Bostadspriser i Sverige - höga pga av amorteringsfria lån

Orsaker till Sveriges skyhöga bostadspriser och varför vi har en bubbla.

Priserna i Stockholm har sen 1996 ökar 700%. Källa: http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/bo...ed-750-procent
En 1a i Vällingby var nästan gratis år 1996 när bostadsmarkanden började repa sig efter krashen 1992. År 2005 kostade 1:an ca 600 000 kr. Idag får man pröjsa nästan 1.8 miljoner för 40 kvm.
Det som hände 1996 var att man införde dagens sitution med amorteringsfria lån eller amortering på 100-150 år för att stimulera markanden efter bokraschen 1992. Samtidigt sjönk räntan kontinueraligt från 90-talet och inpå 2000-talet.


En sekelskifte andelsbolig (bostadsrätt typ) i Köpenhamn på 83 kvm kostar 1.8 miljoner idag med en avgift på 4100 kr.
http://www.boligsiden.dk/salg/342009162
Ett annat exempel: http://www.boligsiden.dk/salg/529940901#

En 2a 55 kvm i centrala oslo Grunnerlukka kostar 2.7 miljoner med avgift 3500 kr.
I Sthlm innerstad kostar motsvarande lgh:er 6 milj och 4-5 miljoner.

Detta fast både Norge och Danmark har 20-40% högre löner och betydligt högre köpkraft/kapital än den fattige svensken. Märkligt!
Varför är det så billigt? Jo Danmark har 30 års amortering på hela bolånet, Norge har max 40 år. Sverige har amorteringsfritt. Med nya amorteringsreglerna som kom igår är en fis i rymden med amortering 35% av lånet på 32 års tid ner till 50% av inköpsvärdet, sedan amorteringsfritt igen. Partyt fortsätter :-D

Hade amorteringstiden däremot varit på 30 år sen t ex millenieskiftet (som i Usa, tyskland, Danmark m fl) hade priserna inte stuckit iväg lika häftigt som dom gjort idag heller. Folk tittar på den totala månadskostnaden vid ett bostadsköp och väger det emot deras nettolön, ingenting annat.

Orsaker till Sveriges nuvarande bostadspriser: 100-150 års amorteringstid/amorteringsfritt, 2.2% ränta, lägst fastighetsskatt i Europa (Usa har 10 ggr högre t ex) och ränteavdrag/Rot avdrag/Lägre skatt till bostadsrättsföreningar dec 2006 och fri andrahandshyra på BR feb 2013 som orsakat senaste årens 10-15% årliga uppgångar.

Det sägs att bostadsbristen driver upp priserna till dessa nivåer. Det är felaktigt då priserna gått upp enormt mycket över stora delar av landet. Var det bostadsbrist i Stockholm mellan 1996 -2004 när priserna ökade flera ggr om? Nej inte alls speciellt hög bostadsbrist då, inte som idag. Bostadsbristen i Stockholm påverkar marginellt.
Segregation då? Svenskar köper säkerligen bostadsrätter i våra städer för slippa bo i hyresområdena som fylls med stökiga invandrare. Detta fenomen kallas white flight och är uppenbart i Sverige idag. Detta har påverkat priserna i mindre omfattning.

Vad händer om man inför 30-års amortering på sekelskifte 3an i sthlm innerstad med dagens pris 6 miljoner? Amorteringen blir då 166 000 kr ca 13900 kr i mån+ räntekostnad på 75 200 netto/12= 6300 kr+avgift ca 4000 totalt= 24200 kr i mån.+ ligga ute med 1 milj i kontantinsats. Oj, det blev svettigt nu. Knappt 2 akademiker med barn som bor ihop har råd med det utan att äta nudlar och priserna kommer mer än halveras då eller mer, folk tittar som sagt på boendekostnanden kontra nettolönen.

Vad händer om även räntan går upp närmaste åren, ränteavdraget avskaffas som alla länder, sossarna börjar höja inkomstskatten denna mandatperiod? Eller återställer den sjukt låga fastighetsskatten till normal europeisk nivå? Gonatt Sverige.

Jag hoppas denna genomgång visar att det är amorteringsfria lånen till största delen som ökat priserna i denna enorma omfattning men även alliansens skattelättnader och jobbskatteavdrag med start 2006 (som gjorde vi inte fick en bokrasch 2008 då folk fick mer i plånboken fast räntan gick upp till 6% ett tag) och sveriges unikt låga ränta påverkat senaste åren. Sveriges bostadsmarknad är dopad på alla nivåer nu och gynnsammare kan det inte bli. Sverige är ett onormalt land jämfört med resten av europa och västvärlden.

Rucka på något av fundamenta nu och ni kommer få se luftslottet explodera. Och det kommer ske då skuldsättningen är på greklands nivå nu och ökar hela tiden. Dagens amorteringskrav kommer inte stoppa detta precis som Ingves sitter och skriker om. Fler kraftiga åtgärder kommer att komma eller så imploderar bubblan av sig själv vid nästa kris som snart kommer.
Marks my words.

DU har helt rätt! Många eller nästan alla kör huvudet i sanden och kollar bara på lön/boendekostnad. Stackars alla de som köper nu eller de närmsta månaderna när priserna är på sin absoluta peak...

Jag stödjer din analys fullt ut då min egen ser närmast identisk ut. Dock så tror jag att amorteringskravet kan påverka marknaden mer än vad många andra verkar tro.

FI har gjort en riskanalys som visar på ett "worst case" scenario där prisbilden går ner med maximalt 5%. Den riskanalysen är säkerligen mycket väl underbyggd, och det är nog en hel del duktiga ekonomer och statistiker som som räknat fram den så jag tvivlar inte ett dugg på att den är så nära sanningen man nu kan estimera en sådan siffra. Men det innebär bara att den totala prisbilden går ner maximalt 5% inte hur det kan se ut på en lokal marknad.

