Den stora tråden om att värdera Bostadsrättsföreningars ekonomi och status

Låg belåning, kring 2.000 per kvadrat. Hus byggt på 30-talet.

Belåningen är låg, innebär låg känslighet för räntehöjningar, och att det finns möjligheter att öka belåning om man renoverar. Bedömningen beror förstås på husets skick, men jag skulle säga att den är från god till mycket god.

Tack.

Det låter bra, sålänge den inte är dålig är jag nöjd

Hej kära FB-are!
Jag skulle behöva hjälp med att tolka en årsredovisning av en förening som äger en bostadsrätt som jag är sugen på.
Kan ni hjälpa mig med det väsentliga?
Föreningen i fråga är Riksbyggens BRF Helsingborgshus nr 32 (betyg A 2014)
https://www.svenskbrf.se/helsingborgshusnr32 (scrolla ner så hittar ni årsredovisningar för 2013 och 2014)
Ingen avgift höjdes under 2016, men nu i början på 2017 så höjde man avgiften något. Frågade mäklaren häromdagen som sade att de inte planerar att höja avgiften framöver.

-Är föreningen välskött ekonomiskt?
-Går man plus eller minus ?
-Väntar avgiftshöjningar framöver?
Ha i åtanke att dessa årsredovisningar från 2013 och 2014.

Det jag har kunnat hitta är:

Prisnivån i föreningen är 16% lägre än medelvärdet i Helsingborg
En jämförelsebostad (65m²) i normalt skick värderas till ca 0.7 - 1.0 MSEK

Föreningslån är medlemmarnas gemensamma skuld i bostadsrättsföreningen
Föreningen har 9% lägre lån än medelvärdet i Helsingborg

Föreningen har 15% högre månadsavgift än medelvärdet i Helsingborg
Nivån motsvarar 4160 SEK i månadsavgift för en jämförelsebostad (65m²)

Lägenheten i fråga är en totalrenoverad 2a på 64 kvm, centralt belägen, 790t, avgift på 4300:- (avgiften är kanske inte låg, men inte heller jättehög. Man ska ha i åtanke att lgh är centralt belägen och toppmodern).

Tackar hjärtligt för all hjälp jag kan få!

När planeras Stammarna att bytas?

Skön ränta bostadsrättsföreningen hade då. 2.75%-ish.

Byggåret är 1986, och stambyte brukar väl göras efter ca 60 år? Vad innebär det sista du skrev? Är det bra eller dåligt med 2.75% ränta?

Tja det är ju en rätt rutten ränta vilket egentligen kan ses som bra då det inte kan bli mycket sämre heh

Förmodar att lånen är bundna på typ 10 år eller nått.

Föreningen har lån på 25 mille. Dividera det med en total boyta på 4.614 kvm så ger det 5.418 kr/kvm i skuld, vilket är ok.

25 mille dividerat med intäkterna, 3.598 ger 6.948, vilket också är ok.

Grundvärdena är alltså ok, däremot hade jag ringt ordföranden och frågat vad kostnaden "Administration" (196.000 kr) innebär.

Likaså varför posterna "Drift och förbrukning, övrigt" (147.000 kr) och "Fastighetsskötsel" (207.000 kr) är så galet höga.

Tusen tack Ska ringa och fråga.

Hittade detta:

Det absolut snabbaste sättet att få en uppfattning om en bostadsrättsförening är att titta på räntekostnaderna. Räntekostnaden är i många föreningar den allra största utgiften, och har därmed störst påverkan på månadsavgiftens storlek.
Beräkningen är mycket enkel att göra. Man letar upp Resultaträkningen, raden Räntekostnader, och jämför med Nettoomsättningen(intäkterna). Man ska inte blanda in ev. ränteintäkter eller räntebidrag, utan enbart titta på den bokförda räntekostnaden.
Är räntekostnaden under 20% av omsättningen är det bra.
Nya eller nybildade föreningar har ofta räntekostnader på 40% eller mer. Då måste de ha mycket höga avgifter för att matcha de stora räntekostnaderna. Annars blir det bara ännu värre i framtiden.
Är räntekostnaden över 50% ska man fråga sig om det verkligen är rätt förening att satsa sina pengar i…
Tumregeln blir i all sin enkelhet: Under 20% – inga problem, över 40% – problem.

Men jag vet inte hur man hittar siffrorna i årsredovisningen. Kan du kolla upp detta?

Det är mystiskt. Kostnaden verkar inte vara med. Den ska ju finnas i resultaträkningen, men där är den inte. Lån på 25 mille och genomsnittlig ränta på 3,19 % borde ge en kostnad på runt 800.000 kr. Märkligt.

Trådar sammanfogade.

//Mod

Har skickat ett PM till dig. Om något annat