Fastighetsmäklarnas "värderingar" är grundlösa påhitt (här har ni bevis)

Allt beror ju på priserna som det säljs för och hur många mäklare det finns i området. Finns det bara 1 mäklare på orten kan det ju vara svårt att förhandla ner provisionen. Finns det 20 mäklare per såld i området kommer det vara mycket utrymme att "shoppa" runt bland mäklarna och spela ut de mot varandra. Det är definitivt säljarnas marknad de senaste åren. Högt utbud av både mäklare och köpare.

Mäklare är väl ett släkte för sig, de ska man aldrig lyssna på.

En sak att tänka på är att det är alltid säljaren som bestämmer, en mäklare (som inte gör något olagligt) kan bara ge tips/förslag till säljaren om de bör acceptera ett bud. De ska vidarebefordra alla bud som kommer in även om de inte kommer från polaren. Någon tidigare trodde att mäklare inte har någon utbildning, det stämmer inte (2år på högskola), och gör de fuffens affärer kommer de bli uteslutna från mäklarsamfundet och bli svartlistade. Är man osäker kolla upp mäklaren om de är legitima. Som du säger förekommer detta men det ses ner på av riktiga mäklare.

Dock är det alltid säljaren som bestämmer vem de vill sälja till och till vilket pris. Det händer ibland att säljaren väljer att sälja till andra högsta budet då de inte gillade den som vann budgivningen, kanske nr2 hade barn och säljaren ville att en familj ska bo i huset. Oavsett orsak om säljaren säger nej så har mäklaren inget att säga till om.

Hur är det då om det i informationshandlingarna står att bostaden säljes till högstbjudande, kan man ändå välja anbudsgivaren med näst högsta budet?

Så länge inget kontrakt är skrivet så kan både säljare och köpare ångra sig. Nr 1 kommer ju självklart bli sur och aldrig köpa av mäklaren i framtiden, men man kan aldrig lagligen tvinga någon att sälja mot deras vilja (iaf i Sverige) utan kontrakt. Säljaren kanske hade planerat att sälja till nr 1 men på visningen kände sig denna hotad av personen och vägrar nu att sälja till denna personen. De kanske kände varandra sen tidigare och när säljare fick reda på vem som var nr 1 vägrar denna att sälja etc.

Budgivning är att sett att sortera spekulanter efter hur mycket de är villiga att ge för samma objekt.
Mäklaren presenterar sedan denna lista till säljaren och i 99% av fallen väljer säljaren den som är villig att ge mest för objektet. Men sedan är det upp till säljaren att initiera en försäljning via ett kontrakt.

Är du säker på det?
Pacta sunt cervanda - avtal skola hållas.
Kan tänka mig att det kan bli bråk, men ingen orkar väl dra en sådan sak till tingsrätten.

Ja och kontrakt skrivs oftast så fort som möjligt efter en budgivning då båda parter har möjlighet att ångra sig innan dess. Se en budgivning som intresseanmälan med bud som köparen är villig att betala.

Skillnaden med t ex en auktion är att man innan auktionen godkänner att budet ska vara bindande.
Vid en budgivning skickar du bara in dina bud och avtal skrivs efter alla bud är inne.

En statistisk värdering är vad bankerna bygger sin utlåning på och denna tar inte hänsyn till skick utan bara läge och storlek.

En mäklarvärdering brukar vara en kombination av statistisk värdering och saker som sänker/höjer priset när de gör en visuell värdering vid ett besök. Det är upp till säljaren med att upplysa om saker som mäklaren kan använda som värdehöjande som de kanske inte är medvetna om (framtida renoveringar och dyl.). Vanligtvis pratar man även med styrelsen om framtida projekt.
Alla värderingar kommer vara kvalificerade gissningar baserat på historik och/eller skick och eventuella problem. Sedan är det köparens uppgift att undersöka produkten och göra förfrågningar om produkten innan köp. Om de inte gör det och budar "fel" så är det deras problem.

Ett färskt exempel är en villa som är från tidigt 1900-tal utan kommunalt vatten och andra moderna saker och med kraftigt renoveringsbehov, vatten läcker in, saknar isolering/dränering, e.t.c. (ett ruckel, men 20min från Stockholm). Alla fel och åtgärder som kan behöva göras står med i mäklarbeskrivningen online och delas ut på visningen. Priset är satt efter skicket ca 30% lägre än en modern villa i samma storlek vanligen säljs för i området då det kommer krävas några miljoner i renoveringar för att få allt i tipptopp kondition. Majoriteten som kommer på visning har inte ens läst beskrivningen och tycker att detta är ett kap endast baserat på priset och startar genast en budgivning. På visningen pratar folk om att denna borde vara ju vara värd flera miljoner mer än de som sålts tidigare (som var relativt nybyggda och utan några synliga fel).

