Byta bank vid boendelån

Finstilta?! Jag hoppas verkligen inte att någon någonsin lånar pengar och inte bryr sig om amorteringsplan, lite innanför pannbenet kan man kräva att husköpare ska ha.

Räntorna är som du vet bankernas sätt att tjäna pengar på att låna ut så det mesta räknas in och det mesta går att diskutera kring. En sak är ju att man kanske erbjuds en högre ränta för att banken anser att lånet är för litet och att en högre ränta kan motiveras eftersom du nog amorterar tillbaks under längre tid på ett större lån. Ett idiotargument jag vet men jag har själv råkat ut för det. Jag frågade banktjänstemannen om jag hade uppfattat korrekt och skrev givetvis på för det större lånet men amorterade omgående av det som översteg storleken på lånet jag behövde. Haha, just det ja det var när jag la om mina bolån sist och dividerade med SBAB kring ränterabatten. Vart en ganska absurd lösning men SBAB har ju sina fasta regler som är lika för alla kunder så kika på vad dom kan erbjuda dig för ränta, de brukar dessutom vara bland de banker som erbjuder bäst ränta.

Argument för ränterabatt får du hitta på själv men det handlar om att motivera varför just du och din tjej bör få lägre ränta, det är krasst vad det går ut på. Det självklara argumentet att SBAB erbjudit dig lägre ränta antar jag att du förstår att du ska nämna? Annars är det bara fantasin som sätter gränser. Ett tipps är väl att inte nämna att ni vill ha lägre ränta för att det är jobbigt med lånekostnaderna utan isåfall hellre nämna att ni känner att ni gärna vill se till att bygga upp en stabil buffert genom att spara istället. Det är nog en klassiker för samtliga som lånar pengar till bostad för första gången. För de flesta kan jag tänka mig att man får ner räntan drygt 1% iaf jämfört med bankernas listräntor.

Hur gamla är ni? Jag tänker på rimlig amorteringstid?

Detta är självklart bra att tänka på också. se till att spara en summa motsvarande om räntan skulle öka med ytterligare 2%, med lite tur hinner man spara ihop en liten buffert enbart för höjda räntor. Inflation kan vara vettigt att ha i åtanke också med tanke på vad du nämnde om att hyra huset av banken för all framtid.

Flashback har säkert hundra trådar om detta ämnet, men jag skall sammanfatta dem för dig.

Det finns två skolor:

1. Du behöver inte tänka på att betala ner ditt bostadslån. Värdet på bostaden kommer, sett över tid, öka i värde i linje med börsen. Pengarna gör mer nytta investerade i rimliga fonder än för att amortera. Dessutom minskar ditt lån jämfört med bostaden värde, så när du säljer kommer du fortfarande göra en bra vinst och ha ännu mer egenkapital till nästa bostad.

2. Hur säker är du på din situation? Vad händer om världsekonomin kraschar, det får dig att förlora jobbet och i förlängningen tröttnar din sambo på att gå på knäna i jobbet för att betala alla räntor varje månad och bestämmer sig för att ni skall flytta isär och sälja bostaden i värsta dippen så ni står kvar med pengar på lånet även efter försäljning, för börsen stod också på det lägsta på tio år så era investeringar har halverats i värde nu. Man sover skönt om natten när allt är avbetalt, man har inga gräl om ekonomin och alla pengar man tjänar kan man göra vad man vill med. Ja det kostar lite, men det gör alla försäkringar. Räkna med att betala av hela lånet på 10-15 år.

Oavsett vilken skola du väljer att följa, så ta lån hos de som erbjuder lägst ränta. Månadskostnaden från en kalkyl som banken ställt upp har inget med saken att göra. Månadskostnaden är en avledningsmanöver riktad mot de som inte är så bra på ekonomi.

Strunta helt i vad bankerna säger för månadskostnad. Titta på räntan!

Börjat med att summera lite information.

Amorteringskrav:
Bolån <50% av värdet så är det 0% amorteringskrav på lånebeloppet.
Bolån 50<x<70% av värdet så är det 1% amorteringskrav.
70<x<85 (bolånetaket är på 85% av värdet) så är det 2% amorteringskrav.
Om lånebeloppet överskrider låntagarnas gemensamma årliga bruttoinkomster är det +1% i amorteringskrav oavsett hur högt fastigheten är belånad.


Både Danske bank och Nordea använder sig av 50 års avbetalningstid i sina exempel, men vad du faktiskt har blivit erbjuden vet jag inte... men det påverkar hur mycket du måste amortera nu och hur mycket du i slutändan lagt på räntor.

Nordea bolåneräntor listpris:
3 mån - 5,99%
1 år - 4,99%
2 år - 4,64%
3 år - 4,44%
4 år - 4,34%
5 år - 4,19%
8 år - 4,19%

Danske bank bolåneräntor listpris:
3 mån - 5,79%
1 år - 4,89%
2 år - 4,59%
3 år - 4,09%
4 år - 4,19%
5 år - 3,99%
6 år - 3,99%
10 år - 3,92%
Bolån online 3 mån - 5,35%
Bolån premium plus 3 mån - 5,99%

Nordea vill ha 27 000:-/månad, varav 18 000:- är ränta, resterande 9 000:- är då amortering.
Omvandlar man detta till år så är det 324 000:-/år, varav 216 000 är ränta och resterande 108 000:- är amortering.

Danske bank vill ha 21 000:-/månad, varav 10 000:- är ränta, resterande 11000:- är då amortering.
Omvandlar man detta till år så är det 252 000:-/år, varav 120 000 är ränta och resterande 132 000:- är amortering.