Nu bor jag i Stockholmsområdet där priserna är väldigt höga för tillfället men det är många andra orter som också har haft rusande priser. Det är många med mig, som tidigare har gjort några bra vinster på boende och har kunnat pytsa in ett par hundra tusen upp till en miljon som handpenning i en villa eller större bostadsrätt som man blev tvungen att köpa när man fick familj osv.

Men dom flesta i min bekantskapskrets (30-40 år) sitter ändå med lån på mellan 3-7 miljoner och amorterar ingenting eller så små belopp att det inte egentligen har någon praktisk betydelse (0-1500:-/månad).

Nu har jag inga underlag på hur många det finns i min sits, men jag tror inte att den är så unik i storstadsregionerna. Och det blir ju rätt tuffa kalkyler om man ska se till dom aktuella villa- eller bostadsrättspriserna om amortering nu blir obligatorisk för alla som inte kan lägga mer än 30% kontant.

SEB har ju kört rätt hårt med 50 års amortering sista halvåret och det skulle vara intressant att se hur populärt det alternativet är i storstadsregionerna. Min känsla för det hela är att många har valt SBAB och andra banker som har haft mildare amorteringsrekommendationer framförallt på dyrare objekt. Tittar man på ett vanligt hus i Stockholm så kostar det ca 20k/månad med SEB (50år) och 12K/månad utan amortering så det slår ju rätt hårt på hushållsekonomin.

Så min gissning är att priserna på vissa lokala orter och bostadssegment kan ändras betydligt mer än 5% även utav det här "milda" amorteringskravet.

Vad du säger är att marknaden skulle krascha om räntan gick upp mindre än två procent. Tycker du verkligen att det är rimligt att anta att folk inte tagit höjd för fyra procents ränta?

Mycket bra analys. Det är ju ganska logiskt att bopriserna kommer rusa i höjden om folk som inte har råd och låna får låna. Det sägs ofta att en skuldkvot på 160% är skadligt, vid en närmare analys är det ju faktiskt inte sant. T.ex: Medianlönen i Sverige (27000 brutto, 19000 netto), genomsnittligt pris på fastighet är 1,5 miljoner SEK, då hade den genomsnittliga skulden varit ganska låg - 370 000 SEK på ett ungefär, och den genomsnittliga svensken hade ägt ungefär 75% av sin bostad.

Men verkligheten ser helt annorlunda ut enligt riksbanken, skuldkvoten ligger på 300-400% för medelinkomsttagare och för låginkomsttagare ligger den på 700%. SCB har alltså haft fel, skuldkvoten ligger inte på 160%, och höginkomsttagare är inte de högst belånade. Enligt Eurostat är Sverige det enda landet i Europa där inga hushåll är skuldfria.


Hur funkar de nya amorteringsreglerna förresten, är det amortering ned till 50% av fastighetens värde på en 30 års period? eller skall hela lånet återbetalas på 30 år? det sistnämnda är väldigt vanligt i nästan alla länder.

Jag säger inte att marknaden kommer krascha, men att det på dyrare bostäder för "vanligt folk" typ bostadsrätter och villor mellan 5-8 miljoner kommer bli en sättning i priserna. Det är vad ett hyggligt hus kostar i en förort till Stockholm eller en bostadsrätt med 3-4 rum i stan. Det är vanliga bostäder för Svensson med familj som det finns väldigt gott om idag.

Enda anledningen att "vanliga" människor idag kan köpa så dyra bostäder är för att räntan är så låg och att dom inte amorterar alls eller obetydligt. Detta gör att man med 15% kontantinsats har råd med driftkostnader och ränta + (avgift) och det blir inte mer än 15000:-/månad vilket är helt ok. Om man nu ska börja amortera enligt FI nya anslag så kommer samma hus och bostadsrätter att kosta >25000:-/månad inkl amortering och då tror jag att man har passerat smärtgränsen för många. Man ska ju tänka på att det är väldigt få barnfamiljer som har mer en 1,5-2 miljoner kontant (även efter goda fastighetsaffärer) för att på så sätt komma undan den högre amorteringen.

Så för att svara på din fråga, nej jag tror inte att så många som aldrigt har ägt under en prisnedgång har tagit höjd för 2% höjning. Det kommer inte bli tragedi och priskrasch men en sänkning utav lite dyrare objekt är nog rimligt. Jag tror faktiskt att dom riktigt dyra husen och lägenheterna klarar sig bättre för den målgruppen är nog betydligt mer ekonomiskt rustad.

Då är det ju tur att banken sett till att göra det.

Det är klart att det finns marginaler för 2% annars hade man aldrig fått lånet från början. Men oavsett detta så kommer folk av olika anledningar sälja även i framtiden. Tror du då att en ny köpare är beredd att kliva in på samma historiskt höga nivå trots att man nu måste amortera 2% och det börjar bli prat om att räntan ska gå upp för att konjunkturen börja bli bättre. Vi får väl vänta och se om nåt år när räntan har krupit upp 1% och det är amorteringskrav på 2% och det kostar 30k/månad att bo i ett lite bättre hus eller lägenhet så tvivlar jag på att prisnivån är så stabil.

Kul att se att du lär dig.

Allt blir som politikerna vill.

Jag skulle säga att mass invandringen har gjort så att priserna har skjutit i höjden.
Och det var väl lite därför vi tog hit invandrarna med, för att få fart på ekonomin.

Sen är det ju bara korkade människor som köper en bostad i dessa tider, då det som går upp måste komma ner, det är så ekonomi funkar, det går bra ett tag, sen rasar det