Bostadsbubbla i Sverige?

Det troliga scenariot är att kreditgivning och soliditet för kreditgivare stramas åt ytterligare något framöver för att minska riskerna i systemen men mönstret och viljan att skjuta kostnaden framför sig kvarstår och förstärks snarare än tvärtom.
Införs amorteringskrav och eller minskad avdragsrätt så är det starka signaler och dämpande faktorer men mönstret och viljan att konsumera nu och skjuta betalningen framför sig kommer sannolikt att kvarstå stark.

Så allt det där om att folk ser vilken situation som råder och förutsäger inflation och anpassar sina lönekrav efter det är bara ett påhitt. Till skillnad från dina små lustiga teorier som är helt och totalt genomarbetade och förankrade i verkligheten?

Sambanden mellan ränta, löner och inflation är väl belagda och utforskade. Att du inte förstår det är ju framför allt ett problem för dig, och dessvärre oss som ser dina märkliga inlägg. Man kan ju tycka att det inte borde vara särskilt svårt att inse att det inte är helt korrekt att jämföra 10 % ränta med 2 % ränta om det förstnämnda sker i en situation i vilken hög inflation och höga nominella löneökningar råder medan den sistnämnda sker i en situation med väldigt låg inflation och låga nominella löneökningar.

Det är ju du som förenklar genom att bara titta på en enskild faktor, den nominella räntan, och det är självklart att om du drar slutsatser utifrån det så blir det du skriver och påstår ordentligt felaktigt.

Fördubblas från dagens nivåer, menar du? Förutsatt att vi snackar om samma bostadsbestånd som idag, alltså att det inte byggs avsevärt mycket mer fram tills dess att den fördubblade räntan är ett faktum så tror jag följande: Köparna skulle bjuda långt mindre eftersom deras månadskostnader hade varit mycket högre än vad många köpare räknar på idag. De med gott om kapital hade passat på att bjuda över, men hade inte behövt göra det speciellt mycket eftersom de svagare aktörerna hade hoppat av budgivningen i ett tidigt skede. Säljarna hade börjat se priserna falla, och många hade till sin förskräckelse sett slutpriserna understiga vad de själva köpte sin lägenhet för. De som hade varit i behov av att sälja omedelbart, hade givetvis gjort det, men de hade varit få. Vid perioder av räntor runt det dubbla från idag (2000-2001 och runt 2008-2009 närmare 7%) så har exekutiva auktioner i Sverige legat på en låg nivå, och marknaden har under kortare perioder översvämmats med säljare men faktiska försäljningar har inte varit speciellt höga eftersom säljare och köpare inte kommit överens om priset. De flesta hade helt enkelt dragit ner på all konsumtion och sett till att sköta betalningarna till banken, för att inte riskera att vara både bostadslösa och ha hundratusentals kronor i skuld. Det stora överflöd av lägenheter på marknaden hade sålunda strypts, och när tillgången minskar så pressas priserna upp. De enda som har råd vid det här laget är de med eget kapital, som inte behöver låna så mycket på banken, och transaktionerna går igenom. Priserna på bostäder stabiliseras.

Hade vi haft ett överskott av bostäder, och de enbart hade köpts i spekulationssyfte så som i Spanien och utanför de ekonomiskt starka centrala delarna av storstäderna i USA, så hade scenariot sett helt annorlunda ut. Då hade folk helt enkelt valt att hyra istället för att köpa de överprissatta bostäderna, och oavsett om säljarna valt att sälja eller inte så hade priserna bara fortsatt ner. Varför ska jag låna 2 miljoner till en etta i Stockholm när jag kan hyra lägenheten bredvid?

Men det är min teori. Du har en annan har jag förstått från dina tidigare inlägg.

