Hyreshöjning vid stambyte i hyresrätt, trots sänkt bruksvärde på flera punkter

Jag ursäktar på förhand för denna wall of text, men snälla om ni pallar läsa och har några råd...
Min hyresvärd planerar stambyte inom snar framtid. Vid stambytet har man möjlighet att välja mellan fyra olika paket beroende på hur mycket "extra renovering" man vill få åtgärdat utöver själva stambytet. Även om man väljer det absolut mest basala paketet så kommer det medföra en hyreshöjning på 550 kr, detta pga paketet innehåller massa onödiga "uppgraderingar" (jag anser inte att de flesta ens är uppgraderingar, mer om det längre ned) som ej är nödvändiga för att genomföra stambytet. Självklart är detta inkluderat för att kunna höja hyran desto mer.
Är medveten om att jag som hyresgäst inte kan motsätta mig själva stambytet (och vill inte heller det), och utifrån vad jag läst så vinner hyresvärden i princip alltid vid en överklagan till Hyresnämnden. Men jag har ändå en del frågor vad som gäller juridiskt på flera punkter och vad jag har för rättigheter som hyresgäst gällande hyreshöjningen och en del förändringar som kommer sänka bruksvärdet då flera funktioner försvinner efter stambytet.

Hyresvärden säger att det extra han vill renovera under stambytet kommer öka lägenheternas standard. Pga höjning av standard så höjs bruksvärdet = högre hyra. Alltså är hyreshöjningen enligt honom inte pga stambytet utan de övriga uppgraderingarna som sker under stambytet.

Det de vill göra utöver byta stammarna är, som jag kan acceptera anses höja bruksvärdet, är:
* Installera uppvärmningsbara handdukstorkare
* Helkakla badrummet ända upp till tak (idag är det kaklat c:a 60-65%, resten är målat)
* Nytt proppskåp, nya kommer ha jordfelsbrytare. Är lite kluven här. Byta ett antikt proppskåp från 1967, är det att höja bruksvärdet? Men okej då, jag kan köpa det.

Det de vill göra, som jag inte anser höjer bruksvärdet, är:
* Byta våtrumsmatta (detta är de ju tvungna att göra oavsett, då allt i badrummet kommer rivas ut för att komma åt stammarna, det går liksom inte att undvika. dessutom utbyte av en halvt sekel gammal våtmatta höjer väl inte lägenhetens bruksvärde?) I mitt fall är det dessutom ingen plastmatta i dagen läge utan klinkers, men skriver mer om detta längre ner...
* Nya handfat i toalettrum och badrum. Ny toalett i toalettrum. Nytt badrumsskåp och nytt badkar i badrummet (hur kan det höja bruksvärdet att byta ut gammalt utslitet som redan finns där? Samtliga saker är nästan 50 år gamla)
* Ny dörr och dörrkarm till badrummet (jag vet inte om det stämmer, men någon sa att iom renoveringar såsom stambyten måste hyresvärdar inom allmännyttan numera installera nya dörrar som håller vissa storleksmått för handikappade, om de gamla dörrarna är ovanligt smala, vilket dessa är. Om detta stämmer så är det ju något som hyresvärden är tvungen att göra, och utbyte av en 50 år gammal utsliten dörr höjer knappast bruksvärdet).
* De vill även måla om hallens väggar tak. Detta är onödigt i mitt fall då det nyligen gjorts, och dessutom så sa värden själv att anledningen till ommålningen efter stambytet är för att renoveringen kommer slita på hallen och säkerligen lämna den i sämre skick än den var innan renoveringen, därför målar man om. Ökat bruksvärde?

Följande saker vill de göra, som jag anser sänker standarden / bruksvärdet:
* Badrummet har i dagens läge ett jättefint högt tak, målat. Värden vill nu bygga ett undertak med inbyggda spotlights. Jag har sett dessa undertak i andra av deras lägenheter, dessa plåttak är jättefula. De påminner om taken på en Finlandsfärja. De anser att detta höjer bruksvärdet då plåttaket kommer ha inbyddga spotlights. Men enligt en vän som råkar vara anställd hos hyresvärden så är anledningen till undertaket att kunna sätta in någon form av ventilationssystem i taket och sedan dölja detta med undertaket. Och spotlightsen är väl enda sättet att ha belysning i ett sådant tak, man kan ju knappast sätta upp en vanlig armatur om det är massa ventilationstrummor och annat på andra sidan. Nu får jag ett skitfult tak och takhöjden sänks. Höjt bruksvärde??
* I badrummet finns ett extra plåthandfat, typ ett sådant som man brukar se i allmänna tvättstugor. Jag använder detta handfat till och från. Det finns även en svingammal (men fungerande) bidé. Denna använder jag inte, men skit samma att ta bort dessa två saker borde väl sänka bruksvärdet då man tar bort två funktioner som är inkluderade i lägenhetens standard?
* I toalettrummet finns idag ett badrumsskåp med spegel. Detta kommer tas bort och ersättas med en enkel spegel, alltså inge skåp. Mindre förvaringsutrymme borde väl betyda sänkt bruksvärde?

