Busch VS Bolin vem är ägare och kan köpet hävas?

De flesta av de missuppfattningar som DoraF ger uttryck för har ju redan avhandlats i tråden, och det finns ingen anledning att återupprepa dem.

Men några felaktigheter som återkommer har väl fortfarande inte korrigerats.

Ett vite betalas inte till målsägande. Det är inte till Ebba vitet betalas och det är inte Ebba som får vitet, så som DoraF tycks tro. Det är alltså inte så att Ebba behöver hjälp med att få Esbjörn att betala vitet. Istället är det den diametralt motsatta effekten som är syftet, nämligen att det är staten som genom att förelägga Esbjörn med ett vite, försöker hjälpa Ebba att få Esbjörn att underteckna köpebrevet.

Yrkande 2 är ett fullgörelseyrkande, enkelt uttryckt, därför att det förpliktigar Esbjörn till något. Eftersom verkställigheten blir problematisk i det fall Esbjörn vägrar skriva på, kopplas förpliktigandet till ett vite. Ett vite är som DoraF själv påpekar verkställbart. DoraF har bara inte förstått att det även gäller för den aktuella tvisten, även om ett verkställande innefattar ett beslut om utdömande. Det är inget konstigt eller onormalt att ett verkställande omfattar att beslut tas av olika myndigheter. Det blir inte mindre verkställbart för det.

Att ingen domstol tar beslut om att utdöma vite utan att det finns ett vitesföreläggande, är så självklart att det inte har behövts påpekas, förrän nu. Ty, i prövningen för utdömande av vite ingår att säkerställa att vitesföreläggandet är lagligen grundat, vitesföreläggandet har delgetts adressaten samt att vitesföreläggandet har vunnit laga kraft.

Till sist är det inte så som DoraF försöker göra gällande, att en dom har någon exekutionstitel. Det tror kanske den som inte vet vad en exekutionstitel är. Men, det är, återigen tvärtom, så att en fullgörandedom är en exekutionstitel, eller än mer korrekt, en form av exekutionstitel, då en exekutionstitel kan ta olika former, exempelvis kan även ett skattebeslut vara en exekutionstitel. En exekutionstitel är helt enkelt en myndighetshandling som kan användas för att begära verkställighet.

En annan intressant aspekt i detta mål gällande yrkandet 1, som är ett fastställelseyrkande för att fastställa Ebbas bättre rätt till fastigheten, genom det avtal Esbjörn och hon har ingått, är just det att denna fastställelsedom kan användas för att söka lagfart. På så vis kan alltså även en fastställelsedom användas för verkställighet. Verkställigheten riktar sig förvisso inte direkt mot svaranden, men det torde vara egalt, då verkställigheten handlar om att en myndighet skall exekvera innehållet i domen. I detta fallet är då det att lagfarten skall överföras på Ebba onekligen en del av domens innehåll, då domen fastställer Ebbas bättre rätt till fastigheten, vilket är just vad lagfarten utgör ett bevis på.

Således kan man argumentera för att även en fastställelsedom kan utgöra en exekutionstitel.

Trådens ämne; Busch VS Bolin vem är ägare och kan köpet hävas?
Jag menar att man kan häva alla avtal, med olika rättsliga konsekvenser.

Jag har kommit fram till att denna talan är inte författad för att genomlida en huvudförhandling. Detta var en skrift ämnad att skrämma Esbjörn, att med möda plita ner alla sina namn en gång till på en rättshandling, som slinker igenom Lantmäteriets nålsöga.

Stämningsansökan skrevs vid tid Ebba Busch hade hög trovärdighet som partiledare för KD. Ett förtroende som ger henne per automatik den högsta trovärdighet en person kan få, i det fall man ska värdera ord mot ord i domstol. Nu är hon dömd för förtal och bevisbördan har blivit svårare för henne.

Ett vite på 400.000 kommer inte ske, då detta inte är immaterialrätt eller en trilskande medborgare som struntar i lov och beslut från myndighet. Helt ologiska yrkande. Ämnade att få motparten mör. Ett yrkande som ska tvinga Esbjörn att ge ut ett köpebrev med hot om vite, ett annat ska ersätta ett köpebrev och ge Ebba Busch lagfart på ett dubiös avtal som är hävt flera gånger, där inte ens den anknytning som behövs för att få bättre rätt, köpeskilling har erlagts.

