Gemensamt bostadsköp, skuldebrev eller ej?

Hej!

Jag och min fästmö ska köpa lägenhet tillsammans och äganderätten på bostaden kommer vara 1/4 på henne och 3/4 på mig. Jag kommer att lägga in 50% av bostandsättens kostnad kontant och hon kommer lägga in 0kr kontant.. Så vi försöker komma på hur vi ska göra med resterande 50%.

Vi hade först tänkt ta ett gemensamt lån och dela det rakt av vilket i mina ögon skulle betyda att jag stå för 75% av totalkostnaden av bostaden och hon 25% precis som det står i köpekontrakten att vi äger.

Men sen träffade vi en advokat..

Han förklarade att halva lägenheten är kontantbetald och den andra halvan består av bolån( jo jag vet? ) men sen tyckte han att vi ska skriva ett skuldebrev utan ränta på 25% av kontantinsatsen och att hon bara ska ta 25% av lånet.

Jag tycker det låter märkligt..? I mina ögon ligger jag altså ute med 87.5% och hon 12.5% ( i lån på totala beloppet vi köper för )

Är jag helt efterbliven eller tänker jag rätt?

Jag vill att det ska vara så rättvist som möjligt mellan oss och tycker det känns riktigt konstigt att hon ska vara skyldig mig pengar och att jag ska stå för ett större lån bara för att jag lånar ut 25% av kontantinsatsen till henne.
Ska tillägga att det är nybygge mitt i centrum i närliggande förort till Stockholm där det satsas stort på området och prognosen är att vi gör vinst på dubbla beloppet inom 5 år, banken redan godkänt allting och låter oss göra som vi vill med uppdelningen.

Tacksam för svar!

Hm, glöm procenträkning och räkna SEK!

Av (minst) två skäl:

Det är lätt att % trasslar till det i tankarna, och jag befarar att du även gjorde det i texten, men bryr mig inte om att 'kontrollera'.

Den nu uppkomna skulden är i SEK, och den framtida värdeförändringen kommer att sluta i SEK.

Blanda inte ihop ett gemensamt ägande, med någon tanke på att se din egen del som en spekulationsinvestering (à la WallEnberg).

Hon kommer att bli skyldig dig x kr. för kontantinsatsen - Det ska det absolut skrivas ett skuldebrev för!

Och lånet tycker jag egentligen borde vara två personliga, som tillsammans täcker resten av köpesumman. Men det kanske banken/köpet har bättre skäl för ett gemensamt.


Sen kommer det en dag i framtiden när bostadsrätten säljs. Då ska uträkningen göras så att först både era lån och skuldebrev löses in (i SEK).
Därefter ska det som blir över, delas mellan er - kanske 3/4 till dig och 1/4 till henne, som ni resonerat hittills.

(Men i min värld tycker jag att ni egentligen ska dela VINSTEN i hälften var, för på framtidsutvecklingen har ni lika stor inverkan.)

Och detta funkar oavsett om ni den dagen är ett par eller bittra ex:es.


Sen kan man möjligen ta fram %-räkning igen, för att analysera 'hur det gick' (utfallet).

Tack för svaret!

Är helkass på detta, har ju aldrig gjort det förr så har blivit förvirrad.. Dock tycker vi båda två att det känns underligt att hon ska låna pengar av mig till en del av kontantinsatsen. Skuldebrevet känns inte rätt för mig men det kan väl bero på att jag helt enkelt inte riktigt fattar allt kring det.

Om jag har lagt in exempelvis 1 miljon kontant och sedan tar lån på 500k och hon på 500k så kan jag inte förstå hur det kan vara bättre att hon lånar 250k av mig och tar lån på 250k så hon uppnår 500k medans jag får lägga in 750k + låna henne 250k och sedan ta lån på 750k, känns riktigt orättvist för MIN del och jävligt smidigt för henne? Då står jag ju för 1.750.000kr och hon för 250.000kr men ändå står hon som ägande av 1/4?

Gaah min skalle får krupp!

Ja som sagt - det blir lätt att gå vilse i tankarna!

Och många andelar av delar som du försöker få till det.


