Bostadsbubbla i Sverige?

Två nya spekulanter gjorde entré på scenen idag och en sålde så jag kör en spekulantuppdatering om Oscar Properties Norra Tornet Brf Innovationen

182 lägenheter totalt i det första tornet
7 (ev. 8) sålda av spekulanter, 45 (ev. 44) till salu
OP har själva 2 lägenheter till salu på sin projektsida och troligen ytterligare 2 som inte syns. De är inte med i statistiken.
Spekulationsgrad: (7+45)/182=28,6%
awindex: 131%; tulliusindex: 218%

Pålägg mot ekonomisk plan för de som sålt:
2017-09-07 19,2%
2017-11-24 5,2%
2018-01-05 10,1%
2018-02-06 8,2%
2018-03-02 7,3%
2018-03-16 1,0%
2018-04-10 5,0%

De två objekt som lades ut idag till försäljning har utgångspris 1,8% / 4,6% över priset i den ekonomiska planen.

Det finns tre objekt som står som sålda på Booli men inte finns med i Hemnets statistik; jag har inte med dem i min statistik för två verkar vara samma objekt och den lägenheten är till salu nu igen med en annan mäklare och det tredje objektet är från samma mäklare som de två andra objekten och den tvivlar jag på att den är såld till det priset. Ska vi säga så här: mäklarfirman verkar inte vara Sthlms mest trovärdiga....

https://docs.google.com/spreadsheets...at=interactive

Här har vi artikel skriven sommar 2017 kan man tro men den är faktiskt från idag.

https://www.aftonbladet.se/minekonom...stadsmarknaden

Joakim Lusensky från mäklarsamfundet påstår att: "Det råder inte rea".

Johanna K(n)ull från Avanza påstår att: "Omsättningen är betydligt lägre på bostadsmarknaden än tidigare, vilket talar för stagnerande priser. Jag tror varken att vi får en kollaps eller en stor prisuppgång. Vi kan fortsatt få se att det råder köparens marknad, men ingen kollaps."

Ärlig talat så lurar de folk in i miljonskulder när de ljuger så uppenbart för det svenska folket. Helt ofattbart att man kan ha dessa avarter som frontar sina företag.

Tar ju nästan priset det där men är det någonstans det skall funka så skulle det vara Jakobsberg, kvinnorna lär dra på sig sin fina förortskostym (adidasdress) ner med lilla hunden i deras sletna handväska i äkta galon av läderimitation och vara totalt sönderspacklade, och så får dom en gratis manikyr att visa upp sig med runt den gråa betongen.

Sedan på köpet lyckas mäklaren fånga in fisken med sämst ekonomi att köpa lägenheten såklart, briljant!

Bolånehagen

Hej kära tråd, jag skulle vilja bolla en tanke kring Sveriges bostadsmarknad som jag tror är en större elefant i rummet än vad jag tror beaktats. Jag försöker formulera mig koncist:

Hypotes: Kan det vara så enkelt att poolen av köpare med ihopsparad/ansenlig kontantinsats börjat sina? Jag vet att det nämnts som en delorsak i vissa andra inlägg men då mer i förbifarten vad jag sett. Beklagar om det redan avhandlats.

Om du inte redan gjort bostadskarriär så kommer du/ni inte kunna köpa bostäder med prislapp över ett par miljoner utan artificiellt stöd såsom arv eller belåning/utlåning av släktingar, eller relativt dyra handpenningslån.

Jag får helt enkelt intrycket att det är bostadskarriäristerna som börjar ta slut i köpekretsarna. Förstärkt av sitta-ner-i-båten tänk just nu.

Om det nu vore så, så är det inte exakta kvadratmeterpris vi borde stirra oss blinda på, utan på den större bilden: om objekt blir sålda överhuvudtaget.

På samma sätt som det förekommer slutprisindex så vore det mkt intressant om det vore obligatoriskt för säljaren att indikera hur insatsen för objektet hen just ska köpa har finansierats, t ex primärt och sekundärt: via egentjänade sparpengar, arv, lån via släkt eller vänner, handpenningslån, och vinst från tidigare bostadsförsäljning i sverige.
Informationen skulle kunna delas anonymt via mäklaren till SCB tillsammans med t ex postnummer och köpeskilling (ja jag förstår att det skulle gå att lista ut vem i många fall pga summan etc men ni fattar konceptet).

Min hypotes kommer helt enkelt från en kombination av:

1: Det finns en begränsad grupp invånare som har gjort en bostads-"karriär" i nån mening under en period av de senaste ca 5-15 åren och iom det samlat ihop en viss hög pengar som kan användas som kontantinsats.

2: Löner i Sverige har inte gått upp nämnvärt eller åtminstone signifikant under den perioden.

3: De flesta i Sverige tjänar inte supermycket. Exempel: om du tjänar 50000/mån så är det mer än ca 96% av befolkningen. (Svt pejl 2013)

4: När man är singel/ung (ca18-30) så flyttar man oftare, och gör vissa sällanhandlingar, t ex två singlar med brf säljer båda och köper en, vilket eldar på en redan hetsig budgivning. När man skaffat familj bor man kvar längre, kanske t.o.m decennier.

