Vinnaren i pepparkakshustävlingen!
2017-08-12, 13:09
  #1
Medlem
Om man vill hyra ut en bostad i enlighet med lagen om uthyrning av egen bostad kan man ta ut en hyra som motsvarar driftskostnader samt en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde. Överallt där jag läser innebär det att man schablonmässigt då definierar driftskostnader som löpande sådana som är faktiska utgifter, som jag antar måste kunna styrkas. I en BRF exempelvis avgift till förening, el, parkering, bredband m.m. om sådant ingår i hyran. Men det verkar inte som att någon ger exempel på driftskostnader i form av löpande underhåll. Alltså, allt som behöver underhållas på längre sikt som kök, vitvaror, badrum, ytskikt m.m. Har man en villa tillkommer förstås utvändiga jobb om målning, tak, fönster etc.

Är det inte tillåtet att ta betalt också för sådana utgifter, även om kanske inte uppstår under uthyrningstiden? Man kan ju inte ta betalt för att byta kyl/frys och debitera det på hyresgästen under en ettårsperiod naturligtvis, men någon form av avskrivningstakt och betalt för den måste man väl ändå kunna räkna med?

En större lägenhet med säg två badrum, tvättmaskiner m.m. kan man ju räkna med mellan 1500 och 2000 kronor i månaden i vart fall för att täcka kommande underhåll och byte av inventarier. Men kan man överföra denna utgift på hyresgästen?

Hyr man ut sin friköpta bostad blir ju kalkylen ännu sämre då man också ansvarar allt det utvändiga. Avgiften till en BRF inkluderar (eller ska i vart fall) avsättning till fond för yttre underhåll och då blir det ju en direkt utgift som det inte är några problem att lägga på hyran.

På hyresnämndens hemsida skriver man att driftskostnader t.ex. kan inkludera avgift till BRF men ingenting om framtida underhållskostnader. Samma sak i faktabladet från regeringen i samband med att man genomförde förändringarna i lagstiftningen. Jag hittar ingen mer vägledning i förarbetena till lagen heller.

Har saken prövats hos Hyresnämnden? Vad har man i så fall kommit fram till?

Detta påverkar ju också i viss mån beskattningen. Löpande underhåll/kostnader kan ju inte läggas mot hyresintäkten när man är privatperson, antar jag. Man kan väl knappast göra avskrivningar i den privata deklarationen? Visst finns ett schablonavdrag på 40000 men det är ju inte tänkt att avsätta just den effekten utan snarare enbart som en morot för att stimulera andrahandsuthyrning.
Citera
2017-08-12, 13:41
  #2
Medlem
visegrads avatar
Slitage på möbler etc. beräknad som en rimlig kostnad får utgöra del av driftskostnaden. Därmed bör gissningsvis även slitage i övrigt, såsom på vitvaror etc. läggas på hyran.

Svårigheten är naturligtvis att bestämma vad som är en rimlig slitagekostnad som ska bäras av hyresgästen.

Spontant tycker jag själv att 1 500 - 2 000 kr per månad för kommande underhållskostnader låter högt men kanske har du gjort en rimlig kalkyl på detta.

Tänk på att det i första hand är du och hyresgästen som ska överenskomma om hyran. Skulle hyresgästen sedan påkalla prövning i hyresnämnden, så kan förstås hyresnämnden justera ned hyran men det förutsätter att hyran är påtagligt högre än de kostnader som den ska täcka. Som hyresvärd har du alltså en viss säkerhetsmarginal.
Citera
2017-08-12, 14:22
  #3
Medlem
Du kan ju kolla vad motsvarande hyresrätter kostar i samma område, i den hyran ligger alla kostnader för underhåll, slitage, framtida reparationer och avkastning på kapitalet. Lägg sen till en rimlig del för möbler. Riktlinjen är 10% av hyran om det är möblerat. Ovanpå det lägger du el, bredband med mera.

Det finns massa fall där folk blir fällda för ockerhyoro och får betala tillbaka hyror och regelr för vad som är rimligt.:

http://www.expressen.se/dinapengar/t...tala-tillbaka/
https://www.hemhyra.se/nyheter/jim-f...arna-tillbaka/
__________________
Senast redigerad av kerstschon 2017-08-12 kl. 14:26.
Citera
2017-08-12, 14:52
  #4
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av kerstschon
Du kan ju kolla vad motsvarande hyresrätter kostar i samma område, i den hyran ligger alla kostnader för underhåll, slitage, framtida reparationer och avkastning på kapitalet. Lägg sen till en rimlig del för möbler. Riktlinjen är 10% av hyran om det är möblerat. Ovanpå det lägger du el, bredband med mera.

Det finns massa fall där folk blir fällda för ockerhyoro och får betala tillbaka hyror och regelr för vad som är rimligt.:

http://www.expressen.se/dinapengar/t...tala-tillbaka/
https://www.hemhyra.se/nyheter/jim-f...arna-tillbaka/

Båda dessa exempel verkar gälla hyresrätter som hyrs ut i andra hand. Eget boende (BR, ägarlägenhet, villa) kan i vissa fall hyras ut enligt lag om uthyrning av egen bostad. Hyran som då får tas ut behöver inte jämföras med motsvarande hyresrätter i närheten, men det får heller inte vara ocker.

