"Välskötta" bostadsrättsföreningar som visar sig vara usla

"Välskött bostadsrättsförening" står det ofta i mäklarannonserna. Men såklart skriver mäklarna gärna det - helt oavsett om bostadsrättsföreningen är välskött eller inte.

Jag har själv erfarenhet av att bo i och suttit i styrelsen för en av dessa "välskötta" bostadsrättsföreningar, och det var nog till en början ändå min tro att det faktiskt var en välskött förening. Det är också vad de flesta som bor där tror. Föreningen bildades på 50-talet och har inga som helst lån vilket gjorde man man fick intrycket att den var välskött. Och eftersom föreningen inte hade några lån så hade föreningen heller inga räntor eller amorteringar att betala, vilket innebar att avgifterna var väldigt låga - något som också skapade intryck av att den var välskött. Föreningen har aldrig haft någon förvaltare såsom HSB eller Riksbyggen.

Men när man kom in i styrelsen som ledamot blev man otroligt förvånad över den lättja och låga arbetsintensitet som ordföranden och övriga ledamöter uppvisade. Budskapet som förmedlades var att allt var bra, i ordning, välskött och det behövdes inte göra någonting. Mötena bestod mest av ovidkommande skavaller och rykten om andra medlemmar. T.ex. vem som blivit dålig och flyttat till ålderdomshem, vem som inte verkar ha varit hemma på länge, vem de tror slänger skräp i fel sopkärl, någon som hört någon som spelar dataspel på nätterna osv. osv. Andra frågor som dök upp handlade om frågor som låg i styrelsemedlemmarnas eget egenintresse; t.e.x någon som ville ha flera parkeringsplatser åt sig själv, någon som ville ha hjälp med att få bort dålig lukt i badrummet i den egna lägenheten, någon som ägde en motorcykel ville titta på möjligheten att bygga ett garage för motorcyklar.

Själva förvaltningsobjektet - d.v.s fastigheten fanns det ytterst lite intresse för.

Efter en tid fick föreningen ett brev från kommunen. Brevet innehöll en uppmaning till föreningen att ta bort den lekplats som föreningen hade byggt på kommunens mark några år tidigare. Det var ungefär vid denna tidpunkt som jag började hysa ganska mycket tvivel om hur "välskött" denna förening egentligen var, så jag började läsa in mig på föreningen, tittade i gamla protokoll, gamla årsredovisningar, fakturor i syfte att skaffa mig kunskap. Jag begärde även ut alla handlingar från kommunen som rörde föreningens fastighet, och vad jag hittade var rent ut sagt bedrövligt:

-Varenda parkeringsplats på föreningens fastighet var svartbyggen.
-Stora markarbeten, med bland annat stödmur, för att bereda plats för parkeringsplatserna saknade bygglov.
-Lekplats hade byggts på kommunens mark helt utan tillstånd
-Ett stambyte hade genomförts på 90-talet, men man bytte inte alla stammar utan bara vissa. Dokumentation saknas helt och hållet. Och flera rördragningar hade skett genom skyddsrumstak och skyddsrumsväggar - helt i stid med gällande regelverk. I samband med stambytet gjordes badrumsrenoveringar som utfördes av en av styrelseledamöternas svågers företag.
-Avtal och kontakt var inte uppdaterade. En butikslokal i föreningens hus hade haft oförändrad hyra i 20 år eftersom kontraktet inte innehöll någon indexklausul. Inte heller hade någon styrelse under 20 år tyckt att det vore lämpligt att omförhandla hyran. En hyresnivå som dessutom låg långt under marknadsvärde, vi pratar allså om 2500kr i månaden för en butikslokal på nästan 100 kvm. Avtal med leverantörer däremot hade löpt på och indexuppräknats under årtionden utan omförhandling, vilket innebar att föreningen betalade alldeles för mycket.
- En riktig underhållsplan saknades, allt har bara skett på lösa boliner för vad styrelsen råkar tro och tycka just då.
- Husets ventilationssystem är S-system men man har ändå tillåtit medlemmar att koppla in köksfläktar och pax-fläktar till ventilationskanaler. På ventilationsskorstenarna kan man se hur färg flagnar bort och puts trillar ner vilket tyder på utträngande fukt.