Det är en sällan skådad obalans mellan parterna.

En ung kvinnlig Partiledare för KD med talets gåva förbereder sin plan att köpa Esbjörns fasta egendom ihop med sakkunniga. Hon har hjälp av polaren Theo mäklare på Sjönära Mäklarbyrå, en vännina som sysslar med övertalning som yrke, och övriga konsultationer med jurist och mäklaren på Notar innan hon kontaktar Esbjörn. Esbjörn 81 år, kontaktas under en pandemi, där vi alla varit distanserade och mer eller mindre uttråkade. När Ebba Busch tycker det är färdigt tjafsat kommer hon hem till Esbjörn, med ett ensidigt avtal, med ensidiga avtalsvillkor och ett avtal Esbjörn inte får läsa igenom i lugn och ro, med betänketid.

Där muntliga värderingar bestämmer köpeskillingen. Undertecknandet av avtalet sker i dunkel belysning, och Esbjörn 81 år, som har kognitiva svårigheter skriver på, och ångrar sig dagen efter, men då kan han inte få tag på Ebba Busch. Att känna till att undertecknande av ett dispositivt avtal, leder till tvång att upprätta köpebrev, är det bara proffs i branschen som kan. I normalfallet är detta inget problem med villiga säljare som själva initierat ett köp.

När jag läser i tråder hur du och andra personer ser på detta fall, ser ni på det som om det vore ett helt normalt fall där en säljare ångrar sig. Din argumentation är därefter. Det är där Binninge, erfaren av folk som resonerar som dig, förstod hur det kan gå när ord mot ord missbrukas i domstol av folk som ljuger trovärdigt. Med konsekvens att en domstol dömer fel. Där det nästan är tabu att ta upp bestämmelser i avtalslagens ogiltighetsparagrafer när det handlar om en upphöjd person som Ebba Busch.

Detta fall är inte normalt. Det var köparen Ebba Busch som initierade köpet, och hur det genomdrevs.

Det är av intresse, och det centrala i kommande huvudförhandling om en utfästelse från Ebba Busch på Facebook är bindande om att Esbjörn inte behöver sälja om han inte vill, då avtalsrätten är dispositiv. Esbjörns ombud talar nu om att nya avtal ingåtts, efter att Ebba Busch uppfattat flera gånger att Esbjörn inte vill sälja och att han bryter avtalet. Det innebär en repetition av begreppen hävning och hävningsförklaringar, där man går till botten om avtalet är hävt.

Konsekvenserna av kontraktsbrott, i en talan om bättre rätt, där avtalet är hävt, och där Ebba Busch inte yrkat på den skada man normalt yrkar på i en skadeståndstalan är en tvist som för mig är obegriplig. Jag är inte störst bäst och vackrast, men när jag inte förstår, ringer varningsklockor. Eftersom jag i normalfart brukar förstå de mesta som rör fastigheter och avtal.

Om detta varit ett normalt fall, där en person bryter ett avtal, blir det en talan om kontraktsbrott. Men nu hävdar Ebba Busch ett hävt avtal, ska följas. Ett tvistande som visar att juridik kan bli riktigt spännande när Ebba Busch inger en talan i domstol..

Vad är en hävning och kan köpet hävas, är det tråden handlar om. Om man säger upp ett avtal, så upphör avtalet att gälla. Det märkliga i detta fall är att Ebba Busch inte accepterar att avtalet är hävt när hon vidhåller avtalet i sin talan om bättre rätt. Hon vägrar acceptera att det skett kontraktsbrott, och tackla kontraktsbrottet rättsligt eftersom då kan hon inte köpa Esbjörns fastigheter.

Den senaste hävningen från Esbjörn framförs, efter att Ebba Busch inte betalat eller säkerställt köpeskillingen, enligt ordalydelsen i ett avtal hon själv upprättade. Det blir märkligt att hon vill att domstolen tolkar hennes underlåtenhet som en rätt att hålla inne köpeskillingen, när hon driver ett tvistigt avtal om köp, där hon fått förklarat av sina sakkunniga att äganderätten svävar, och är nästan hennes....