5: [Edit, tillägg till (4)] när man nått ålder för familj runt ca 35år så slår man sig ner nånstans och insatsen blir vilande, kanske under decennier/livstid, och dessa potentiella budare (köpare) kliver ur matchen. Det blir färre och färre brfkarriärister med stora uppsamlade insatser.

6: Det är stor skillnad på att ha 1 budgivare och ha 2. I Stockholm vanligtvis 5-20% senaste åren. (Uppskattad siffra)

Låt oss räkna lite grovt:

Ett par som ska köpa sin första lgh. Vi kan ta två ganska goda löner: 2x35000
Amorteringskravet = 4,5*12*70k= 3,78M maxbelåning innan högre amkrav. (Detta är mkt lån btw, vet ej om de ens får låna så mkt av banken pga månadskostnad osv)
Lånet ovan kräver minst 15% insats:
667k.
Det är nästintill omöjligt att spara ihop det mha arbete i Sverige hävdar jag. Speciellt för yngre personer.
Kvar finns alternativet arv, och att föräldrar med medel kan låna ut/ belåna sina ägda fastigheter (dvs kräver redan lång etablering) vilket för övrigt är en horribel och tragisk modell som är mkt oorganisk - man ska inte behöva vara beroende av föräldrar för att skaffa sitt vuxenboende.
Låt oss anta att arv inte är ett alternativ i de flesta fallen, (och glöm inte att en familj har ca 2,5 barn!)

Det jag försöker säga är att det är helt enkelt svårt att skrapa ihop en insats för gemene hen. Tom för par med två vettiga inkomster. Detta får mig att fundera om det finns en naturlig begränsning, ett extra hårt streck i sanden, någonstans kring ca 6 x Handpenning iom att de flesta inte kan få artificiell finansiering, och en snitthandpenning kanske kan sparas ihop till ca 150k/köpare som är hyfsat sparsam (grov gissning).

Alla objekt i Sverige med prislapp norr om det kan bara köpas av de som gjort brfkarriär eller fått artificiellt stöd.

Vad tros?

Bra funderingar. Vi har uppenbarligen nått den nivån du talar om.

Det värsta är nog föräldrar som spekulerar med sin vinst och går in med orealiserad vinst in I ett nytt sponsor lån. När priserna börjar fortsätta nedåt (Vilket de kommer göra väldigt snart) då blir det inte vackert.

Ja, nuvarande priser i storstäderna bygger på stor kapitalinsats, som oftast innebär vinst från tidigare försäljning. Har man inte det eller tillskott från andra håll blir det svårt. Det hela liknar ett pyramidspel där det hela tiden måste komma färskt kapital från förstagångsköparna i förorterna. Slutar bankerna av någon anledning låna ut till dessa blir det grus i maskinen.

Jag tror du har rätt i din hypotes.

Min egen erfarenhet, som bankkund, är att det brukar gå bra att låna upp såna summor du nämner, räknat på inkomster från tillsvidareanställning och under förutsättning att månadskostnaden hamnar inom en rimlig nivå. Någon som är mer insatt får gärna rätta mig om jag är fel ute dock.

Nu vänder det enligt mäklarna.

https://www.di.se/nyheter/maklarpane...igande-priser/

Ja den amorteringplanen var hyfsat obegriplig faktiskt. Det känns mer som att "här paste:ar vi in lite siffror från ett excel-ark, ingen kommer läsa skiten ändå!" än ett seriöst försök att ge köpare en bild av föreningens framtida ekonomi. Ekonomiska planer för nybyggda BRF är lite som EULA avtalen folk klickar förbi när de installerar ner nåt "gratis" freeware från vilken suspekt websida som helst. Bedrövligt.

Kan inte mer än hålla med. Men tyvärr är den planen mer regel än undantag gällande nya bostadsrätter. När jag flyttade senast så tittade vi på ett nybyggt radhus i bostadsrättsform. Men efter ett ganska stort jobb för att få tag i ekonomiska planen efter att ha manglat mäklaren rätt hårt så blev bilden ganska klar att det skulle blivit ett ekonomiskt vansinne. Insats 2.6 m avgift initialt 4.5 K låter Rimligt för 115 m2. Men sen efter en riktig granskning så låg total lån på 30 K/m2 dvs över 6 m för ett radhus! och planen var orealistisk.
Så det bev en friköpt kåk på 135 m2 för 2.5 m i stället. Jag försökte trycka lite på mäklaren och om jag förstod honom så säljer man på ett kontantinsattsen blir rimlig???

Är det någon som kan få fram den ekonomiska planen för Brf Landgången i Halmstad?

Kanske inte den bästa dagen för det sk BLT-kollektivet.

Småhuspriser går ner.
https://www.scb.se/hitta-statistik/s....m.-mars-2018/

Inflationen nu 2%.
https://www.scb.se/hitta-statistik/s...kpi-mars-2018/