Farfar bor med sin syster som står på hyreskontraktet och nu avlidit, vad gäller?

Nej. Kontraktet "landar" inte nånstans, hyreskontrakt ärvs inte. I dagsläget är det dödsboet som är hyresgäst. Den dagen som arvsskiftet slutförs så upphör dödsboet att existera och då upphör även hyreskontraktet. Men som jag sa tidigare, hyresvärden kommer försöka säga upp hyresavtalet innan.

Dödsboet måste AKTIVT ansöka om att hyresavtalet skall få tas över av, i ditt fall, din farfar. Du verkar väldigt inlåst på att inte behöva göra något och att allt ska lösa sig av sig självt. Det kommer inte göra det. Din farfar (eller vem som nu tar initiativ, du eller övriga syskon) måste ta tag i detta. Och alla arvingar måste vara överens att din farfar ska ta över hyreskontraktet.

Okej, tack! Uppskattar verkligen dina svar, känns som du har bra koll

Fel. Övertagande vid dödsfall kan göras även om samboendet enbart varat en kortare tid och avbrutits av dödsfallet om det kan visas att syftet var att samboendet skulle ske långsiktigt. Detta är ett specifikt undantag etablerat i praxis.


Om man ägnar sig åt fuffens, oärligheter alternativt inte betalar hyra så kan det vara grund för omedelbar förverkan av kontraktet, så ja - det minskar definitivt chanserna att få ta över kontraktet.


I den mån att hyreskontrakt inte kan "ägas" till att börja med har du rätt. Men dödsboet inträder i den avlidnes ställe i hyresavtalet och kvarstår tills dess avtalet antingen (a) sägs upp alternativt förverkas, (b) tas över av annan part eller (c) dödsboet upplöses.


Nej, fel. För det första - hyreskontrakt ärvs inte, punkt. Rätten att få ta över ett hyreskontrakt regleras separat och specifikt i Jordabalken och har ingenting att göra med vem som är arvinge eller hur arvsskifte sker.

För det andra, Hyresnämnden är första (och enda) instans du vänder dig till. Rätten att ta över hyreskontraktet är baserat på två saker enbart - (1) att du är närstående till den avlidne samt (2) att du har stadigvarande sambott med den avlidne i lägenheten. "Stadigvarande" tolkas, som du påpekar, som minst 3 år MEN, som jag skrev ovan, praxis har etablerat undantag vid dödsfall om samboendet var avsett att pågå stadigvarande men avbröts i förtid av dödsfallet.

Tror inte direkt vi egentligen är oense är. Hyreskontraktet kan övertas av TS farfar om han hade för avsikt att bo där framgent OCH hyresvärden går med på det. Då är det inga problem. TS farfar kan mycket väl ha all rätt att ta över kontraktet. Då får han rätt i Hyresnämnden. MEN hyresvärdar är notoriskt kända för att vara krångliga. Hyresvärden kan ANSE att någon annan, som stått länge i kö, har större rätt till lägenheten. Hyresvärden kan ANSE att TS farfar inte kan bevisa att han hade för avsikt att bo där långsiktigt. Hyresvärden kan vara av det slaget att den hellre ser någon annan som hyresgäst än TS farfar. Då kan det bli jobbigt. Då får man vända sig till Hyresnämnden. Jag vet att det är första och sista instans. Du märker ord lite väl mycket. Hyresnämnden kanske, eller kanske inte, bifaller ansökan. I det här fallet beror det nog på hur väl TS farfar kan göra gällande att han skulle bo där även framledes.

Punkt två, det var ju precis det jag skrev. Hyreskontrakt kan inte ärvas och har ingenting att göra med vem som är arvinge. Helt enig. Har inte påstått något annat. Ledsen om jag var otydlig men du verkar extremt petig med orden.

Ord spelar roll, speciellt i juridiska sammanhang. Din mening kanske var annorlunda, men dina ord var tydliga: Din farfar kan enbart överta kontraktet om hyresvärden går med på det, eftersom han har bott där så kort tid. Jag kände mig manad att göra ett förtydligande då det du skrev, i min syn, gav en beskrivning av rättsläget som var diametralt motsatt mot verkligheten och som skulle ge TS ett helt felaktigt intryck av sina förutsättningar.

Att värden sedan kan vara "krånglig" är väl en sanning och en varning väl värd att ge. Men det gäller nog generellt i alla situationer när två parter vill olika saker, oavsett vem som har rätten på sin sida. I detta specifika fall är vad värden vill, anser och tycker av underordnad betydelse. Av egen erfarenhet kan jag också tillägga att hyresnämndens krav är typiskt lågt ställda vad gäller att visa intention till varaktigt samboende. Om du som närstående till avliden kan visa i princip att du bor i lägenheten på heltid, att du har flyttat in dina tillhörigheter och saknar alternativt boende så har du visat din avsikt.

