Busch VS Bolin vem är ägare och kan köpet hävas?

1. Är Busch ägare till fastigheten?
Ja, Busch är från och med att avtalet upprättas (undertecknas) civilrättslig ägare till huset. Som du kan notera av köpekontraktet så står det inledningsvis följande mening i avtalet



"härmed" är nu, i samma ögonblick som avtalet upprättas. Det betyder inte imorgon eller om en vecka eller månad eller när köparen finner det lägligt. Och detta har stöd i lagen - Jordabalken. Detta är ett mycket välkänt faktum inom fastighetsrätten och finns vida omskrivet på nätet, även om det finns många som är okunniga om hur det förhåller sig. Det är inte ovanligt att köpeavtal innehåler skrivningar som motsäger detta, och det förekommer faktiskt en sådan skrivning i Ebbas och Esbjörns avtal. Eftersom den skrivningen strider mot gällande lagstiftning, så är den paragrafen i avtalet utan verkan. Även detta finns omskrivet på nätet för den som vill söka. Jag har tidigare skrivit, och länkat information, om detta i den ursprungliga tråden om affären i Politiker-forumet.

2. Kan Bolin häva köpet?
För att kunna häva ett köp, måste det finnas en grund för hävning, och den som vill häva avtalet måste skicka en hävningsförklaring till den andra parten.
Esbjörn har i en nylig inlaga gjort gällande att han vid flera tillfällen under hösten har skickat hävningsförklaringar till Ebba, och han har dessutom skickat en skriftlig hävningsförklaring till Ebba i maj i år.
Esbjörn hävdar nu att han har rätt att häva avtalet för att Ebba inte har slutbetalat. Problemet för Esbjörn är bara att han själv har begått avtalsbrott innan Ebba höll inne betalningen. Esbjörn har begått flera sådana avtalsbrott och han har själv medgett att han har gjort det. Två sådana avtalsbrott nämner jag nu.
1. Esbjörn skickade den 3e september ett brev till Ebba där han skriver att han ångrar sig. Han hävdar nu att det brevet utgjorde en hävningsförklaring. Problemet för Esbjörn med det är att den hävningsförklaringen saknar grund. Och en hävnignsförklaring som saknar grund, är ett avtalsbrott. Därmed har Esbjörn redan den 3e september enligt egen utsago, begått ett avtalsbrott.
2. Esbjörn medger att han underlät sig att komma till banken den 16 september, så som parterna kommit överens om. Att de skulle mötas där och göra upp om slutbetalningen med allt vad det innebär, är en del av avtalet, även om det inte uttryckligen står så i avtalet. Detta är en del av den så kallade partsavsikten. När Esbjörn inte kom till banken, så bröt han mot avtalet.
Detta är två olika avtalsbrott som Esbjörn har begått, och dessa ger var för sig Ebba rätt att hålla inne slutbetalningen. Hon behöver inte fullgöra sina prestationer, när Esbjörn vägrar fullgöra sina. Detta kallas inom juridiken för detentionsrätt.

Så svaret på fråga två är således: Nej, Esbjörn kan inte häva avtalet.

Mycket av ovanstående kan man läsa om på sajten avtalslagen2020.se som innehåller förklaringar och beskrivningar av lagen kring avtalsrätt, hur den appliceras och tolkas genom lagparagrafer och prejudikat. Jag har också skrivit en del om det här i den ursprungliga länken om affären i Politiker-forumet.

Du förstår inte poängen nej, jag är inte förvånad.

Låt mig då fråga så här, så får vi se om du förstår.

Är det din uppfattning att det var Esbjörns avsikt när han ingick avtalet, att Ebba skulle genomföra slutbetalning på banken den 16e september utan att han närvarade och utan att han på något vis kommunicerat med henne när han avsåg fullgöra sin del av avtalet och bereda henne tillträde?

Eller är det möjligen din uppfattning att det var Esbjörns avsikt när han ingick avtalet, att han skulle fullgöra sin del tillsammans med Ebba på banken den aktuella dagen?

Vilken bedömning tror du domstolen kommer att göra gällande partsavsikten, och varför tror du så?

Och eftersom Iknowafewthings trots sitt uttalade intresse inte ens orkade eller förmådde söka upp en den dom jag nämnde, som finns omnämnd i en annan tråd där Iknowafewthings också varit aktiv, så fick jag väl leta upp den också då.

I HD's dom NJA 1995 s. 178 framgår klart och tydligt att den civilrättsliga äganderätten övergår omedelbart OCH att det innebär en omedelbar förfoganderätt för köparen att bland annat vidare överlåta fastigheten, vilket också det påståtts här i tråden inte vara möjligt. Men så är det. Ebba är sedan den 20e augusti civilrättslig ägare till fastigheten och hon förfogar över fastigheten så till den grad att det är hennes rätt att i sin tur överlåta fastigheten om hon så önskar. Det är vad domen säger, klart och tydligt.

