Höjd avgift mellan köpeavtal och överlåtelse

Hej!

Jag har just upptäckt att jag har blivit lurad. I början på februari skrev jag på köpeavtalet på en bostadsrätt. Avgiften var då ca 2400 kr enligt alla papper, mäklarprospekt och avtal. Själv överlåtelsen sker sedan i början av april.

Nu har jag flyttat in och blev väldigt förvånad när avgiftsavierna kom och summan var höjd till ca 2850 kr.

Efter att ha läst igenom gamla styrelseprotokoll kan jag konstatera att styrelsen beslutade om en avgiftshöjning på 20 % i slutet av februari, alltså efter att jag skrivit på köpeavtalet. Avgiftshöjningen gäller från och med den 1 mars enligt protokollet.

Helt ovetandes om detta skriver jag på överlåtelsesavtalet. Mäklare och säljare har inte nämnt något om detta för mig. Jag ska tillägga att jag har bevis på att säljaren kände till höjningen. En lapp har delats ut till samtliga bostadsrättsinnehavare som informerar om höjningen.

Har ni några synpunkter på detta? Har jag inte uppfyllt min undersökningsplikt? Eller är det ett avtalsbrott från mäklare/säljare? Har ni några tips hur man går vidare?

Du har en undersökningsplikt. Det är därför det alltid rekommenderas att man som köpare tar kontakt med styrelsen och följer upp ekonomin och eventuella höjningar. Om avgiften är avgörande för dig borde du ha frågat. Om du gjort det och fått en garanti att höjning inte är aktuell så kan du ju gå vidare. Av detta skäl brukar många mäklare kolla upp eventuella avgiftshöjningar. Du får väl lära dig av detta att det är en stor affär att köpa bostadsrätt och att man måste undersöka ordentligt innan man köper.

Hittade den texten på omboende.se (Boverket och KO)

Mäklarens skyldigheter gentemot köparen

Vid en försäljning ska mäklaren värna om både köparen och säljarens intressen. Enligt lagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren som sköter din försäljning är skyldig att:
ge dig en beskrivning av objektet
ge dig skriftlig information om undersökningsplikten
erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaden
tala om för säljaren att han eller hon ska ge köparen korrekta uppgifter om objektet.
göra klart för både dig och säljaren att bara skriftligt köpeavtal är bindande.
Beskrivningen av objektet
Beskrivningen av objektet ska innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Även fastighetsbeteckning, taxeringsvärden, areal, driftskostnader, inteckningar, servitut och andra rättigheter om belastar fastigheten samt information om eventuella gemensamhetsanläggningar ska finnas med.

Om du köper en bostadrätt ska objektsbeskrivningen innehålla lägenhetsnummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av den samt driftskostnader. Det ska även finnas uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, och upplåten mark.

Mäklarens upplysningsplikt
Mäklaren ska ge dig som köpare de råd och upplysningar som du kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med köpet. Upplysningsplikten omfattar allt som kan antas vara av betydelse vid köpet. Ett undantag är att mäklaren inte behöver upplysa om sådana fel som är uppenbara.

Mäklaren har också ett ansvar för att köparen förstår betydelsen av informationen som mäklaren ger. Om du som köpare känner dig osäker på något, fråga mäklaren och be om en förklaring.


Detta innebär ju att mäklaren har skyldigheter att upplysa mig om det här.

Om jag förstår dig rätt så fanns det ingen beslutad höjning när ni skrev kontraktet. Detta är den avgörande tidpunkten. Du kan ju alltid prova att klaga hos mäklaren, men du kan knappast få ut något om du klagar. Men om du bara hade fullgjort din undersökningsplikt hade detta inte behövt hända.

Om jag omformulerar frågan.
Det finns alltså ingenting i juridiken som säger att det som står i köpeavtalet ska uppfyllas vid överlåtelsen?

Vad skulle tex hända det blir en vattenskada mellan att köpeavtal skrivs och själva överlåtelsen sker?

Den avgift som föreningen tar ut är inte bostadsrättens skick. Rent praktiskt är det att jämställa med utdelningarna från ett aktiebolag (fast i omvänd riktning). Det är inget fel på aktierna bara för att bolagsstämman beslutar att ändra föregående års utdelningsnivå.

Sysslomannen
En intressant liknelse...

Men frågan är väl åter igen om mäklarens upplysningsplikt gäller även mellan att köpeavtalet undertecknas och överlåtelsen sker. Jag är mest nyfiken på vad som gäller. Det hade vart kul att pressa mäklare och säljare lite för att se vart det leder. Avgiften spelar trots allt ganska stor roll på lägenhetens pris.

Om man nu drar det till sin spets. Jag gjorde min del och pratade med styrelse etc. De meddelande att inga avgiftshöjningar var planerade. Något oförutsett händer och föreningen beslutar snabbt om en höjning. Gäller min undersökningsplikt även efter köpeavtalet har skrivits?

fattar jag rätt var sekvensen av händelser följande:

1. Mäklaren gör ett prospekt och neämner ingenting om eventuell avgiftshöjning
2. Du skriver kontrakt
3. Styrelsen beslutar om avgiftshöjning
4. Du tillträder lägenheten

Mäklaren har upplysningsplikt om väsentliga ting. En avgiftshöjning om 20% är en sådan. Får du en uppgift om avgiften ska du inte behöva dubbelkolla.