Man kan bara ta över ett förstahandskontrakt om hyresvärden går med det, eller, i sista hand, om man går till Hyresnämnden och får rätt där, ifall värden sätter sig på tvären. Det är vad jag har skrivit. Är det nåt fel på det? Även i det inlägg du citerar, har jag längst ner skrivit att Hyresnämnden är sista utvägen om värden inte vill. Alltså säger vi i princip samma sak. Värden kan sätta sig på tvären hur mycket rätt man än har och då får man gå till Hyresnämnden. Det blir svårt att ta över en lägenhet så länge värden inte gått med på det oavsett hur mycket "rätt" man har.

Om värden i TS farfars fall inte vill gå med på det är det upp till hur Hyresnämnden ser på saken och vilka argument man kan lägga fram för sin sak.

Så här står det på Boupplysningens hemsida;

"Att ta över eller överlåta ett förstahandskontrakt är endast möjligt under vissa förutsättningar. Ett förstahandskontrakt gäller i första hand mellan hyresvärden och hyresgästen och ingen annan. Du få tillåtelse att överlåta förstahandskontraktet om din hyresvärd går med på detta. Om inte går det att överklaga beslutet hos Hyresnämnden. Hyresnämnden kan godkänna överlåtandet ifall det är en närstående som du bott tillsammans med som ska ta över förstahandskontraktet."

http://www.boupplysningen.se/hyra/ta...ahandskontrakt

Lite längre ner på sida står det:

"Vanligtvis krävs det att du bott tillsammans med den som ska ta över förstahandskontraktet i åtminstone tre år innan överlåtelsen."

En annan sak att beakta:

"[i]nneboende får inte överta lägenhetskontrakt. Inte ens om du är släkt med den du bor hos. Ni ska ha ett gemensamt hushåll för att räknas som sammanboende, och dela hela bostaden, vilket du inte gör som inneboende."

Var TS farfar och hans syster sammanboende, eller var TS farfar inneboende? Förhoppningsvis kan han räknas som sammanboende. Reglerna är också snällare om den som hade förstahandskontraktet i den här situationen dör, vilket kan vara förhoppningsfullt för TS farfar. Då kan man åberopa "hade för avsikt att bo där stadigvarande".

https://bostadsportal.se/info/far-ja...etskontraktet/

På denna sida står även:

"Om du vill överlåta din lägenhet men inte får tillstånd av hyresvärden kan du vända dig till Hyresnämnden och ansöka om överlåtelse.Hyresnämnden godkänner bara överlåtelse när den som ska överta lägenhetskontraktet har varit sammanboende under längre tid med den som överlåter kontaktet, vid exempelvis en bodelning, eller om den som har förstahandskontraktet dör, och dödsboet då överlåter kontraktet, via arv eller testamente."

Här låter det som om man på sätt och vis kan "ärva" ett hyreskontrakt.

På sajten https://www.helpforsakring.se/det-ha...het-kolla-har/ står det:

"Ett samboförhållande anses som varaktigt efter uppemot tre år. Här finns det undantag om kontraktsinnehavaren avlider genom en plötslig och oförutsedd händelse. Där får man avgöra från fall till fall. Det finns ju 75-åringar som är fullt friska, reser och sportar och som hastigt avlider utan förvarning. Så finns det de som är mycket yngre men som kanske har diagnostiserats med en allvarlig sjukdom, där dödsfallet inte kan räknas som en plötslig och oförutsedd händelse."

Enligt det här avgörs det alltså från fall till fall.

Här står även:

"Man kan begära prövning i Hyresnämnden när det gäller överlåtelse enligt Hyreslagen 34 § men inte enligt 33 §. Däremot kan en hyresvärd hävda att det inte har funnits ett samboförhållande, säga upp kontraktsinnehavaren och strunta i att hen har meddelat att lägenheten är överlåten enligt Hyreslagen 33 §. Då kan värden få samboförhållandet prövat i Hyresnämnden som en principfråga, innan man gör en bedömning av om kontraktsinnehavaren bör få behålla sitt kontrakt. Om Hyresnämnden kommer fram till att det faktiskt har funnits ett samboförhållande så är kontraktet i och med detta överlåtet."

Jag kan inte se att jag har skrivit något som inte stämmer, men jag håller med om att jag kunde ha förtydligat möjligheterna att bo kvar vid plötsligt dödsfall. Ber om ursäkt för det.

Tydligen är heller inte Hyresnämnden absolut sista instans. Man kan överklaga Hyresnämndens beslut till Svea Hovrätt.