Skulle man kunna överens om en hyra som är högre än skäligt kan man få den sänkt hos Hyresnämnden men någon återbetalning kan inte krävas.
Citera
2017-08-13, 08:37
  #5
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av bijjer
En större lägenhet med säg två badrum, tvättmaskiner m.m. kan man ju räkna med mellan 1500 och 2000 kronor i månaden i vart fall för att täcka kommande underhåll och byte av inventarier. Men kan man överföra denna utgift på hyresgästen?

Hur i hela friden kommer du fram till den summan? En tvättmaskin i sig kostar kanske 6000, tänker du byta tvättmaskin fyra gånger per år? Köpa ny kyl/frys varje halvår? En hundring eller två i månaden är kanske rimligt. Du kan inte kräva en hyresgäst på en fiktiv summa för kommande lyxrenovering/byte till en SMEG-kyl bara för att du vill (Var får du underlaget om "byte av inventarier ifrån" - inventarier byts om de går sönder, och har ofta en livstid om 10-20 år beroende på vad vi pratar om)
Citera
2017-08-13, 10:02
  #6
Moderator
rotadents avatar
Citat:
Ursprungligen postat av Akademian
Hur i hela friden kommer du fram till den summan? En tvättmaskin i sig kostar kanske 6000, tänker du byta tvättmaskin fyra gånger per år? Köpa ny kyl/frys varje halvår? En hundring eller två i månaden är kanske rimligt. Du kan inte kräva en hyresgäst på en fiktiv summa för kommande lyxrenovering/byte till en SMEG-kyl bara för att du vill (Var får du underlaget om "byte av inventarier ifrån" - inventarier byts om de går sönder, och har ofta en livstid om 10-20 år beroende på vad vi pratar om)

Jag antar att han har räknat med 100-200 k för totalrenovering av badrum och kök med visst intervall i den kalkylen, kanske även ytskikt och liknande i övrigt. Jag tror inte att man framgångsrikt kan argumentera för en framtida underhållskostnad på 1 500-2 000 spänn i månaden om det faktiskt skulle bli diskussion om hyrans skälighet. Så den får man nog släppa...
Citera
2017-08-13, 15:46
  #7
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av rotadent
Jag antar att han har räknat med 100-200 k för totalrenovering av badrum och kök med visst intervall i den kalkylen, kanske även ytskikt och liknande i övrigt. Jag tror inte att man framgångsrikt kan argumentera för en framtida underhållskostnad på 1 500-2 000 spänn i månaden om det faktiskt skulle bli diskussion om hyrans skälighet. Så den får man nog släppa...

Precis så. Tar man en större lägenhet med 5 rum och kök och två badrum är det inte helt orimligt att det kommer att kosta omkring 1500 i månaden att underhålla på lång sikt.

Kyl, frys, diskmaskin, spis, mikro omkring 30 000 i inköp, 15 års livslängd, 166 kronor/mån.
Tvättmaskin, torktumlare, 12 000, 10 år, 100 kr/mån
Kök (inredning, total) 100 000, 25 år, 333 kr /mån
Badrum två st kakel, ytskikt, rör etc 120 000, 25 år, 400/mån
Badkar+duschkabin, 12000, 15 år, 67/mån
WC, tvättställ, mm 2 st, 16000, 20 år, 67 kronor/mån
Ytskikt, väggar, 5 rum och kök, 50 000, 10 år, 417/mån.
Golv, parkett, 100 kvm. 150 000, 50 år, 250/mån

Summa 1775/mån.

Knappast något flådigt att renovera för 100 000 i köket och 60 000 per badrum heller. Vitvaror av idag går sönder oftare än förr och är betydligt dyrare att reparera. Man kan knappt räkna hem reparationer längre. Genomsnittsåldern för kasserade kyl/frys har sjunkit ganska markant sista åren.

Jag tycker nog att man skulle kunna argumentera för att göra på det här sättet.

Svea Hovrätt har avgjort åtminstone ett ärende om hyran varit skälig eller ej och i det fallet tas ingen hänsyn till underhållskostnader på lång sikt. Dock var det heller ingen omständighet som åberopades av hyresvärden så det ger egentligen ingen indikation. Möjligen har Hyresnämnden avgjort något sådant ärende men inte lagt upp dokument på hemsidan.

Svea Hovrätt resonerar också att ett påslag på 5% på hyran inte är att betrakta som "påtagligt". Mer än så och man kan få hyran sänkt. Tyvärr prövades inte vad som är skälig avkastningsränta. Hyresnämnden godtog visserligen 4% som skäligt när saken prövades, medan hyresgästen ville ha den sänkt till 3% vid prövningen i Nämnden. I Hovrätten ville däremot hyresgästen sätta räntan till 2% men då han vid prövningen i Hyresnämnden godtog 3% och Hovrätten inte ansåg att det fanns speciella omständigheter som gjorde att medgivandet i nämnden kunde återtas, sattes avkastningsräntan till 3%. Det kan alltså med nuvarande ränteläge (reporäntan under noll) vara så att en lägre ränta än 3% är skälig. Kanske så låg som 1,5% om man tittar på förarbeten till lagen. ("ett par procent högre än referensräntan").

Det vore helt klart intressant att få saken prövad.
Citera

Stöd Flashback

Flashback finansieras genom donationer från våra medlemmar och besökare. Det är med hjälp av dig vi kan fortsätta erbjuda en fri samhällsdebatt. Tack för ditt stöd!

Stöd Flashback