Bostadsrätts värdeföränding vid avgiftshöjning

Ja det läste jag, men att byggherrarna har glädjekalkyler är inget nytt. Om det var en sådan kraftig felräkning borde det visat sig ohållbart ganska omgående. Byggherren lämnar inte direkt kvar flera miljoner i kassan hos föreningen vid starten för oväntade utgifter och banken är rätt kvick på att reagera om de inte får betalt.

Det framstår för mig som väldigt märkligt att man helt plötsligt kommer på det här så akut när föreningen funnits i två år. Ok om det varit en äldre förening med en massa sparade pengar i kassan, då kan man gå back några år. Men en ny förening utan en krona i sparpengar klarar sig inte i flera år med ett underskott på 20%. Och eftersom den klarat sig två år bör den klara sig några år till utan att för den skull behöva chockhöja avgiften, om det nu till äventyrs skulle bero på konstiga saker i den ekonomiska planen. Nu vet jag inte hur stor föreningen är, men säg att era avgifter drar in 4 miljoner idag. 20% ökning motsvarar då 800 000. Om vi antar att ni har 40 miljoner i lån motsvarar 800 000 kr 2% ränta. Det känns orimligt att er ränta skulle ha stigit med 2% bara över en natt om det inte är så att föreningen fick räntefria lån de första två åren förstås (osannolikt att nån bank skulle gått med på det).

Jag förstår helt enkelt inte hur man kan råka ut för en plötslig och oväntad kostnad i storleksordningen 20% av intäkterna efter två år. Det borde ha synts omgående. Den rimligaste förklaringen jag kan komma på som är någorlunda trovärdig är att 20% av lägenheterna fortfarande är osålda och byggherren har bara lovat att täcka avgiften för dessa lägenheter under de första två åren. Nu kommer byggherren snart inte längre betala för dessa lägenheter, och därmed får föreningen (dvs du och alla andra) täcka upp inkomstbortfallet ur egen ficka.

Är det så att ni har massor av osålda bostadsrätter (ca 20% av bostäderna) eller är det något annat som hänt plötsligt?

EDIT: kom på en sak till som är trovärdig: Föreningen har en eller flera lokaler som man hyr ut. Hyrorna från lokalerna motsvarar 20% av intäkterna. Nu två år senare har båda företagen (som naturligtvis flyttade in samtidigt vid föreningens bildande) gått i konkurs, eftersom bidrag och sånt där inte längre finns kvar. Alltså måste ni medlemmar täcka upp de där 20%.

Troligtvis helt djävla exakt rätt.
20% höjning år två efter köp!
Det skämtar man inte bort.
Det här blir ett blysänke för föreningen.
Det är inte speciellt attraktivt med höjningar direkt efter bygget.
Kalkylen är ett skämt och ögongodis för att lura okunniga att köpa skiten.
Det här är troligtvis bara början på Golgatavandringen för den här föreningens ekonomi.

Din bostadsrätt kostade 20000 kr/m2 när du köpte den.
Din bostadsrätts andel av föreningens lån uppgår till 10000 kr/m2.
Alternativ 1: sälj utan kapitaltillskott
Du säljer för 40000 kr/m2, din vinst blir 40000 - 20000 = 20000 kr/m2. Du får skatta för hela beloppet.

Alternativ 2: gör kapitaltillskott först, sälj sen
Du gör kapitaltillskott 2000 kr/m2 som tar ner din bostadsrätts andel av lånet till 8000 kr/m2. Du har alltså inte längre betalt 20000 kr/m2 utan 22000 kr/m2.
Du säljer för 40000 kr/m2, din vinst blir 40000 - 22000 = 18000 kr/m2. Du skattar nu helt plötsligt bara för 18000 kr/m2 i vinst istället för 20000 kr/m2. Alltså har din vinst ökat med 440 kr/m2 (2000*0,22).

Säljaren betalar dig 40000 kr i båda fallen. De 2000 kr/m2 du betalade in till föreningen får du inte tillbaka från föreningen, men du får dem från säljaren. Du får dessutom behålla en större del av vinsten.

Låt säga att du i fallet ovan hade möjlighet att lösa hela föreningsskulden för din bostadsrätt, då hade du halverat vinstskatten jämfört med att inte göra nånting (och kanske fått lite mer betalt för bostadsrätten pga lägre avgift).

Jag förstår inte hur du menar att du får kapitaltillskottet från säljaren.

I ena fallet betalar du ut 20 kkr när du köper och får in 40 kkr vid försäljning. Kassan ökar för dig med 20 kkr.

I andra fallet betalar du ut 20 kkr vid köp och 2 kkr till föreningen. Du får in 40 kkr. Kassan ökar för dig med 18 kkr.

Skillnaden i kassan är 2 kkr mindre efter kapitaltillskottet.

För att bostadsrättens andel av föreningens lån ska minska måste föreningen skapa ett system med 2 andelstal. Ett som hanterar bostadsrättshavarnas del av lånen, ett som hanterar övriga delar av föreningens ekonomi.
Jag ser detta som en väldigt komplex fråga där det blir svårt för medlemmarna att kunna förstå sina avgifter.
Dessutom så är ju amorteringar inte en kostnad för föreningen. Hur man gör för att fördela avgiften rättvist är inte lätt.

Hmm, det kanske stämmer det där...
Kassan ökar i första fallet med 20 kkr, men vinstskatten tar bort 22% så kvar har jag 17600.

I andra fallet ökar kassan med 18 kkr, vinstskatten tar bort 22% så kvar har jag 15840. Jag tänkte bara på den lägre skatten. Det krävs alltså att priset stiger för att affären ska gå ihop. Ett osannolikt scenario. Du har rätt, det är ingen bra affär med kapitaltillskott. Glöm vad jag skrev.

Angående differentierade andelstal är det helt klart en soppa.

En viktig skillnad är att man kan göra (nästan) vad vad man vill med sin bostad. Kanske hyra ut... eller något.

En tänkbar förklaring är att FAR kom med ett förtydligande att bostadsrättsföreningar inte bör använda progressiva avskrivningar för några år sedan. Då måste kostnader för slitage av huset bokföras mer jämt fördelat över åren. Det leder till kraftigt höjda kostnader för nya föreningar som hann bildas med progressiv avskrivning.

Nu är ju inte kostnad samma sak som utgift så det kunde vara ett mindre problem men samtidigt finns det väl krav på att en bostadsförening måste (eller kanske bör) ta in avgifter som täcker kostnaderna? Då måste ju avgiften upp direkt när föreningen lägger om avskrivningsplanen.

Vet åtminstone en förening som är äldre och välskött där avgiftshöjning propsas på av HSB representant trots att den är lågt belånad och har kontanta medel för att täcka renoveringar i närtid. De har rätt svårt att svälja det men slutresultatet verkar bli höjda avgifter och sedan avgiftsfri månad kring jul för att inte kassas skall växa okontrollerat. Den föreningen har inga lokaler alls utan bara lägenheter.


Lite elakt kan man ju säga att i en förening med progressiv avskrivning så tänker sig ju de nuvarande boende att slita på huset utan att redovisa det i bokföreningen och därmed lämna över ett luftslott när de flyttar. Det är ju lite bedrägligt minst sagt.