Fastighetsvärde är 5 200 000:- och ni ska betala ~800 000:- i kontantinsats & handpenning, vilket är ca 15% av värdet. Det betyder att ni uppfyller amorteringskravet på 2%.
5 200 000 - 800 000 = 4 400 000.

Er gemensamma nettolön är 65 000:- netto, och lägger man på skatten med 31% (Jag vet inte var ni skattar så tar en ungefärlig rätnesats) så är er bruttolön årligen 1 021 800:-, och om man multiplicerar det med 4,5 (Ett av amorteringskraven) så får vi 4 598 100.
Med dessa avrundade siffror så klarar ni er precis från att få ytterligare 1% i amorteringskravet, men om man räknar på konkreta, verkliga siffror kanske ni kommer strax under.

Med Nordeas årliga räntebetalning och amorteringskrav i förhållande till totala lånebeloppet går det att räkna ut att er räntesats är (216 000 / 4 400 000)*100 = 4,09% ränta (räntenivån kan indikera en bindningstid på 5-8 år) och amorteringskravet är (108 000 / 4 400 000)*100= 2,45% (här borde det vara antingen 2 eller 3 procent beroende på hur de räknar med er årliga bruttoinkomst, att det blir 2,45 kan ha att göra med att jag räknar på avrundade siffror).

Med Danske banks årliga räntebetalning och amorteringskrav i förhållande till totala lånebeloppet går det att räkna ut att er räntesats är (120 000 / 4 400 000)*100 = 2,72% ränta (att den är så låg får mig att tro att de redan kalkylerat med ränteavdraget, om man inte räknar med det så är ränteutgifterna 3,55% per månad men ränteavdraget får du tillbaka vid deklarationen och storleken på räntenivån kan indikera en bindningstid på 5-6 år) och amorteringskravet är (132 000 / 4 400 000)*100= 3% (här har anser de att era gemensamma årliga bruttoinkomster är lägre än 4,5 gånger lånebeloppet).


Ifall man vill binda räntan nu när det har spekulerats om räntesänkningar till sommaren får man avgöra själv.
Även om ni tar det billigare alternativet på 21 000 så är det runt 32% av er nettoinkomst varje månad som går till enbart bolånet, sen tillkommer många andra kostnader och utgifter med att äga en fastighet. Ni vet bäst om er ekonomi klarar det långsiktigt.

Värt att ha i åtanke är att jag misstänker att ränteavdraget redan var medräknat i det billigare alternativets kalkyl, och om man inte jämkar månadsvis måste man betala ut de kostnaderna varje månad för att sen få tillbaka det vid skatteåterbäringen, vilket betyder att månadsutgiften för bolånet egentligen är 24 000 (ca 37% av era nettoinkomster), men ränteavdraget blir ca 36 000:- per år ni får tillbaka via deklarationen.

Summa summarum verkar skillnaderna i de totala beloppen vara skillnader i räntenivå (ingen chock där), där den största skillnaden är att den ena banken troligtvis räknar -med- ränteavdraget och den andra banken -utan- ränteavdraget.
Bankerna verkar även oense ifall ni klarar kraven för den sista 1% amorteringskrav, enligt mina avrundade uträkningar är ni på gränsen.

Men nu har ni fått lite saker att jämföra, ta ställning till och tips på hur man kan räkna så ni kan mata in era egna konkreta siffror. Hoppas det hjälpte.

Först - vad kalkylen på hemnet säger betyder inte att du kommer få just det priset.

Sen, det är väldigt osannolikt att det är så stor skillnad hos två olika banker som 6000/månad. Som någon annan också var inne på undrar jag om inte den billigare banken har visat räntekostnaderna efter skatteavdrag och den andra före skattelättnad. Dvs du jämför två saker som inte går att jämföra. Gör samma jämförelse och kolla belopp på amortering, räntesats?

Slutligen, det är ett väldigt stort lån och höga boendekostnader för er. Har ni råd att göra mer än att bo? Klarar ni det vid sjukskrivning/föräldraledighet?

Det är där du landar beroende på uppvärmningskostnad och andra kostnader.
Kolla annars vad SBAB ger för ränta, du kan inte förhandla utan får ta det som blir efter din uträkning men brukar ligga en bit under Nordea iallafall.
SBAB har endast lån och sparande idag så du behöver en annan bank också för swish, lön och liknande.

38 respektive 43 år

Enda med SBAB är som sagt att man kan få ner räntan genom att eventuellt låna mer men nu är det ju inget litet lånats tänkt sig så i just hans fall lär det kvitta.

Bra att du även nämner att uppvärmning kostar för jag tror många missar att det medför ganska stora kostnader att bo i hus. Nu var det väl ett radhus ts funderade på så gräsklippare och snöslunga kanske inte behövs. Men att budgetera för underhåll och renoveringar är jäkligt vettigt om man inte redan har en stabil ekonomi. Helt plötsligt står man med något trasigt som kostar 150.000kr att reparera och det vill eller kan man kanske inte ta ytterligare lån för.

Det där är inte alls säkert. Ofta många ggr bättre att ha kvar så mycket av bolånet som möjligt och istället för amortera så investera genom ISK, aktier fonder (eller andra investeringar men dessa är vanligast nog) som ger ut mer än vad bolånet kostar.

En fin fördel med aktier är att om du nån gång köpt några dåliga aktier är dessa inte värdelösa utan dras av mot reavinstskatt om du i framtiden skulle sälja; smidigare än att hålla med skalbolag hit och dit som du kör i botten för att tvätta bort vinstskatt.