Sälja lgh idag, köpa ny senare?

Kommer studera utomalanda fr.o.m juni 2009 till januari 2010.
Antingen hyr jag ut lägenheten, men en annan plan är att sälja den.

Tack vare de stora räntesänkningarna (och reporänta på 0 samt låg stibor vid nästa räntebesked 20 april) har budgivningarna kommit igång igen eftersom det i dagsläget knappt kostar något att låna. Tanken är att göra en exit i slutet av april och sedan köpa en ny lgh om cirka 2 år.

P.g.a alla varsel, kommer snart arbetslössiffrorna öka radikalt, samtidigt som ekonomin kommer återhämta sig vilket kommer leda till ökad ränta och dyrare att låna och där med sänkta lägenhetspriser.

Vad tror ni?

Självklart kommer lägenhetens värde att öka igen om cirka 5 år, men då är jag klar med studierna för längesedan. Tror ni det är bättre att göra en exit nu och komma tillbaka om 2 år, eller bör man sitta kvar i skutan?

Jag tror det är en bra idé, har själv tänkt göra en exit nu och köpa senare. Man ska sälja när räntan är låg och köpa när räntan är hög anser jag. Detta eftersom min erfarenhet är att många stirrar på den aktuella räntan när de räknar på hur högt de kan gå i en budgivning. Folk verkar inte tänka på att om X antal år kan räntan vara betydligt högre. Utöver det så brukar bankerna när de ger lånelöfte räkna på aktuell ränta + 2-3% som marginal, oavsett vad aktuell ränta ligger på.

Jag hade nog suttit kvar i skutan. Enligt mig så är det inte säljtider. Snarare köptider för den som har likvida medel. Men det beror i och för sig på när du köpte.

Om du köpt under högkonjunkturen och förtfarande ligger på plus med investeringen, så kan det vara lönt att sälja. Men om du inte har skulder på bostaden och de är köpt för betydligt lägre pris än idag. Så kan man ju se att du har råd att vänta och hyra ut istället.

En lägenhet går ju alltid upp i värde med tiden, men hur tror du det ser ut våren 2010? Räntan kommer ju med största sannolikhet vara högre än idag. Samtidigt som ekonomin inte har återhämtat sig, vilket borde rendera i lägre bostadskostnader. Eller?

Om det är en lägenhet du kan hyra ut i andra hand och tjäna en hacka på det får du räkna in den vinsten också. Har du inga räntekostnader kan det bli en del om det rör sig om två år.

Exakt. Snackade precis med mäklaren och satt och plitade med alternativkostnader. Antingen hyr jag ut den med en vinst på 2.500kr från juni-jan, eller betalar jag shurgard förråd för 1000kr månaden.

Det är en kostnad på 24.500
Mäklaren ville ha 40.000
Plus att "piffa upp" lgh samt flytt går på 5.000.

Dvs jag ska ta det jag köpte lgh för + 70 000 samt önskad vinst på 50.000-70.000 kr för att det ska vara värt det. Kan bli svårt.

Alla priser går upp, det kallas för inflation. Det viktiga är den reella avkastningen.

Om du köper en en lägenhet idag för 1 000 000 kr. Och säljer den om 1 år för 1 070 000 kr. Så är inte vinsten 70 000 kr. Utan vinsten är 70 000 - (Räntekostnader, fastighetsvårdskostnader och inflation).

Sedan är det ett rätt så vågat antagande att ekonomin inte skulle återhämta sig på 10 år. Det är mer sannolikt att vi inleder nästa högkonjunktur inom 5 år än att det inte skulle ske under de kommande 10 åren.

Förstår inte riktigt ditt resonemang.

Vinst på hyran 2.500 kr? Så du menar att om din "hyra" för bostadsrätten är 2000 kr. Så skall du då hyra ut den för 4500 kr?

Mäklaren vill ha 40 000 kr? Vad är de för skit mäklare. Ursäkta ordvalet, men det är ju rena blåsningen. H*n skall inte ha något fast belopp. Utan procentuell provision på försäljningspriset. Om du garanterar honom 40.000 kr. Så tar du bort alla incitament för honom att göra en bra affär ur din synvinkel. Då om han vet att han får 40 000 kr oavsett om han säljer den för 400 000 kr eller 700 000 kr. Så säljer han ju den så fort han bara får ett bud som är över din minimigräns. Däremot om han får betalt utgående från en procentuell provision. Så har han motivationen att inte sälja den direkt då någon get ett ok bud. Utan det lönar sig för honom att försöka få ett bättre bud. ANLITA INTE EN SÅDAN MÄKLARE.

Och resonemanget +70 000 på det du köpte lägenheten för. Utöver detta skall du lägga till en vinst på 50 000-70 000 kr. D.v.s. 120 000 - 140 000 på ditt inköpspris bara sådär?

Priset måste utgå från de övriga realiserade bostadspriserna i området. Hur hade du tänkt att få den sålt för ex. 400 000 om alla andra lägenheter i området säljer för 300 000?

Om det där var mäklarens idé så tyder det bara på att han inte har någon koll på hur en marknad fungerar. Du skall välja ett pris som är lagom för dig. Inga plus här och där utifrån några konstiga antaganden. Sedan smäller du ut lägenheten på försäljning/budgivning och ser vad du kan få för den. Det kan vara betydligt mer än du trodde eller lägre. Men ett bra tips är att kolla lite på vad övriga lägenheter i området sålt för.

Och utifrån de ta beslutet om det lönar sig att sälja nu eller sen.

Att lova mäklaren ett fast pris känns ju rätt dumt =S

Jag själv hade tänkt säga att jag t.ex. vill ha 650 000 för min lägenhet. Sen allt han säljer över det får han 50% på eller något likande. Aldrig att jag går med på deras jävla stipulerade ockeravtal!

Men tjena, du har alla hästarna hemma också. Du tror på fullaste allvar att mäklaren ÄR JÄTTE TRIGGAD av att sälja din lägenhet för 1000000 eller 1050000? Mäklaren får HELA 2000:- om han säljer den för 50000 mer, utifrån en provision på 4% av försäljningspriset. För dig är givetvis det en stor summa men mäklaren bryr nog sig mindre om det. Han ser nog hellre att han kan göra så många affärer som möjligt istället. Fast pris behöver inte vara så negativt, den skillnad det blir för mäklaren är rätt överkomlig och har du en bra mäklare så gör han ett bra jobb åt dig oavsett om denne har provision eller inte.

Känns lite som du har något sunkigt sälj jobb där provisionen är ända lönen....