Har mäklaren gjort fel genom att prissätta efter problemen som fanns med huset eller borde denna bara prissatt efter tidigare försäljningar i området?

Spekulanterna som inte vann kommer hävda, EFTER att de drivit upp priset med några miljoner i budgivningen, att denna villa las ut till lockpris. Köparen kommer märka att alla fel som nämndes i beskrivningen och besiktningsprotokollet (som de inte läste eller inte satta sig in i) kommer bli väldigt dyra att åtgärda och nu har de inte råd längre då de drev upp priset alldeles för mycket för sin budget. Ibland upptäcks detta när de pratar med frun som ska godkänna köpet och inte varit med på visningen, men i värsta fall har de redan skrivit på kontraktet när de ångrar sig. En av orsakerna är att det är lätt att dra sig ur en budgivning innan kontrakt är skrivet så folk budar först och kollar de sedan om de har råd i efterhand.

I detta scenario har mäklaren underskattat folks vilja att buda på villan trots alla problem med denna men hade bara 1 person kommit på visningen och velat ha denna så hade den gått för utsatt pris förmodligen (om de inte kört med skambud). Folk som dig kommer självklart hävda att mäklaren är en ond despot som gjort detta medvetet för att dra ner priset i hela området för de ville ha en snabb affär. Men så fort 2 personer fattar tycke för ett boende i denna marknaden så är det väldigt svårt att förutse var priset slutar då det är köparna plånböcker som bestämmer priset i slutändan.

Behöver man en mäklare då? Strikt sätt, nej, säljaren kan göra allting själv utan problem. Frågan är snarare, vill de göra allt själv? och där är svaret att de flesta inte vill det. Om du senare vill sälja till "din" värdering som du anser är korrekt är det ingen problem. Lägg ut den till det priset och se reaktionen på marknaden. Du behöver ju endast hitta en person som håller med om din värdering oavsett om du använder mäklare eller inte.

I slutändan är det endast två personer som bestämmer priset, köparen och säljaren. Får säljaren ett skambud så kan de tacka nej till budet och behålla lägenheten eller gå med på priset. Det är ingen som tvingar dig att sälja till underpris (om du inte ställt in betalningarna på lånen då).

Okej jag har läst hela ditt inlägg och uppskattar det. Men jag tycker att jag försökte förebygga detta i mitt första inlägg.

Jag anser inte att mäklaren gjort något fel. och precis som i ditt exempel med villan där så håller jag med om att mäklaren inte gör fel oavsett vad han väljer.

När det gäller banken så accepterar dom en mäklarvärdering för att skriva upp värdet vid löneansökningar. Du har dock rätt i att dom aldrig kräver en sådan för att skriva ner eller etablera sin grundmodell för den.

Jag har redan visat att jag förstår att det handlar om utbud och efterfrågan och att väderingen i slutändan ligger i den högst betalande köparens händer.

Men jag tycker att mitt exempel visar att mäklarnas värderingar är av så lågt fundamentalt djup att man som professionell tillgångsanalytiker borde värderas högre i min bedömningsförmåga. I praktiken är jag bara trött på att människor överlag verkar anse att en mäklare är mer expert än av jag är. Alltså vilka prisintervall man kan sikta på och vad det finns utrymme för stora vinster pga hur felprisatt det området är.

Exempel från igår kväll:
Jo men mäklarna är ju ofta specialister inte bara på stad x, utan även superlokalt på området z i område y.

jag menar SO FUCKING WHAT!? Deras uttalanden om pris handlar bara om vad priset är enligt närhistorien med hänsyn till skick. INTE om vilka prisintervall motsvarande objekt skulle börja gå för om man tog bort de historiska priserna (som i mitt exempel är tynga av låg omsättning och objekt som sålts till underpris senaste tio åren) eller marknadsförde objektet annorlunda (dom gör ju bara som alla gjort tidigare och deras "värdering" utgår från att man bara gör det).

2 år är en snabbutbildning på en högskola. Jag (och riktiga tillgångsanalytiker) har tio år på universitet och en master i finans bland annat. det jag menar.

Det här kom lite från ingenstans nu låter du ju bara som en surpuppa som klankar ner på en hel yrkesgrupp för att de är lite mer populära (och får högre lön?) än dig som gör ett "riktigt" arbete. Gjorde du hela den här posten på grund av att någon inte trodde på dig angående värdering av eran förening?