Då är frågan om mäklaren visste, eller borde ha vetat, om den planerade höjningen. En 20%-ig höjning är dramatisk, en sådan beslutas inte spontanistiskt vid ett styrelsemöte för att tillämpas någon vecka därefter. Med andra ord, höjningen var nog i princip känd när du skrev kontraktet. Hade styrelsen informerat medlemmarna om en planerad/möjlig höjning tycker nog jag att den tidigare ägaren har varit sviklig och att mäklaren endera också varit sviklig alternativt slarvig som inte tagit rätt på hur det ligger till.

Varför inte ta ett snack med mäklaren. Beroende på utfallet kan du tala med mäklarnas branschorganisation.

Du har drabbats av en höjning om ca 10.000 per år. Räknar man 5% ränta efter skatt (väldigt högt idag) motsvarar det räntan på 200 tkr. Det tycker jag ger häradet för vad du kan försöka begära.

Efter det att köpeavtalet skrivits så är det ditt ansvar om det sker förändringar i föreningens status. Det är därför viktigt att du noga bedömer risker för detta innan du skriver. Du kan förstås skriva in en rättighet att dra tillbaka köpet i kontraktet, men du skulle nog säljaren gå till någon annan.
Beträffande lägenhetens status så ska säljaren hålla den i samma skick som vid köpet. Om det blir en vattenskada som du frågar om så ska det återställas. Om däremot huset drabbas av en skada så kan ju säljaren inte göra något åt detta, därför är det du som står risken för detta. Det här kan nog ge större problem än förr nu när det ofta är långa tider mellan köpekontrakt och faktisk överlåtelse.

Till Apollo. Det är väl så att beslutet om höjning kom efter kontraktskrivning. Mäklaren har ingen skyldighet att kolla eventuella höjningar med styrelsen. Om säljaren fått information och om detta kan bevisas är det möjligen annorlunda.
Men jag tvivlar starkt på att köparen har något att vinna i en eventuell konflikt. Köparen kunde ju enkelt ha förebyggt detta genom att fullfölja sin undersökningsplikt.

ApolloGreken
Du har fattat händelseförloppet. Och visst är det som du säger. Säljaren kände definitivt till höjningen. Men det är inte självklart att mäklaren kände till den.

Men klimt, du hävdar åter igen att min undersökningsplikt är större än mäklarens upplysningsplikt. Vad bygger du det på?

De flesta seriösa mäklare ger information om vad som gäller för ansvar vid köp av bostadsrätt. Här nedan är utdrag från en mäklare, men andra har liknande info.

Sammanfattning
1. Kontraktsdagen är avgörande för bedömning om skick etc.
2. Köparens undersökningsplikt är omfattande och gäller även föreningens status
3. Säljaren har inte generell upplysningsplikt
4. Utan mer information är det svårt att veta exakt varför föreningen genomfört en stor avgiftshöjning. Det mest troliga är väl att föreningen haft för låga avgifter och en obalanserad ekonomi. Detta framgår i så fall av årsredovisningen, som du bör ha läst noga. Det kan väl även vara en beslutad förbättring, typ bygge av balkonger. Möjligen kan det väl även vara något oväntat som hänt, typ att en inspektion av stammar visat att de är undermåliga och måste bytas. Vad som varit känt vid kontraktsdagen borde du ha tagit reda på genom din underökningsplikt.

Utgångspunkt för ansvarsfördelningen
Utgångspunkten är att bostadsrätten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen har fog att förvänta sig vid köpet med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning. Därutöver gäller normalt att bostadsrätten köps i det skick den befinner sig i på kontraktsdagen. Reglerna om fel i bostadsrätt finns formellt i köplagen, men då de reglerna inte passar så bra för prövning av fel i bostadsrätt används
ofta motsvarande regler i jordabalken.

Köparens undersökningsplikt
Om köparen uppmanats att undersöka bostadsrätten före köpet eller om han ändå undersökt den,
ansvarar säljaren inte för sådana fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen. Även vid köp
av bostadsrätter har köparen alltså normalt en undersökningsplikt. Det är därför viktigt att köparen
av en bostadsrätt noggrant undersöker denna. Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador i kök
och badrum. I köket bör köparen vara vaksam på ev tecken på läckage under diskbänken och i badrum eller annat våtrum kontrollera golvfallet och utseendet på installationer för vatten och avlopp. Om det finns symptom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, måste han gå vidare med sin undersökning och, om så krävs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal,
som bör leda till en mer ingående undersökning från köparens sida. Köparen bör slutligen tänka på att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig. Skulle exempelvis fel uppstå på någon av vitvarorna i lägenheten kan det vara något köparen borde ha räknat med, med hänsyn till vitvarornas ålder och beräknade ”livslängd”.
Det är inte bara själva lägenheten som undersökningsplikten omfattar. Även förhållanden kring
bostadsrättsföreningen bör undersökas, exempelvis om föreningen står i begrepp att genomföra större renoveringar, höja sina avgifter m m. En kontakt med företrädare för föreningen bör därför alltid ingå i köparens undersökning, liksom en genomgång av stadgar och senaste årsredovisning.

Säljarens upplysningsskyldighet
Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Om bostadsrätten säljs i befintligt skick kan den dock ändå anses vara felaktig, om säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrätten, som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Om säljaren genom ett förtigande handlat i strid mot tro och heder går säljaren även miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symptom på fel han känner till
eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren kan i normalfallet inte åberopas av köparen.