Henrik Mitelman: "Sverige är ruskigt likt Spanien år 2007/2008"

Intressant.

https://www.di.se/nyheter/swedbank-s...ushallskassan/

Ok, en gång till:

När A lånar av banken och köper Bs hus, så är As ökade lån=Bs ökade banktillgodohavande. Det är skuldsättningen som ökar.

=>
En kreditexpansion leder alltså till 1) ökade lån OCH 2) ökade banktillgodohavanden

DESSUTOM

så driver kreditexpansionen upp tillgångsvärden. Tillgångsvärden som sedan kan användas för ytterligare belåning.

Och så snurrar spiralen uppåt år efter år som den gjort i Sverige i tiotalet år.

MEN

En dag är de uppdrivna tillgångsvärdena (bostäder) så höga, och nybyggande så mycket billigare, att vi får en byggboom. De billigare nybyggena slår OBÖNHÖRLIGEN ut det dyrare befintliga beståndet vars tillgångsvärden då börjar falla.

Fallande tillgångsvärden först stoppar, och sedan reverserar, skuldsättningen. Spiralen ovan börjar gå i motsatt riktning.

Väldigt viktigt att förstå är också att kostnaden för nämnda byggande tenderar att öka så länge bubblan sväller, och minska när bubblan spricker. Detta förstärker upp- och nedgången än mer. Därtill har vi faktorn spekulanter, som också förstärker svängningarna, både upp och ner.

I normala falll har vi en riksbank som höjer räntan i uppgången, och sänker i nedgången. Den här gången har vi haft en riksbank som sänkt i uppgången, dvs bedrivit en procyklisk politik, dvs tvärt emot varför man har en riksbank. Inflationsmålet är ett intermediärt mål, det primära målet är givetvis tillväxt över konjunkturcykler.

Samtidigt har vi haft politiker som också bedrivit en stimulativ politik i uppgången.

=>
En riktig bubbel-bubbla alltså.

...och nu ska A börja betala tillbaka till B. Men A har inget på kontot, A har ett hus. B har både hus och pengar på kontot. Hur ska A kunna betala B..., dvs hur ska folk få fram medel till amorteringar...

=> Svar: Först krasch, sedan måste staten in. Skulder måste antingen 1) inflateras bort, eller 2) avskrivas (=konkurser). I praktiken blir det en kombination (jämför kronans buffertfunktion).

Hur mycket B i realiteten (i real mening) får ut av sitt bankkonto, och hur hårt A squeezas" blir i slutändan en "fördelningspolitisk- kontra "moral hazard"-fråga" (jämför Grekland).

Patricia Hedelius:
Krisen bara börjat på svensk bostadsmarknad
https://www.svd.se/krisen-bara-borja...bostadsmarknad

(bakom betalvägg)

Man kan spekulera om att Patricia Hedelius har haft ett och annat samtal om detta med sin svärfar, fd VD och styrelseordföranden i Handelsbanken Tom Hedelius, som befann sig mitt i stormen i början på 90-talet.

Fast det hör till saken då anser jag att bankerna senaste åren blivit extremt nitiska. För omväxlings skull eventuellt ganska vältajmat.

Min uppfattning är att det som drivit priserna senaste 3-4 åren är i allt högre utsträckning förmögna hushåll (och som synes finns en hel del sådana nuförtiden). Detta innebär konkret att den där 1:an som dottern fick helt eller delvis eftersom hon kom in på högskolan, att det är struntsamma om den stiger eller sjunker därför att ingenting speciellt kommer hända. Om det istället varit så att bankernas utlåning varit vidlyftig, då hade istället någon stackare köpt lägenheten som sedan "måste" tvångs-sälja.

Priserna drivs på marginalen och de som köper på marginalen idag är starka familjer - då ingen annan får lån. Detta är något helt nytt, en slags rekyl åt andra hållet efter subprime. På lite sikt måste banker våga ta lite större risker annars kommer en rik 2/3 av samhället lägga beslag på allting utan att behöva priskonkurrera med svagare hushåll.


Ditt citat upprepat:


Men låginkomsttagare har inte köpt dyra bostäder senaste åren. Det är en fantasi.

Jag har heller inte ifrågasatt att det finns orättvisor i samhället, tvärtom är jag ganska bra på att påminna om det tycker jag själv. Det är en helt annan diskussion.

(Ingen bryr sig om orättvisor fördelningsmässigt i sverige längre då dessa väljargrupper istället är upptagna med att ge invandrare skulden för allting, vilket bl.a. kostat och inneburit en paradoxal förflyttning från vänstern och hela solidaritetskonceptet. 45% -partiet har ju som bekant splittrats i ett 25% -parti och ett 20% -parti. 20% -partiet har sedan utan att skämmas tagit sina anhängare och traskat över till högern. Därför har det varit ganska lätt att sänka skatter för medelklassen. Jag bara konstaterar faktum nu, jag tar inte ställning.)

Trams blanda in hushållens nettoförmögenhet.
SEB sparbarometer inkluderar premiepension och tjänstepension.
Du kan inte pröjsa krognotan genom att vifta med det oranga pensionskuveret.
Cash gäller. Därför är skuldkvot det relevanta måttet.

