2015-01-06, 12:53
 
Medlem
TeEsErs avatar
Nu tror jag att du överdriver lite. Att investera i en BR är många gånger en bra affär men inte på något sätt garanterad vinst. Tittar du på många ställen i Sverige är BR inte speciellt dyra och har inte haft någon överdrivet bra värdeutveckling. Tittar du däremot i storstadsområdena så har det i många fall varit en mycket bra investering att köpa BR.

Tittar vi på beståndet av BR i Sverige så har vi oerhört många byggnader byggda 1945-65 och dessa kommer att ha ett stort renoveringsbehov under kommande år och många föreningar kommer att behöva ta upp relativt stora lån för att betala dessa. Många BRF är ju även lossköpta hyresfastigheter med uppdämt renoveringsbehov.

Det finns gott om både avskräckande och uppmuntrande exempel på både HR och BR. Jag jobbar med båda typerna och ska jag vara helt ärlig ser jag de värsta sakerna hos BRF. Det är ju "privat" ägda fastigheter och styrelsen består av boende utan kunskaper om fastighetsförvaltning. Många gånger har man varit dumsnåla och sparat in på underhåll vilket leder till både skador och akuta renoveringar. Det är här man ser de värsta amatörfelen och de sämsta upphandlingarna.

Tittar man på kommersiella fastighetsägare med hyresfastigheter så är de oftast mer erfarna och medvetna om fastigheternas skick och förväntade kostnader; därmed inte sagt att de underhåller byggnaderna på rätt sätt. Finns en del skräckexempel här också och många har bara använt fastigheterna som investeringar som ska säljas vidare.

Sen har vi ju också alla dessa bostadsrättsföreningar som är med i HSB. Det är en kvarleva från förr när Domus, HSB och ABF var det enda man kunde lita på. Så sjukt mycket pengar det har gått iväg till HSB i onödan. Det är ineffektivt och dåligt spenderade pengar att förvalta en BRF där. Tiden har helt sprungit ifrån HSB och den största anledningen till att fler inte lämnar dem är det bristande engagemanget hos många bostadsrättsföreningsstyrelser som inte vill/kan/orkar ändra på något som ändå fungerar någorlunda.

- Helt meningslöst att renovera sin hyresrätt, du får aldrig tillbaka din investering och får hyresvärden reda på att du bytt tex köket så har han rätt att höja din hyra för att du själv orsakat en standard höjning, spelar ingen roll att du betalat.
Vem renoverar köket själv i en hyresrätt? Du har inte ens rätt att byta kök i en BR, det är inte ditt kök. Lackar du om en hyrbil också?

- Du kan se fram emot att bli fattigpensionär du har ingen lägenhet att belåna eller att sälja däremot har din hyra gått upp så mycket att du har problem att betala den.
Hur mycket kontroll har du över din månadsavgift i din bostadsrätt? Din hyra i HR förhandlas fram mellan fastighetsägare och de boendes representant (oftast Hyresgästföreningen). Avgiften i en BRF sätts helt och hållet av styrelsen. Vill de höja avgiften 25% behöver de bara ha ett möte.
Idag har vi oroväckande många BR-innehavare som inte kan belåna sina lägenheter mer och vi har nog sedan länge sedan passerat eran då folk kunde betala av sina lån helt och hållet.


- Varje månad betalar du på din hyresvärds räntor och amorteringar, det är väl kul att betala din hyresvärds amorteringar och göra han rik
Om föreningen har lån är du med och betalar amorteringen på dessa via månadsavgiften (dock avdragsgillt vid försäljning eftersom det räknas som kapitaltillskott). Förhoppningsvis är månadsavgiften tillräckligt hög så att föreningen även lägger undan pengar till framtida underhåll.

- Du har noll inflytande över din boendemiljö och möts ofta av översittartyper och otrevliga fastighetsskötare, service nivå noll.
Hur mycket inflytande har du utanför lägenhetens väggar i en BR? Läcker din kökskran i en BR får du fixa detta själv. I en hyresgäst ordnar en fastighetsskötare detta.

- Hyresfastigheter är ofta mycket missköta, ingen bryr sig inget engagemang.
Jag jobbar med fastigheter och det finns gott om snåla/misskötta bostadsrättsfastigheter också. De sköts ju av en styrelse bestående av frivilliga boende. Ofta har ingen av dem har någon kunskap om hur fastigheter ska skötas. Vad för garantier har du att de inte bara snålar på underhållet och tycker att de är duktiga som lägger ut så lite pengar som möjligt för att hålla avgiften nere?

Idag är det extremt svårt att få folk att engagera sig i bostadsrättsföreningar (många unga har ingen aning om skillnaden mellan BR och HR och hyra vs avgift) och inom 10 år räknar jag kallt med att de flesta BRF-styrelser till stor del består av inhyrda förvaltare. Inhyrda förvaltare på detta sättet kommer att bli dyrt eftersom de dels kostar per timme men även tar "rätt" beslut och inte snålar på underhållet. En inhyrd förvaltare vill ju naturligtvis att det ska göras så mycket som möjligt med fastigheterna eftersom de då kan projektleda och tjäna ännu mer.


- Du kan se fram emot höjd hyra varje år.

Det gör du sannolikt i en BR också om de lägger undan pengar för framtida underhåll och investeringar. Vissa BRF har dock lokaler som de hyr ut och det kan vara en välkommen intäkt för föreningen och bidra till att hålla avgifterna nere. Tänk då bara på vem det är som förhandlar fram kontrakten på lokalerna och säkerställer att lokalhyrorna hålls på en optimal nivå. Är det föreningens styrelse eller någon som jobbar professionellt med fastigheter/lokaler? Det är många miljoner per år som försvinner pga dåligt förhandlade hyresavtal i BRF'er

Det finns som sagt både för- och nackdelar med både BR och HR. För många finns det idag en finansiell tröskel för att köpa en BR (15% kontantinsats) och var och en får välja själv.

Samtidigt kan vi ju leka med tanken på att hyressättningen släpps fri och skatte- och räntelagstiftningen ändras så att det blir lönsamt att bygga hyresfastigheter igen samtidigt som räntan lägger sig på normala 4-5%. Då lär det byggas bra mycket mer HR än idag. Hur skulle BR-marknaden må av detta? Det kanske inte skulle bli några större sättningar i marknaden men prisutvecklingen skulle nog stanna av.

/T
Citera