Om 2% är en ovanligt låg ränta, så är 7% en ovanligt hög ränta. Att den skulle stanna på de nivåerna en längre period är inte troligt. Men visst, när den väl ligger där så skulle bankerna säkerligen kräva en marginal på 10-11%. Jag vet faktiskt inte hur bankerna resonerar. Är det alltid en marginal uppåt på flera procentenheter, eller är det en marginal upp till en historiskt rimlig topp? Jag vill minnas att de krävde att jag skulle klara av 7,5% ränta när räntan låg på 4%, men när den låg nere på 2% (då jag köpte min nya bostad) så krävde de också att jag skulle klara 7,5%.

vad jag minns senast jag förhandlade med banken så bedömde dom min kreditvärdighet med 3% enheter upp från aktuell nivå. Det marginalen kan väl ändras kan man väl tänka. men de gör ju långsiktiga bedömningar på ett tioårsperpektiv.
Sen bedömmer dom din övriga ekonomi. har du sparade pengar,aktier en obelånat fritidshus tex så skiter dom i marginalen.
Sen kan det vara intressant att notera att tråden startades i början av 2010! då räntan var ca 1.5% de flesta var övertygade om att en crash kommer då räntan stiger. idag är räntan dubbelt så hög och priserna har stigit med ca 20% under den tiden!
tankar om det?
http://www.seb.se/pow/apps/HistoriskaBorantor/villaframe.aspx

Dubbelt så hög är att ta i. Den har gått från 1.58% till 2.88%. den är fortfarande extremt låg. dessutom var 2010 mitt i brinnande finanskris och folk var extremt nervösa. Nu när marknaden har fyllts med lånade pengar och Keynsiansk politik så har folk fått förtroendet tillbaka.

och?

Här kan man se att sedan 1995 så har räntan som villaägaren betalar har fallit till ca 1/3 lite grovt räknat. Dvs för samma årliga cash out så kan villaköparen nu låna 3 ggr så mycket. Och det motsvarar nog ganska väl de prisökningar vi sett.
(Sedan finns det ytterligare effekter också som påverkar. T ex skatteförändringar som skett. Sedan tror jag att den som lånade 1995 fick ett annuitetslån. Dvs med amortering. Och så fanns det topplån).

Så under de rådande betingelserna skulle jag säga att räntesänkningarna är det som mest påverkat bostadspriserna.

Det är långt mer än bara skatteförändringar och räntor som spelar roll, och det vet du också. Varje gång någon nämner Irland och Spanien och hur de hade lägre ränta än vi, men ändå fallande bostadspriser, så talas det om andra variabler i ekvationen. När det talas om Japan och deras deflation trots nollränta, så talas det om undantagsfall och andra variabler. Men när det talas om Stockholm och att den extrema bostadsbristen spelat minst lika stor roll som räntorna, då är det helt irrelevant. Det är räntor och avdrag som gjort att lägenheterna i Stockholm nu kostar sanslösa summor pengar, inte det faktum att staden växer med 20 000 om året och bostadsbeståndet ökar med maximalt 1000.

Den räntehistoriken har väldig låg korrelation till hur priserna på bostäder har utvecklats under motsvarande tid.
Den föll snabbt från 1995 - 1996, därefter är medelvärdet på 1 åringen 5,36% med max 6,35 och min 4,3 fram till år 2000, därefter är medel 4% och intervallet 1,72 - 6,1.

Självklart är allt du nämner bidragande till prisökningen. Utan efterfrågan skulle priserna självklart inte ökat. Men hur mycket folk i allmänhet har råd att betala beror såklart på hur hög månadskostnad de orkar bära. Utan de låga räntorna och skattesubventionerna (samt att folk har lite mer i fickan efter jobbskatteavdragen såklart) hade de flesta alldrig kunnat bjuda så högt som de gjort (eller hade åtminstone tänkt efter ett par gånger till innan de tryckte på budknappen) och bankerna hade heller inte lånat ut så höga belopp. Månadskostnaden är ändå det som någonstans sätter stoppet på köpesummorna, då folk inte verkar förstå hur mycket pengar det gäller längre. Vissa grupper kommer såklart alltid ha råd att köpa, men de hör ändå till undantagen.

http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/inte-hushallens-fel-att-lanen-skenar_8516158.svd