Där har vi kakan på kakan.

Var nyss och handlade och slogs av hur många nya bilar det var på parkeringsplatserna. Volvo, Citroên, BMW, Merca. Helt sjukt jämfört med bara 10-15 år sedan då man ofta såg rent skrot köras runt.

3 pers i närmsta umgängeskretsen har köpt (fabriks)ny bil senaste året, +250K klassen, alla har okej jobb, inget märkvärdigt. Alla är också togbelånade genom bostaden.

Tror väldigt många har tagit allt lyxshoppande på krita pga låga månadskostanden. Får be till gudarna för deras skull att månadskostnaden håller sig jävligt låg i fortsättningen också.

? Är du på riktigt - om inte bankerna haft kreditkranen på nu - vad är då en kreditexpansion enligt dig? Det är ingen nettoutlåning eller? Bankerna kan knappast öka ännu mer (någon investerare måste ju trots allt köpa bostadsobligationerna för att finansiera "festen")

Och, jo, låginkomsttagare har köpt lägenhet - det är därför priserna skenat även i sunkförorterna.

Södermalm snart ner -10% sedan toppen i augusti:

http://www.penates.se/stockholm-sode...bostadsratter/

Pris kvm
Augusti 92984
Senaste(2017-10-25): 84590

Lär bli en jävligt kall jul i år!

Har du några egentliga kvantitativa data på det du beskriver?

Det skulle ju kunna vara som du påstår men "din uppfattning" är väl i sig ganska likvärdig med någon annans "fantasi" om den inte baseras på mer än "det skulle kunna vara så här".

Jag har lite svårt att förstår själva grundidén. Låginkomsttagare köper väl de bostäder de har råd med. Kanske har de fått gå ner i kraven på läge och standard men det innebär att de ändå köper något som gått upp upp pris de senaste åren.

Jag har inga data på hur många bostäder låginkomsttagare köper i relation till gruppens storlek men den genomsnittliga belåningsgraden för nya lån är 60-70% för alla inkomstintervall.

Vad gäller skuldkvot så ligger låginkomsttagare lägre för nya lån men det är helt naturligt. Har man 5000 att leva på efter att ha betalat bostdskostnaden så är det svårt att klara en halvering av detta.
Har man 50 000 kvar så går det rätt bra att leva på 25000 istället om det skulle behövas.

Är du på riktigt själv?

Utlåningen kommer fortsätta öka kraftigt framöver också oavsett hur fastighetspriserna går, det är ren matematik. Huset som är belånat till 250.000 kr (men värderat till 4 miljoner) kommer inte säljas för under 250.000 kr bara därför att din siffra skall ticka ner. Även om fastighetspriserna sjunker med 50% kommer nettoutlåningen fortsätta öka kraftigt.

Du tittar på en ointressant siffra som inte ger dig någon insikt.


Bankerna kan öka hur mycket som helst. Det är inte bankerna som dikterar villkoren, det är saker som inflation, löneutveckling, räntor, m.m.

Om en liter mjölk kostar 1000 kronor så kommer bankerna låna ut miljardbelopp till familjer som vill köpa hus. Det kommer fungera utmärkt ifall de får ut 4.5 miljoner efter skatt varje månad.

En 95-årig gubbe på flashback kanske tycker "ojoj vad ska detta sluta!!!! jag minns när mjölken kostade 1 öre !!" men det ska inte sluta någon speciell stans. Det är ett helt ointressant fokus.

¨Kopiera och lägg ut artikeln, alternativt länka ej!
Vem har intresse av att betala för Schibstedts packets löner?

Nej.


Med den skillnaden att anekdoterna kring bankernas nitiska attityd är betydligt mer trovärdiga än historierna om låginkomsttagarna som tar stora lån. Fejkade anekdoter som skulle bevisa varför det skulle krascha 2008, sen 2009, sen 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015.

Det har inte kraschat därför att bankerna lånar inte ut hur som helst denna gång och senaste åren har de blivit extremt paranoida.

Prisuppgången är faktiskt liten i förhållande till löner, skatter och räntor förändrat situationen.

1987 fick en arbetare ut 5500 kr och räntan var 13%
1917 fick en arbetare ut 22.000 kr och räntan är 2%

Det betyder att om man räknar % av inkomsten som nav hur mycket hushållet kan lägga på bostad så borde priserna på fastigheter ökat 24+ gånger. Visserligen var räntesubventionerna lite högre (50%) 1987 men samtidigt var fastighetsskatten 1.2% av taxeringsvärdet vilket tar ut varandra.

Så... cash i handen har ökat mer än 4 gånger och sedan har räntan sjunkit till 1/6 -del. Priserna borde ökat 24 gånger, men de har bara ökat 9 gånger (såsom räntan var 6%).

Så varför är inte prisökningarna större? Därför att låginkomsttagarna får inte vara med och bjuda denna gång.

Låginkomsttagarna får vara med och bjuda om 5-10 år när reglerna lättas ånyo.



Det är en ganska låg belåningsgrad.