Den domen finns citerad i trådstarten i den här tråden. Jag tänker inte uppmuntra ditt beteende, vill du prata med mig så vet du vart jag finns.

Edit: för att förtydliga om någon undrar så anger inte domen det som påstås. StorstBastVackrast refererar till referentens förslag på dom, inte HD:s domskäl. HD pratar om en villkorlig äganderätt.

Så kan vi då konstatera att det är precis så som jag sagt hela tiden.

Av domslutet framgår följande, som Iknowafewthings av någon anledning väljer att blunda för, eller möjligen aldrig läste.



Att det finns ett villkor i form av köpebrev saknar betydelse när det gäller äganderättens och även förfoganderättens övergång. Domen är mycket tydlig, de som avtalat om köp av en fastighet en dag, med tillträde och slutbetalning vid ett senare tillfälle, kan överlåta fastigheten vidare samma dag som de själva avtalade om köpet av fastigheten, trots att det finns villkor om köpebrev. Detta är precis vad de kärande i målet har gjort, och som HD ger dem rätt i.

Är Busch ägare till fastigheten?
Svar: JA!

Jag säger som högsta domstolen "Låt vara" att det finns ett villkor om köpebrev.

Det stycket säger inte vad du skriver och syftar inte ens till köpekontraktet utan till en annan överenskommelse som träffades, hela stycket lyder:


Den särskilda överenskommelsen var:


Du har nu visat att du inte läst trådstarten ordentligt då det rättsfall du har letat efter i andra trådar framgår av denna. Du har avslöjat att du inte vet vad en referent är i ett referat från HD och du har visat att du inte klarar av att läsa HD:s domskäl. Är vi inte klara här?

Tror du ens själv fortfarande att du är juridisk kunnig?

Fint att du har förstått att det är två olika överlåtelseavtal här. Det är liksom hela poängen. Så då förstår du alltså att den särskilda överenskommelsen gällde att den fastighet som köpts, samma dag som den köpts, överläts vidare av köparen? Du förstår du också att köparen därmed såväl ägde som förfogade över fastigheten? Du har ju själv påtalat att man inte kan överlåta en fastighet man inte äger.

Då borde du kunna dra en parallell till Ebba/Esbjörn-fallet och inse att på samma vis som köparen i fallet här ovan hade såväl äganderätt som förfoganderätt från avtalsdagen, så gäller detsamma för Ebba.

Eller tänker du fortsätta trycka ner huvudet i gyttjan och låtsas som att HD's dom skulle stå utan verkan, trots att du är hopplöst överbevisad?

Nåja, oavsett hur envist korkad du än tillåter dig framstå, så kan konstateras att saken är grundligt utredd.
Ebba äger fastigheten sedan den 20e augusti.

Återstår då den obefogade hävningen och irrelevansen av "sedan". Har du kommit fram till vad du anser om Esbjörns partsavsikt gällande hans närvaro på banken. Avsåg han att närvara och medverka, eller inte? Och hur tror du domstolen kommer se på den saken, och varför tror du så?

Okej. Du byter ämne utan att svara som vanligt.

Det står visserligen att I köpekontraktet att resterande köpeskilling ska betalas kontant på tillträdesdagen, men med kontant menas inte att Ebba skulle överlämna en hög med sedlar till Esbjörn utan resterande köpeskilling skulle erläggas genom en inbetalning på Esbjörns konto. Kontonummer återfinns I köpekontraktet.

Eftersom Ebba en tid innan betalade in handpenningen på Esbjörns konto måste det ha varit möjligt för henne att göra en inbetalning av resterande köpeskilling på tillträdesdagen utan att Esbjörn fanns tillgänglig på banken för att ta emot pengarna.

Delcitat ur HD-domen et par inlägg tidigare:
"Har såsom i detta fall i köpekontraktet föreskrivits, att köpebrev skall upprättas, anses köpets fullbordan eller bestånd ha gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs. Genom en sådan föreskrift ges säljaren ett skydd mot köparens borgenärer i det att han får möjlighet att häva köpet, om inte köpeskillingen betalas i avtalad ordning. Säljaren kan emellertid inte förhindra, att köpet fullbordas ifall köparen fullgör sina förpliktelser att betala köpeskilling."

Har Ebba erlagt köpeskillingen - nej

Är då köpet fullbordat - nej

Har säljaren då möjlighet att häva köpet om inte köpeskillingen betalats i avtalad ordning - ja