Hur sätts värdet på fastigheter för fastighetsbolag?

Som rubriken lyder så undrar jag hur värderingen sätts. Exempelvis kikade jag på Amasten holdings senaste rapport och det verkar som de gör förlust på förvaltningen men det blev vinst efter uppräkning av fastigheterna. Så tolkade jag det.
https://www.avanza.se/placera/pressmeddelanden/2014/08/22/amasten-amasten-holding-publicerar-delarsrapport-for-perioden-januari-juni-2014.html

Någon med mer på fötterna som kan förklara?

Kan det inte vara ett bedömt marknadsvärde?

Har inte kollat på siffrorna men antar att de lägger upp det som "ägare" och "förvaltare".

Förvaltare brukar ta ca 10% av intäkterna
Ägaren får 90% men står för driftkostnaderna också

Varje egendom brukar ägas i separata bolag så att man vid försäljning slipper betala lagfart på 3,5% tror jag ... 1,5 % vid privat ansökan

Det är alltid bättre att köpa aktier direkt på börsen än via olika fonder där banker m.fl. skär rejält emellan. Fastighetsbolag är spännande just nu. Mycket för att räntorna är så låga, de flesta bolag har lån som löper om och räntorna sjunker då rejält (vinsten ökar).

Fastigheter värderas till en nettoavkastning, hyror minus driftskostnader ( värme vatten el reparationer m.m.). Det kallas driftsnetto, drar man sedan av räntekostnaderna får man resultatet som sedan justeras för olika poster som värdeförändringar, försäljningsvinster m.m.

Ett normalt driftsnetto är 7 -8 % av värdet, det är kanske ett snitt, det är lägre på bästa lägen, i större städer och i hus med låga risker för vakanser. Men i dag är driftsnettot mycket högre är räntekostnaden.

Fastighetsvärdena är i dag jämfört med avkastningen mycket låga i dag, men det är svårt få stora lån från banker, dom är brända efter fastighetskraschen 1990. De svenska fastighetsbolagen på börsen är i dag ganska högt belånade men fastighetsaktierna är väldigt billiga. Akta dig för mindre udda bolag. Stora ganska trygga bolag med bra hus är t.ex. Castellum och Fabege.

Bara aktieutdelningen ger en bra avkastning, jag har tjänat stora pengar under lång tid på fastighetsbolag på börsen. Det finns en rejäl bit uppsida att vänta på just nu.

Det är just värdeförändringarna jag undrar hur de fastställs i branschen.

Så här skriver Amasten:

Är ingen expert på ämnet, men har analyserat en del fastighetsbolag och har väl någorlunda koll. Det första tipset jag skulle ge dig är att söka efter svaret i årsredovisningen för det aktuella fastighetsbolaget - de flesta skriver en hel del om hur värderingen går till.

Jag skulle tippa att det normala är att företaget själva har en egen värderingsmodell som man använder för att göra en intern värdering. Denna värdering stäms därefter ofta av mot en extern värdering från något annat företag, och eventuellt jämför man även den interna värderingen mot de priser som företaget faktiskt får när de säljer fastigheter för att se om värderingen stämmer överens med verkligheten.

De flesta av dessa värderingar är dock sannolikt i grunden baserade på samma metodik, nämligen någon form av diskonterad kassaflödesanalys. En sådan kan gå till på så sätt att man använder historisk data för fastigheten för att bedöma hyresinbetalningar och drifts- och underhållsutbetalningar. Alla dessa betalningar kan sannolikt bedömas öka i takt med inflationen framöver. Därefter gör man även någon form av prognos över förväntad vakansgrad. I slutändan får man en förväntad ström av framtida kassaflöden som fastigheten kan tänkas generera, och dessa diskonteras till nuvärde med hjälp av någon lämplig diskonteringsränta som kan bero på läge, fastighetens skick, vakansgrad, räntor, inflation, m.m.

Min egen bedömning är att faktorer som hyresinbetalningar, drifts- och underhållsutbetalningar, vakansgrad samt fastighetens läge och skick visserligen är viktiga för värdet, men att det inte är dessa faktorer som utgör den största orsaken bakom eventuella fluktuationer i värdet. Hyresinbetalningarna är ju exempelvis ofta kontrakterade för framtiden, och fastighetens läge och skick förändras inte särskilt mycket över tid.

Snarare skulle jag säga att marknadsräntorna är den stora orsaken bakom värdeförändringar. Om räntorna exempelvis går upp framöver kommer sannolikt avkastningskravet på fastigheter att öka och värdet gå ner.

Det görs normalt en extern värdering (tex revisionsbolagen). Annars kan man titta på direktavkastningen (driftöverskott) och nyligen gjorda transaktioner i området men där till tillkommer fastighetens vakans, skick och risk. Längden på avtalen spelar också roll. Vidare skiljer sig självfallet kommersiella och hyresrättsfastigheter (och dess subkategorier)

Tackar för svar.
Lite mekigt men begriper ungefär nu, får väll fördjupa mig i rapporterna i något fastighetsbolag för att se mer exakt.