Det finns även en del saker som andra hyresgäster före mig gjort i lägenheten (med hyresvärdens godkännande), t.ex. har någon lagt klinkersgolv i badrummet. Efter stambytet lägger de in en våtrumsmatta. Visserligen hör ju inte klinkersgolvet till lägenhetens originalstandard utan är utfört frivilligt av någon annan som bodde här innan mig, men vid påskrivning av hyreskontrakt så fanns ju ändå detta klinkersgolv och det finns även antecknat i besiktningsprotokollet vid inflytt.
Någon före mig har även kaklat toalettrummet, och efter stambytet kommer de endast måla väggarna. Lägenhetens originalstandard är visserligen vanliga målade väggar, men åter igen vid inflytt och besiktning så var dessa väggar i min lägenhet kaklade. Även detta rum har klinkersgolv och det blir plastmatta efter stambytet.
Det är även ett stort förråd inne i lägenheten som kommer påverkas av stambytet då det är rör där inne. Detta förråd har någon satt in jättefint klinkersgolv i, och har även spacklat och målat väggarna. Det blir plastmatta efter stambytet, och väggarna vet jag över huvudtaget inte om de kommer måla om då detta förråd i de flesta lägenheter har vanliga ospacklade omålade väggar, men i mitt fall hade någon spacklat och målat om det jättefint så det är som ett litet rum och inte ett förråd.

Avslutningsvis vill värden även sätta in nya ytterdörrar s.k. säkerhetsdörrar som kommer medföra ytterligare hyreshöjning på 150 kr. Jag vet inte riktigt varför de vill göra detta, men det känns som ännu något de fått krav på sig att sätta in, då jag vet att de verkligen inte skulle göra något sådant frivilligt i mitt ghetto-bostadsområde om de inte var tvungna. Dörrbytet är ju liksom ingenting som måste göras iom stambytet utan känns som något de är tvungna till pga något annat. Det är ingenting fel på dörrarna som sitter där i dagens läge. Har värden rätt att byta dörrar bara sådär och höja hyran?

Jag har tidigare lagt upp en tråd om att min värd gärna höjer hyran för allmän renovering, bl.a. bytte de fönster för de gamla höll på att vittra sönder och släppte in massa kalluft på vintern. Då värmen är inkluderad i hyran medförde detta en belastning i form av ökad värmekonsumption så värden satte in nya fönster för att stoppa kalluften att komma in. Alltså 50 år gamla fönster byttes ut och resulterade i en hyreshöjning på flera hundra kronor.
Detta ärende är jag i process att ta upp med Hyresnämnden, men jag tänkte att jag skulle påtala detta med stambytet också. Har ni några tips vad jag ska tänka på när jag pratar med Hyresnämnden? Har jag någon chans att få nya hyran justerad då även om bruksvärdet höjs på en del sätt så sänks det även då man tar bort saker/funktioner som var inkluderade vid inflytt och hörde till lägenhetens standard och det kontakt jag skrev på? Har jag som hyresgäst någon rätt att behålla dessa saker då de tillhör lägenhetens standard idag?
Är allt detta ett lost cause, har jag någon chans att komma någon vart med detta om jag drar upp det i Hyresnämnden eller slutar det ändå med att värden vinner och jag blir ännu mer illa omtyckt än vad jag redan är (har tjafsat med dem tidigare angående att de inte underhåller området som ser rent bedrövligt ut och jag skickade in bilder till Hyresgästföreningen på tiden jag var med där, och detta uppskattades icke av värden).
Tips, snälla... Och tack för att ni orkat läsa allt detta.

Alla byten av de 50 år gamla utslitna grejerna till nya moderna grejer kommer räknas som höjning av standard. Detta eftersom de gamla ersätts av det nya. Att det behövs är snarare något som stärker din hyresvärdsposition.

Dina uppgraderingar (lilla rummet), kakling osv som förstörs av renoveringen är svårare.
Tror att du inte nu betalat extra för dom jämfört med andra med liknande bostäder i ditt hyreshus. Har du gjort det så kanske du kan hävda att just i ditt fall så sänks standarden av av förbättringarna.

Men tror inte du skulle vinna mot hyresvärden oavsett!