Orsaken till att föreningen inte har några lån är helt enkelt att man inte har gjort några riktigt omfattade underhållsåtgärder. Men så länge allt bara är lite målat och färgen inte flagnar och därmed ser hyfsat ut på avstånd så kan man nog ändå få intrycket att det är en välskött förening.

Min slutsats idag är att denna föreningen är inte välskött och har aldrig varit välskött. Anledningen till att folk flyttar dit är att det är låga avgifter - och eftersom folk har flyttat dit p.g.a. de låga avgifterna så finns det också en starkt motstånd mot att genomföra stora underhållsåtgärder eftersom det onekligen skulle kräva stora avgiftshöjningar.

Jag gjorde ett snabbt överslag och kom fram till att de kommande 30 åren, dvs. innan huset är 100 år gammalt, så kommer i stort sett allting som är föremål för underhållsåtgärder att behöva underhållas: värmesystem, stammar, tak, ventilationssystem, dränering, dagvattensystem, fasader, fönster, entre-trappor, el-ledningar, trapphusrenovering, återställning av skyddsrum, tvättstugerenovering, asfaltering. Ovanpå detta så finns det EU-direktiv om att innan 2050, d.v.s. inom 26år så skall alla befintliga hus vara nära-noll-energi-hus. Sammantaget är detta helt enorma kostnader - samtidigt som medlemmars prio ligger på låga avgifter.

Jag har med vissa enskilda personer i styrelsen lyft frågan om föreningens historia av vanskötsel och de enorma framtida underhållsbehoven som finns och det som händer är att de väljer att sälja och flytta. Och rent krasst så är det vad en rationellt person kommer att göra. Får man inside-information om att investeringen inte är vad man trodde så säljer man.

Nu sitter jag inte i styrelsen längre och även jag är på väg bort från föreningen, eftersom jag inte tror på dess framtid. Nuvarande styrelse uppfattar jag som både okunnig och oengagerad, helt i linje med hur föreningen har agerat historiskt. Jag kommer åtminstone kunna sälja med vinst.

I någon mening blir det ödesbestämt, de som tror att föreningen är välskött kommer att bo kvar och fortsätta agera på samma sätt. De som inser de stora behov som finns kommer att flytta. Jag tror inte att föreningen någonsin kommer att vända skutan.

Jag har svårt att tro att detta fallet är helt unikt. Någon som befinner sig i liknande situation?

Jadu, det är nog vanligare än man kan tro med tanke på att den stora majoriteten av bostadsrättsköpare inte tänker en sekund på vad det faktiskt innebär att köpa sig ett medlemskap i en ekonomisk förening med rätt stora tillgångar som snabbt kan förlora sitt värde om de inte förvaltas rätt.

Jag har inget eget exempel att ge som är i närheten av vad du beskriver. Men har har en god vän som ett tag var ordförande i sin förening och la fram en ganska omfattande underhållsplan (fanns ingen tidigare) och ett förslag på höjd avgift med 10% för att finansiera underhållet. Antalet deltagare på årsmötet gick från normala en handfull till att vara fullsatt. Planen och avgiftsförslaget röstades ned.
Min vän flyttade strax efter.

Riksbyggen

Bra trådstart. Observant, strukturerat och väl formulerat. Visst är det märkligt att så många bor utan att glänta på locket och inse att det som av mäklare kopy pejstats in om att föreningen skulle vara välskött kanske inte stämmer fullt ut. Det finns alltid saker att göra, hus förfaller naturligt, både nya som gamla. Styrelsemedlemmar kan förhålla sig till det olika, vissa vill sminka gris inför egen försäljning. Andra är bara lata. Om det inte redan finns borde trådstartaren eller någon annan skapa en checklista på nätet med ungefär de där frågorna för alla som är på väg in till en förening.