Det är av vikt att notera att Ebba Busch inte betalar köpeskillingen, då man vid hävning inte behöver utge prestationer. Det tyder på ängslan och osäkerhet, trots att fastigheten inte kan överlåtas eller intecknas under pågående tvist.

Ebba Busch har tydligen fått rätt rådgivning när hon betalade handpenning, men den rådgivningen uteblev beträffande köpeskillingen. För att ha en bättre rätt till en fastighet ska det finnas beröringspunkter till fastigheten. Ett avtal, där köpeskillingen är erlagd är en sådan beröringspunkt. Om det är Ebba Busch som begått kontraktsbrott eller accepterat hävningen är vad jag tycker återstår av denna grundlösa tvist.

1. Har samma uppfattning som du. Parterna har före mötet för kontraktets undertecknande träffats och diskuterat en eventuell överlåtelse, det framgår tydligt av kontraktet att fråga är om en överlåtelse, kontraktet lästas upp för parterna under mötet och svaranden har slutligen daterat och undertecknat handlingen. Jag har inte tagit del av de i målet åberopade uppgifterna (bedömningar) om svarandens fattningsförmåga (hittar inget bättre ord just nu) men vad jag förstår vederlägger de påståendet att svaranden generellt skulle ha saknat fattningsförmåga rörande överlåtelsen vid tidpunkten för överlåtelsen. Nu finns förvisso ett rättens uttalande om jura novit curia som man skulle kunna reagera på men jag tolkar det uttalandet mest som ett resultat av att svarandes ombud särskilt påpekade att man inte åberopade en viss lag.

2. Har samma uppfattning som du. Lagrummen ska ges en restriktiv tolkning och avser andra situationer än den nu aktuella bedömer jag.

3. Grunden utgör är ett påstående om ett avtal om att det tidigare ingångna avtalet om fastighetsöverlåtelse inte gäller. Jag är inte säker på att det krävs skriftlighet för ett sådant avtal. Det påstådda avtalet säger ju bara att parterna inte har något avtal om en fastighetsöverlåtelse. I övrigt instämmer jag. Noteras därutöver kan att kärandens påstådda acceptans på att överlåtelsen inte skulle fullföljas utgör blott en text som käranden presenterat på FB. En sådan uppgift är inte en riktad viljeförklaring mot svaranden (accept). Därtill måste texten ses i en större kontext. Sammantaget tror jag svaranden har en i stort sett omöjlig uppgift att styrka det påstådda avtalet.

4. Även min uppfattning är tidigare redovisad.

Vore intressant och spännande om någon har en annan uppfattning och ville redovisa den.

Ni som menar att Ebba inte har en chans... vilket syfte har ett köpekontrakt enligt er mening om endera parten kan frånträda det utan konsekvenser genom att inte medverka vid tillträdet?

Försöker svara/kommentera efter bästa förmåga på vad jag uppfattar är strikt juridiskt intressant i din text.

Min känsla, efter att ha läst en del inlägg i tråden, är att alla inte avser samma sak med begreppet hävning och att man, däribland jag, ibland använder hävning lite slarvigt synonymt med hävningsförklaring. Nedan ska jag försöka ge min syn på juridiken kring hävning och hävingsförklaring.

Part kan avge en hävningsförklaring, agerandet så långt är ensidigt och, vilket är viktigt, oåterkalleligt för denne.

Part som avger hävningsförklaringen kan antingen ha en legitim hävingsgrund eller sakna en sådan. Det senare alternativet benämns ofta ”obefogad hävning”.

Mottagande part kan ha olika vägar att gå.

Det första mottagande part rimligtvis gör är att försöka bedöma om den hävande parten har grund för sin hävning eller inte.

Kommer den mottagande parten fram till att grund föreligger torde mottagande parten acceptera hävningen och parterna låter prestationerna gå åter vilket är den direkta rättsföljden vid en genomför hävning. Den hävande parten har då även, utöver kravet på att prestationerna ska återgå, krav på skadestånd från mottagande part.

