Den stora tråden om att värdera Bostadsrättsföreningars ekonomi och status

I dessa tider av osäkerhet kring avskrivningar och höga belåningar så tycker jag att det kan vara på sin plats med en tråd där man kan lägga upp årsredovisningar och annan info om föreningen och få råd och hjälp med att värdera om det är en välmående förening eller om varningsflagg ska hissas.

Jag börjar med två föreningar som jag har prospekt i:

http://www.ingemar3.se/page2.html

http://pics.objektdata.se/_media_/18...A2C7DFE969.pdf

Jag tror det är en bra ide att göra som du föreslår, i stället för den teoretiska diskussion som förs i andra trådar. Brf har en så enorm mångfald.

Du har två rätt likartade exempel. Jag har inte räknat något, bara tittat ytligt. Men båda förefaller väldigt bra, ligger väl i innerstan? Man har låga skulder och intäkter från lokaler, dessutom dolda tillgångar i form av hyreslägenhet för i vart fall den ena. Man måste förstås titta på huset och räkna mer noga, men troligen är båda dessa bra köp som motiverar ett högre pris per kvadrat än snittet.

Den första ser på papperet riktigt bra ut. Nästan skuldfri, intäkter från lokaler och en hyresrätt kvar som förhoppningsvis kan säljas så småningom. Gissar på att även avgifterna är ganska låga?

Till nackdelarna hör att uppvärmningen är direktverkande el, vilket är bra dyrt. En del störrerenoveringar (t.ex stambyte) gjordes för 40 år sedan, så även om det inte finns ett överhängande behov av renovering enligt föreningen så börjar det så sakteliga närma sig. Inga större problem iofs med tanke på den låga belåningen.

Den andra föreningen har även den låg belåning i förhållande till sin storlek. En hel del renoveringar verkar vara gjorda för inte alltör länge sedan. De har mycket lokaler som inbringar pengar, men lyckas ändå bibehålla klassning som äkta BRF vilket ger fördelaktigare skatt. De går med vinst även efter avskrivningar (som förvisso inte är särskilt stora).

Nackdelen som jag ser det är byggåret. Mycket av det som byggdes då var riktigt skräp. Inte säkert att det är det just här iofs.

Gissar på att avgifterna är riktigt hyfsade även här.

Funderar på att ge mig in i kriget om en bostadsrätt i denna föreningen:

http://www.sebohus.se/foreningen/arsredovisning/

Har dessvärre ingen koll på hur man utläser om deras ekonomi är vid god vigör.
(tror mig ha utläst att de gjort ett minusresultat för 2012 men det kanske händer även den bästa förening?)

Hjälp att tolka årsredovisningarna mottages tacksamt!

Det finns ett inneboende problem hos samtliga bostadsrättsföreningar.

Nämligen en (dold) konflikt mellan dom som bara tänkt bo i föreningen/huset en kortare tid, några år kanske, och dom som har ett långsiktigt tidsperspektiv och tänker bo där under överskådlig tid eller tills dom dör.

Vet du med dig (om du exempelvis är ung och flyttar in i en 1:a eller 2:a) att du tänker bo där några år framåt så är du knappast intresserad av långsiktiga underhållsplaner eller föreningens fonderingar för framtida behov. Det enda du är intresserad av är att inte förlora på din lägenhet när du säljer den utan snarast göra en liten vinst. Det viktigaste är i så fall att avgifterna är konstant låga. Skit samma i om föreningen underfinansieras.

Slutsats: om du själv är långsiktig med ditt boende, flytta in i en förening med mycket 50+:are. Undvik föreningar med mycket smålägenheter och yngre folk.

Riktigt låga avgifter i första föreningen, ca: 230 kr/kvm/år . Räknar med att elen (värme och hushållsel) hamnar på 10000-11000 kr/år på en trea så det är fortfarande väldigt låg månadskost...

Kåken känns riktigt gedigen och föreningen seriös.

Kanske blir affär...

Andra föreningen känns också bra men vi kommer inte köpa där av andra anledningar...

Det är riktigt och det är av helt naturliga skäl, eftersom vi flyttar i snitt 11 gånger under en livstid vilket motsvarar i genomsnitt ca 7,2 år per bostad vid en livstid på 80 år.

Källa: http://www.scb.se/sv_/Hitta-statisti...t-elva-ganger/

Jag kan tänka mig att det här snittet kommer att öka mer och mer, med tanke på hur situationen ser ut på bostadsmarknaden.

Precis så tänker nog många, men det är ovanligt att föreningar inte fonderar för framtida behov.

Bra idé. Fast även gamlingarna kommer att knoppa av innan det är dax att riva huset.

Det största problemet är att hus håller så mycket längre än en normal människa lever. Därav blir det oftast "kortsiktigt tänkande".

Ja, det stämmer nog. Samtidigt har vi väl vårt rätt svenska sätt att lösa detta, genom principen lagom. I snitt är brf-hus bättre skötta än hyreshus, så det leder knappast till eftersatt underhåll i stor skala. Men visst finns det en inneboende tröghet mot större förändringar. Det krävs starka entusiaster för att ändra saker och ting.

Det finns också en skillnad i att mindre lägenheter omsätts snabbare i snitt. Det gör att hus med stor andel smålägenheter blir extra svårskötta. Det är ibland svårt att få stabila styrelser. Detta är nog särskilt i hus där föräldrar köper lägenheter till barn som egentligen inte är mogna nog att klara ett eget boende.

För det mesta står omsättningen av lägenheter i en brf i årsredovisningen. En hög omsättning är en varningsklocka. Fast då får man nog titta över några år, så att det inte bara är en slump med omsättning ett visst år. Så omsättningen av lägenheter under de senaste tre åren skulle vara ett intressant nyckeltal, ju lägre ju bättre.

Med direktverkande el som uppvärmning kan det landa på betydligt mer än så. 10K om året kan ju en barnfamilj göra av med bara på hushållsel om man tvättar och lagar mat hela tiden, och uppvärmning med direktel är dyrare. Gillar man att ha det varmt och det är en kall vinter kan man nog göra av med 3000/mån bara i uppvärmning under vinterhalvåret (lite beroende på hur bra huset är isolerat såklart). Om jag gjorde en budget på detta skulle jag nog räkna med 20K/år bara till uppvärmningen för att ha en säkerhetsmarginal tills det visar sig vad det verkligen kostar.

Hmm lite väl glädjesiffror från min sida...

Har forskat lite kring detta och en bekants bekant bor i nämnda fastighet, jag pratade med vederbörande nyss.

De bor två barn och två vuxna i en trea och har legat mellan 10000-13000 kWh sista tre åren.

Självklart måste man teckna elavtal och se över sin tariff men jag trodde att det skulle vara dyrare.

Kostnad vid förbrukning 11000kWh (5000 + 8800) ca: 13000 kr/år.

Räknar som en kratta, ca: 14000 kr/år

Det låter väldigt bra för att vara med direktel. Stämmer det så blir det ju fortfarande en väldigt bra månadskostnad.