Men så här då:

Lägenheten (bostäder i allmänhet) finansieras oftast i två delar (som inte har med personer att göra):

Ett bostadslån samt en kontantinsats (och då helst i ordets egentliga betydelse.)

Och där gör ni helt rätt: Hälften "kontant" med redan sparade pengar, och hälften i ett nytaget bostadslån. (Den sk belåningsgraden blir 50%, vilket är helt okej och på "den säkra sidan".)

Så långt all okej? Då går vi till eran inbördes uppdelning:

Eftersom hon kommer att gå in med 0:- så kommer hennes boende i alla lägen hamna på en
belåningsgrad om 100% (Vilket "alla" aktörer anser vara ett orimligt risktagande.)
Så advokatens förslag innebär att ni delar, om inte lika så åtminstone proportionellt, på både kontantinsats och bolån.


Med ditt resonemang (som också har en logik, om än något självisk) så kommer hon att få bära en högre risk (relativt - inte SEK), samtidigt som du får en högre chans (till ev rea-vinst).

Jag tycker ditt resonemang skulle funka mellan två oberoende individer, som "bara" vill ta chansen till en spekulationsvinst. (Som t.ex om två fd klasskamrater går ihop för att den ena hittat en diamantgruva men behöver någon till för att kunna genomföra köpet.)


Men både jag och advokaten vill nog tro att här handlar det om att ni vill "ta er relation till en ny nivå" och satsa på ett GEMENSAMT boende.

Jag tror många - och här kanske du - stirrar/grubblar över chansen till värdestegring i stället för boendet.
Jämför i hellre med resor/bröllop osv, och var tacksam att det inte är pengar som "bara försvinner".


(Om jag var hon, skulle jag nog börja få "kalla fötter" Det känns allt mindre troligt att ni någonsin kommer att ha en "gemensam kassa". [Skämtsam kommentar!])

Men, om ni flyttar isår så delas lägenheten 50/50, hur smart är det då för din del att du betalat mer än henne?

Om hon lånar pengar av dig för att öka hennes del, så kommer hon att behöva betala tillbake de pengarna till dig.


Var fick ni 75/25 delningen ifrån?

Vi har skrivit i köpekontraktet 75/25 och skrivit ett nytt samboavtal som stryker det "vanliga" samboavtalet och gör att delningen som står i köpekontraktet gäller istället.

Det är klokt, men om ni skall äga lägenheten till 75/25, så skall det såklart motsvara att ni går in med den fördelningen med kontantinsatsen

Man brukar väl inte dela upp lånet i två delar om man är två köpare utan oftast är det väl 1 lån som båda låntagarna är solidariskt ansvariga för. Antag att lägenheten kostar 1 MSEK, du betalar 500k som kontantinsats. Antag sen att ni blir arbetslösa båda två, kan inte betala lån/räntor och banken tar och säljer lägenheten för 1 MSEK, tar sina 500 k och sen ger de 375k till dig och 125 k till din tjej, för så motsvarar ju ägarandelen, och så hade du kanske inte tänkt dig det.

Det jag tror juristen menar är att din tjej skall låna 125k av dig för att betala sin del av kontantinsatsen (50% av 25%). Sen kommer hennes del av lånet på lägenheten vara 25% av 500k dvs 125k, plus de 125k hon är skyldig dig, dvs totalt 250k. Din del av lånet är 375k, men sen har du en fordran på 125k på din tjej dvs din nettoskuld är 250k.

Ett annat tänkbart scenario är att lägenhetens värde sjunkit till 500k när ni säljer, dvs när banken fått tillbaka lånet så återstår inget. Med låneavtalet mellan dig och tjejen kan du få 125k av henne, dvs även hon kommer förlora något (25% av 500k).

Har ni fått separata lån blir det en delvis annan sak, men hur vanligt det är vet jag inte, banken lär ju inte gå med på att din tjej får låna 100% av köpesumman

Allt med lånet är redan klart, godkänt att göra hur vi vill, det handlar bara om hur vi ska komma överens, tjejen fattar inget hur mkt jag än förklarar och jag vill bara vara säker på att det jag tycker faktiskt är rättvist för båda. Fått prognos på att lägenheten kommer nästintill vara värd det dubbla inom 3-5 år.