal regressionsmodell fram till 2011q3, intressant är sid 9 i tabell kolumn b där man ser att om real disponibel inkomst går upp 1% så går huspriset upp 1.3% vilket ej håller i längden.
Resultaten finns på sid 17 där ni ser det gråa i stapeldiagrammen som det som ej kan förklaras av de tre förklarande variablerna ränta, inkomst och förmögenhet vilka undersökningen fann att de signifikant påverkade bostadspriset, slutsats det finns ingen bostadsbubbla.
http://www.riksbank.se/Documents/Forskning/Personliga_webbsidor/2011/Houseprices_Dec_2011.pdf

Artikel 2 använder metoden att räkna ut ett fundamentalt bostadspris vilket bör råda på marknaden enl diverse variabler och jämför detta med de faktiska priserna på marknaden. Data fram till 2013q4 och tittar på Sverige, Norge, Usa och Irland.
Intressant är sid 25-39 där de grafiska diagrammen med faktiska och fundamentala huspriser kan jämföras, Sverige på sid 36-39.
Sammanfattat resultat för de fyra länderna 2013q4 i tabell på sid 47 vilket verkar tyda på bostadsprisbubbla i Sverige.
http://lup.lub.lu.se/luur/download?func=downloadFile&recordOId=4459481&fileO Id=4459506

Intressant...Ingen har en jävla aning med andra ord? Varför görs sådana utredningar. Det är ju bara välja den modell som ger vad man önskar.

Man har förstås en strävan efter att kunna förutse bubblor men verkligheten är komplicerad och det är rätt naturligt att det inte går. Marknaden, dvs. människor, betalar inte mer för saker än de tycker de är värda. Därför kommer inte människor anse att det är en bubbla innan den spricker, för i så fall hade de inte betalat så mycket då.

Bostadsbubblan i Sverige är en klassisk kreditbubbla, bankerna har under en lång period (ca 20 år) allokerat krediter till bostadssektorn i massiva belopp, så mycket att nu ca 90% av alla pengar i Sverige cirkulerar i bostadssektorn. Mer nyskapade krediter/pengar inom en sektor skapar tillgångsinflation. De enskilda bankerna driver alltså kollektivt upp bostadspriserna genom att låna ut pengar med bostäder som säkerhet, bankerna utgår från bostadsvärdet och skapar nya pengar för bostadsköp. Med mer pengar på bostadsmarknaden stiger naturligtvis bostadspriserna, det är alltid samma gamla historia. Och det som sker efter en kreditboom är också hela tiden samma sak: en kreditkrasch, en bank- eller finanskris med skandaler och en recession. De krediter som skapas till bostadsköp används inte produktivt utan används till spekulation på bostadsmarknaden och skapar inte något annat än skulder. Vid en viss gräns kommer inte svenska låntagare att kunna återbetala alla lån om den totala upplåningen ökar snabbare än inkomsten. Priset på bostäder växer bara så länge nya krediter/pengar kommer ut på bostadsmarknaden. Allt som krävs för att en kreditdriven tillgångsbubbla ska brista är att låneökningen saktar in, när det sker och når smärtgränsen faller hela kreditpyramiden samman som ett korthus.

När bostadspriserna sjunker blåttställer det många spekulanter eftersom de behöver stigande priser för att betala ränta på sina lån, för att inte tala om att amortera. Därmed tvingas de sälja bostäder. När fler säljer sjunker priserna. Fler spekulativa lånehärvor misslyckas och många spekulanter drivs till konkurs. Detta ger banker stora osäkra fordringar. Sammantaget är det lätt att inse problemets slutliga omfattning: när bubblan brister omvandlas spekulativa lån till osäkra fordringar. De osäkra fordringar som bankerna själva skapat måste sedan centralbanken eller svenska folket genom skatt lösa för att inte hela banksystemet ska kollapsa.

Ett problem som diskuteras är att bostadspriser inte är inkluderat i inflationsmätningar av flera tekniska orsaker.
Det betyder att trots vi har låg inflation på konsumentvaror och då låga räntor så kan vi ha en hög "inflation" i andra områden som bostadsmarknaden eller värdepappersmarknaden som då skulle tyda på att räntan borde vara högre.
Som nu har vi låg inflation och låga räntor men bostadspriserna och börsen är på topp. Så det finns pengar men de går inte till konsumtionsvaror och kommer upp i inflationsmätningar utan flyter till bostadsmarknaden och finansmarknaden och ökar priserna på dessa marknader.

Med KPI mätningarna vill man mäta de kostnader som hushållen känner av. Och eftersom folk inte känner av priset på bostaden direkt utan i stället känner av räntan så tar man inte med ändring i köpeskilling. Det kan man ha synpunkter på men det är medvetet gjort så.

Och det är mycket riktigt så att en låg ränta kan leda till att vissa tillgångar drar iväg i pris. Priset på guld sedan 1999 är ett exempel. Centralbankerna är väl medvetna om att det är en effekt av räntesänkningar. Men det är också något som är utanför deras ansvarsområde. Ansvaret för det ligger på de folkvalda.

Hoppas det blir nån slags krash så att folk får sälja sina villor jättebilligt till banker som sen nästen ger bort villorna till folk som har sparat sina pengar utan att köpa villa, lägenhet. : ))))))

*Det blev så i USA en gång. JIIIIHOO!!!!!!!!!!!!!!!!!