En bra ögenöppnare för alla som inte är så insatta i hur en BRF fungerar.
Tyvärr inser inte många att det är ytterst viktigt att granska föreningen man tänker sig att köpa in sig i.

Men helt ovanligt, och gäller även en del föreningar som har hjälp med förvaltningen via en organisation Riksbyggen, HSB m.fl.

Men jag hoppas att folk funderar mer idag, blev väldigt förvånad och lite rätt när jag hjälpte grabben att köpa en BR i centrala Stockholm. Avgift och m2 pris var väldigt likartade men statusen mellan föreningarns skillde sig radikalt.
Från välskötta välunderhållna föreningar med en klar underhållsplan och väl fungerande fonderingar, till rena ruckel där mycket underhåll skjutits på framtiden och avgifterna hållits låga med hjälp av att inte utföra nödvändigt underhåll.

Det här förekommer redan på byggstadiet där byggherren väljer billiga lösningar som ser snygga ut för stunden i vetskap om att de som köper bostadsrätterna inte har kunskap bedöma kvaliteten på fastigheten bara köket och badrummet ser snygga ut. Underhållskostnaderna är ett senare problem.

Tur att vi inte bor i Kina i alla fall. Här fuskas i alla fall inte så mycket att husen rasar.

Då de flesta nyproduktioner säljs på ritning så spelar det inte så stor roll om köparna kan bedöma kvaliteten på det färdiga bygget eller inte för då har de redan köpt.

Inte blir det bättre av att det är föreningen som är byggherre (men under byggtiden styrs av byggbolag eller bostadsutvecklaren).

Det var även så i vår lilla förening när jag flyttade in.

Men jag och några till blev invalda i styrelsen och nu har vi renoverat fönster, hiss, ventilation, värmesystem, höjt hyran för hyresgäster(hade inte gjorts på över 10år) och fixat mycket billigare ekonomisk förvaltning och trädgårdsskötsel. Allt detta utan någon avgiftshöjning eftersom pengar fanns det gott om.

Så länge jag bor här kommer jag försöka sitta i styrelsen så man vet att föreningen sköts någorlunda okej.

Jag har också dåliga erfarenheter av brf. Så länge jag satt i styrelsen så hade vi stenkoll på det som gick in och ut i månadsavgifter och fakturor för föreningen. Sen kom nytt folk och ville vara med och bestämma och jag fick inte vara med i styrelsen längre. Nya, omotiverade renoverings- och andra åtgärder gjordes till höga kostnader. Okunnigt och oprofessionellt hanterande av olika uppkomna frågeställningar. Ingen upphandling utan delegering till kompisar och kontakter.
Stora kostnadsposter, en på över en halv miljon en gång, som inte ges en förklaring på hur de har använts trots påstötning om detta. För min del är jag så gott som övertygad att det förekommer fiffel och oegentligheter. Mycket smussel och hysch-hysch, inte mycket kommer ut om föreningsstyrelsens göranden och låtanden. En mardrömssituation på många sätt. En kultur och styrelse av amatörer och scharlataner som hela tiden tar felaktiga, och kanske även kriminella, beslut!
Från att ha haft en ekonomi i balans så har föreningen dragit på sig en jätteskuld.
Vill flytta men vill egentligen inte bo i en brf igen, har blivit för bränd för det.

Känner tyvärr igen en hel del, speciellt det om skvaller och skitprat på styrelsemötena.
Ett mysterium att bostadsrättsinnehavarna inte engagerar sig mera i föreningen, de har köpt en lägenhet för en miljon eller mer och struntar i hur huset sköts. Mycket märkligt.

Men det är klart, om man har köpt en lägenhet bara för att bo där i ett par år, och sen flytta vidare då kanske man skiter i det.

Hållet med, både om skitpratet och och bristen på intresse.

Dessutom ledamöter (och medlemmar) som tar upp väldigt petitessartade saker. De stora frågorna är det sällan någon som intresserar sig för.

Jag, rekommenderar att kika på underhållsplanen i årsredovisningen

Ska bli intressant utveckling de närmaste åren när de äldsta i styrelsen är 60-talister