Kommer den mottagande parten dock fram till motsatsen, att den hävande parten saknar hävningsgrund kan mottagande part välja väg:

1. Antingen väljer mottagande part att trots avsaknad av hävningsgrund hos motparten inlemma sig i rättsföljden, prestationerna återgår, men därutöver rikta skadeståndskrav mot den hävande parten. För säkerhets skull häver emellanåt även den mottagande parten å sin sida då avtalet med grund i motpartens obefogade hävningen. En obefogad hävning anses ofta, men inte alltid, utgöra ett väsentligt kontraktsbrott som mottagande part kan lägga till grund för sin hävning (om intresset finns).

2. Eller så väljer mottagande part att vidhålla avtalet, göra gällande en obefogad hävning från motparten, och kräva fullföljd av avtalet. Vidhåller då den hävande parten sin hävningsförklaring - som i vart fall motparten anser obefogad - och väljer att inte fullfölja enligt avtalet kan låsningen komma att prövas rättsligt. Det alternativet är vad som kommer att ske i denna tvist. Kommer rätten då fram till att hävningen saknade grund kommer rättsföljden - prestationerna åter - inte att inträffa. Istället föreläggs parten som hävt obefogat att istället fullfölja.

Alltså, en hävningsförklaring i sig är en ensidig rättshandling men beroende på mottagarens uppfattning om den saknar grund eller inte, och därtill beroende på hur mottagande part väljer att hantera situationen, kan vägarna framåt se helt olika ut. Käranden i detta mål synes inte vara intresserad av återgång av prestationerna (rättsföljden vid en rättmätig hävning) jämte ett eventuellt skadestånd. Hon vill istället ha fastigheterna enligt kontraktet eftersom hon anser att hävningen just var obefogad. Den vägen har hon valt, det är vad hon yrkar i målet och hon har också rätten att få den saken prövad rättsligt. Mot det kan svaranden då inte med framgång säga, ”men jag har ju hävt” innan grunden för hävningen är rättsligt prövad.

Noterbart därtill är att en hävingsförklaring måste vara tydlig med vilket även menas att den åberopade grunden ska framgå. Därtill är min bedömning att en hävningsförklaring ska ske inom skälig tid från det åberopade kontraktsbrottet. Jag har nu inte sökt i rättskällorna till stöd härför men har för mig att uppfattningen vinner stöd i doktrin och även senare rättspraxis.

Min bedömning av just denna tvist är att svaranden saknar hävningsgrund avseende dröjsmål samt att hävningsförklaringen avseende dröjsmål är för sent framställd.

Du skriver att jag, och även andra, anser att detta är ett helt normalt fall där en säljare ångrar sig. Jag kan såklart endast uttala mig för min räkning. Vet inte varifrån du fått den uppfattningen. Jag anser definitivt inte fallet vara normalt. Tvärtom. Det normala då en säljare efter kontraktets undertecknande ångrar sig men där köparen vill fullfölja är att köpet fullföljs trots att en part ångrat sig aldrig så mycket. Situationen kodifieras ganska väl i principen pacta sunt servanda. Jag vågar sträcka mig så långt som att påstå att en rättsprocess med dom i saken är rejält ovanligt.

Efter att ha skrivit allt under strecket, så noterade jag det intressanta med denna kommentaren

"Det påstådda avtalet säger ju bara att parterna inte har något avtal om en fastighetsöverlåtelse. "

Ok, vi utgår från att det är vad det påstådda avtalet säger. Är det då sant, vad avtalet säger? Nej. Oavsett vad det nya påstådda avtalet säger, så har parterna redan ingått ett avtal om fastighetsöverlåtelse. (Konsekvensen av detta tar jag upp nedan.)

---------------------------------------

Man kan tänka sig flera olika sätt för två, eller flera, avtalsparter att gemensamt frånträda ett avtal.
En variant är att häva avtalet. Men rent rättsligt/juridiskt kan man inte göra det utan ett giltigt skäl. För att kunna använda den metoden måste alltså den ena parten ge den andra parten ett skäl för hävningen, varpå avtalet kan hävas. Detta innebär dessutom risker för parterna, då hävning kan leda till skadeståndskrav.

Man kan också tänka sig att det finns återgångsvillkor i avtalet, som parterna kan tänkas begagna sig av för att låta avtalet återgå, men några sådana finns inte i det aktuella avtalet, och är inte heller något som Esbjörn åberopat.

