Svenska Bostadsfonden

hej,
råkat hitta denna sida på nätet http://www.fastighetsinvestering.nu/
undrar nån som har köpt deras fonder? och hur seriösa är dem?

De är säkert seriösa. Hade ett samtal med en anställd från bostadsfonden vid ett tillfälle och han verkade veta vad han pratade om. Jag ser dock ingen anledning att köpa andelar i deras fond när man kan köpa aktier i noterade bolag som är värderade under eget kapital. Varför betala fullpris när du kan köpa med rabatt? Enda invändningen är att bostadsfonden möjligtvis är skickligare affärsmän än de noterade fastighetsbolagen. Jag tror inte så är fallet men det får du givetvis bedöma själv.

Okej tack för infot, själv är jag inte så insatt i bostadsmarknaden
Men jag antar att dem tar hyrespengarna och delar ut det till fondägarna
men isåfall har man ganska säker utbetalning/avkastning + nästan ingen risk
och denna "utbetalning" borde väl vara lika med sparräntan(4-5%)?
Läste nånstans att deras fonder gav mellan 10-11% i avkastning/ökning eller nåt sånt.

Deras avkastningskalkyler bygger på att det förekommer en värdeökning av objektet. Direktavkastningen på hyresfastigheter är för närvarande rätt låg som du säger så utan värdeökning blir det ingen vidare investering.

Varför inte köpa aktier i bolag som förvaltar fastigheter eller bygger nya. Då slipper du fondavgift, får utdelning och får förvaltare som själva bryr sig om bolaget, då deras egna resurser är nedplöjda där...

Naturligtvis så är svaret på den frågan att om du köper vanliga börsnoterade aktier såsom Kungsleden, Hufvudstaden och liknande så följer du börsens svängningar.
Ovan nämnda bolag har tappat 40% respektive 25% de senaste 12 månaderna.
Är det för att bolagen visat sämre intänkter eller vinster? Nej, framförallt så är det för att det allmäna börsläget har varit oroligt.


Investerar man istället i ett onoterat aktiebolag så värderas det ju efter bolagets prestationer, intäkter och inget annat, precis som det ska vara med andra ord.

Då sköts de bolagen bra så kan det vara en jättebra investering.
Men då jag inte känner till något om Svenska Bostadsfonden så kan jag inte säga om det är bra eller dåligt, jag ville bara belysa det självklara argumentet för varför onoterade fastighetsaktier kan vara bra.

I huvudsak så kommer dock investeringens värde på sikt att speglas i aktieutvecklingen. Det är alltid bättre att köpa något till mindre än JEK vilket aldrig blir fallet med fonder. Det är svårt att veta läget på fastighetsmarknaden när fonden ska avvecklas efter fem(?) år. Kanske är den lika skakig som börsen då?

Anledningen till att de aktier du nämner har tappat i värde beror troligtvis mestadels till framtida sämre vinster. Noterade bolag redovisar numera orealiserade vinster på fastighetsbeståndet direkt på resultaträkningen (IFRS). De höga resultaten de senaste åren är således mestadels beroende av icke realiserade kassaflöden. Sedan har vissa bolag använt denna princip olika med Kungsleden och Hufvudstaden som "extrema" åt båda hållen.

Jag ser inte hur investeringens värde skulle följa aktiemarknadens utveckling.

Att den följer sin egen aktieutveckling är naturligtvis självklar då det är aktier i bolaget som handlas, onoterat.
Hade aktierna varit noterade så hade det ju varit börsläget som påverkat i första hand, i andra hand bolagets vinster och framtidsutsikter.
I onoterade bolag är det ju tvärtom, i första hand bolagets vinster och framtidsutsikter som avgör aktiekursen och därmed hur mkt investerarna får tillbaka i plånboken.

Jag har inte läst prospektet men är det 5 år som gäller för bostadsfonden? Isåfall känns det märkligt att de redan nu bestämt när de skall realisera.

På sikt motsvarar borde aktievärdet motsvara vad företaget faktiskt är värt, oberoende av notering eller ej. Jag håller inte med om den skillnad i värdering du gör mellan noterade och onoterade bolag.

Jag läste prospekten och samtalade med en herre där för ett tag sedan. Minns inte exakt om det var 5 år men det var något i den stilen. Jag förstod aldrig syftet med att över huvud taget sälja fastigheten men rimligtvis måste bedömningen vara att alternativavkastningen sedan är bättre. De har en belåning på fastigheterna som jag fann något hög men så föredrar jag också Hufuvudstadens belåningsgrad framför Kungsledens.

Hittar inte fonden på morningstar. Nån som vet vad dem heter där?

Den är inte noterad.

Märkte det. Verkar som dem delar ut nån sorts obligationer
fattar inte riktigt varför dem kallar det för "fond".