Men om vi bortser från uppgraderingarna som gjorts av mig / hyresgäster före mig, och endast ser på de saker som hör till lägenhetens standard idag som försvinner helt efter stambytet? Tvättfatet i metall, bidén, badrumsskåpet i toalettrummet? Har värden rätt att ta bort dessa saker som faktiskt hör till deras lägenheters standard, utan att de ska tas hänsyn till när hyresökningen bestäms? Och har jag som hyresgäst någon rättighet att kräva att dessa funktioner återställs efter stambytet? Jag skrev ju på ett lägenhetskontrakt och i besiktningsprotokollet som jag skrev på står det ju uttryckligen att just dessa saker är inkluderade och tillhör lägenhetens standarden. Tas de bort sänks ju standarden / bruksvärdet?

Du glömmer att du är hyresgäst, du äger inte din bostad. Hyresvärdar har ett bredare perspektiv och ser 50 år framåt, och tar till höjd att du har tre månaders uppsägningstid. 550 kr är en mycket blygsam summa.

Allt det och du ska endast betala 550 kr mer i månaden? Det är otroligt bra, förstår inte vad du klagar om. Köp något eget om du vill bestämma själv, det är inte din lägenhet.

Det är just det de inte gör. Eftersom underhåll av hus och lägenhet ingår i hyran så ska det uppdateras kontinuerligt. Om hyresvärden har eftersatt underhållet för att ta ut det som vinst är det de som ska betala. Stambyte ingår i underhåll.
TS kan dock inte klaga på att klinkergolv, badrumsskåp, bidé och vask försvinner.
Min värd gör stambyte utan att höja hyran men har ett 30-tal olika alternativ (inte bara för kök och badrum) som standardhöjning för emellan 50-300 kronor i månaden. Vissa av dessa alternativ är snarare ordinarie underhåll än standardhöjande. Men. De är frivilliga.
Som hyresgäst har man rätt att vägra standardhöjningar som enbart är till för att höja hyran. Tyvärr är det den korrupta hyresgästföreningen som förhandlar för alla. Medlemmar som icke-medlemmar.

Kontakta hyresnämnden om du inte är med i hyresgästföreningen.

550 kr stambyte + 150 kr för en ny ytterdörr trots att nuvarande dörr inte är något fel på.
Jag säger inte att 550 kr är dyrt för allt de vill byta ut men mycket av det de vill byta är det inget fel på, och jag vill inte ha dyrare hyra. Hyran var drygt 5000 när jag flyttade in för cirka 5 år sedan och nu är den uppe i nästan 8500 pga deras jävla ursäkter att höja den utöver standardhöjningen som sker varje år. 700 kr till blir en hyra på över 9000 kr i detta sunk område. Funderar nästan på att välja maxpaketet där man får ny diskbänk och vitvaror som skulle medföra en höjning på nästan 1800 kr istället för 700, och sedan säga upp denna skitlägenhet. De kommer nämligen få problem att hitta någon som är villig att betala över 10 lax i månaden för en 3:a i detta ghetto.

Precis. De har inte gjort något åt dessa lägenheter på aldrig så länge, de har stått och förfallit. De har inte ens något kontinuerligt underhåll längre utan det är sånt man får välja till och betala extra för (typ nya golvmattor, omtapetsering). Det enda som ingår är reparation av saker som gått sönder och påverkar funktionaliteten. Som jag förstått ska väsentligt underhåll som stambyte ingå i värdens ansvar.

Jag har skrivit till Hyresnämnden idag och återkommer i tråden när jag ser vad de har att säga.

De ska ha koll på vad som är standardhöjande. Att renovera och byta ut gammalt är inte standardhöjande bara för man får nya saker.

Har de mer än 2 hyreslägenheter ska de ha förhandlat med lokala Hyresgästföreningen. Du kan ju kolla om de verkligen har gjort det eller om det försöker köra under radarn.

De har förhandlat med Hyresgästföreningen, en person därifrån satt med under ett informationsmöte angående stambytet. Fast den organisationen verkar ju vara i maskopi med alla större kommunala hyresvärdar. Har flertalet gånger påtalat och ifrågasatt dessa ständiga hyreshöjningar som ofta baseras på halvfärdiga och dåligt utfärda åtgärder, men får aldrig något vettigt svar ur Hyresgästföreningen.
Hoppas Hyresnämnden har något positivt att säga om situationen, men vi får se. Ska uppdatera när jag får svar därifrån.

Hyresgästföreningen är en relik som borde läggas ner. Gammal sosseorganisation med glada amatörer som försöker förhandla med slipade hyresvärdar. Då slutar det så här.

De förhandlar för alla och får 7 kronor per lägenhet per månad oavsett om man är med demlem eller ej. Lagstadgat.

Men när de knackar dörr påstår de att man måste vara medlem för att kunna påverka hyran. Vilket är vilseledande information.

Jaha, då har jag fått svar från Hyresnämnden. De skriver:


Några förslag på hur jag bör gå vidare eller är det kört?