Man kan också tänka sig att parterna träffas och helt enkelt bara river sönder samtliga upprättade exemplar av avtalet och eldar upp resterna i kaminen, det vore dock ett lagbrott i min mening. Men fullt möjligt.

Att parterna upprättar ett nytt avtal om att det gamla avtalet inte längre skall vara gällande, är vad frågan handlar om här i denna diskussionen. Jag menar att det inte finns något utrymme i lagen för den varianten.

Min uppfattning härvidlag är att köpeavtalet är bindande enligt lag, och det därför inte står parterna fritt att bara "strunta" i avtalet genom att komma överens om att strunta i det. En del i detta är att överlåtelsen redan har ägt rum, och om parterna är överens om att inte genomföra affären, blir det tal om att överlåta fastigheten tillbaka igen. Den fastighet som överlåtits från Esbjörn till Ebba, skall då överlåtas från Ebba till Esbjörn. Och det låter sig strikt sett inte göras utan ett formriktigt avtal. Man kan, i fall där parterna är överens, så klart hantera en sådan sak utan att skriva papper, och ingen kommer att märka något. Men så är inte fallet här.

En fråga man kan ställa sig, om det vore ok att bara "strunta" i avtalet, är hur lång tid efter att avtalet ingicks som parterna kan välja att göra så. Kan de strunta i avtalet även efter tillträdet, och bara låta alla prestationer återgå, utan ett formriktigt avtal? Om inte, vad är det som säger att det är ok att göra så före men inte efter tillträdet, rent juridiskt.

Kort och gott, anser jag, att lagen är tydlig, en fastighetsöverlåtelse är omedelbar och kan endast ske genom ett skriftligt avtal. Den kan bara "återgå" genom i upprättat avtal föreskrivna villkor, eller genom en ny överlåtelse. Lagen medger inga andra alternativ. (Brasklapp: Jag kan ha fel )

Avslutningsvis kan noteras, utanför diskussionen om huruvida man kan avtala bort ett fastighetsköpeavtal "på en servett" , att Esbjörn i sina senare inlagor till rätten gör gällande att hans brev per den 3e december utgör en hävningsförklaring. Jag uppfattar det som så att han menar att Ebba genom sitt inlägg på facebook skulle ha accepterat denna hävningsförklaring. Men samtidigt görs det gällande att det är ett nytt avtal som har ingåtts. Så det är lite otydligt, eller kanske snarare tvetydigt, vad Esbjörn egentligen menar. Förmodligen bägge två. Först gör han gällande att det är ett nytt avtal, och om det inte kan vara fallet, så menar han att det är en hävningsförklaring. Detta, om något, visar att Esbjörn egentligen inte hade en aning om vad det var han skickade den 3e september, annat än en upplysning till Ebba om att han hade ångrat försäljningen, och trodde att han utan att prata med henne bara kunde strunta i den.

Nu blev det ingen rättegång. Parterna förlikades.
Ebba fick huset och till det priset som var satt från början.

Men Esbjörn har ett visst tillträde till huset. Vad kan det betyda?

Han får komma och dricka kaffe en gång i månaden? Får påta i trädgården varannann helg?
Något i den stilen...

Givetvis en ren gissning, men det handlar om något Ebba enkelt kan ge upp och som Esbjörn finner vara av värde. Då tror jag ungefär så här: Ebba har mycket att göra ett tag framöver, och fönstret för att rådda en renovering har ätits upp av väntetiden. Då är det en helt liten eftergift att låta Esbjörn disponera fastigheten en period. Huset har inget egentligt bruksvärde för Ebba innan det är iordningsställt.

Troligen handlar det då om en framskjuten tillträdesdag och ingen rätt att vara ivägen för arbete som kommer att utföras under mellantiden.

För den som tänker att Esbjörn får rätt att disponera fastigheten ("nyttjanderätt") mer formaliserat och lång tid är det ju bara att (senare) söka på fastighetsregistret och se på vilket sätt den belastas.

Tror mer det handlar om någon formalia så att Bolin inte skulle ses som att han förlorat helt.

Följande paragraf dök upp i fastighetsbråktråden.

Ni som är bevandrade i juridiken, kan ni utveckla vad det menas o betyder eftersom det tydligen finns ett avtal om att Esbjörn har visst tillträde inom en viss tid (sekretessbelagt).

"4 § Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år."