Det pratas ju mycket om reporäntan här och vad som ska göras med den och hur den kommer att påverka räntorna på diverse lån vilket är helt naturligt. Man får dock inte glömma de massiva köp av statsobligationer som riksbanken gjort de senaste tre åren och som de så småningom ska försöka sluta med. Detta påverkar också räntorna då pengarna från köpen letar sig ut i ekonomin och letar efter investeringar som trycker ner räntorna överallt. Så ett slut eller en minskning av stödköp får exakt samma effekt som en höjning av reporäntan skulle få i form av räntehöjningar generellt i ekonomin.

Från början av 2015 till början av 2018 så har man köpt (skapat pengar ur tomma intet, låtit pengapressen gå) statsobligationer för 313 miljarder!
Innehavet har ökat med mellan 5-15 miljarder varje månad (förutom under augusti förra året då innehavet minskade med 23 miljarder, man hade väl sommarlov eller något och missade att förnya köpen). Mycket av dessa pengar har såklart letat sig ut på bostadsmarknaden och eldat på den under de senaste tre åren.

När ska minskningen av stödköp börja ske då är det tänkt?
Ja det är ju valår sägs det, så som av en slump, några månader efter valet i februari 2019. Fram tills dess så ångar man på som vanligt och skickar ut 4-5 miljarder i månaden i landet. Så det är inte omöjligt att bostadspriserna kan hålla sig relativt stabila fram tills valet, man kommer nog göra allt i sin makt för att det ska ske i alla fall.

Oj så mycket fel.

Målsättningen var 1000 bostäder fram tills 2021, alltså en mindre del skulle bebyggas, men i och med att markförhållandena på delar i Frihamnen är så dåliga har man fått jobba om planen för att inte exploateringsekonomin skall bli en katastrof för kommunen.

Sjukhuset som planeras av Västra Götalandsregionen, och som var tänkt att ligga i Frihamnen kommer nog inte byggas där, utan som jag förstått det blir det högst troligen istället vid Bravida Arena. Där OKQ8 och McDonalds ligger nu.

Kunde inte låta bli att göra en snabb jämförelse. Tog två slumpvisa äldre föreningar i Vasastan. Vi kallar dem H & B och jämför dem med Einar Mattssons HagaNova:
Förening --------------------------------------H----------B-------EM HagaNova
Taxeringsvärde mark/total boarea--------- 16 864 --- 22 253 --- 19 325
Lån / kvm----------------------------------- 6 725 --- 6 667# --- 20 671
"Markhyra" 1%*taxeringsvärdet/kvmboa/år¤- 169 --- 222 --- 193

Vi jämför med en förening med tomträtt som har rätt stora lokaler i form av en förskola, låt oss kalla den V
Taxeringsvärde mark/total boarea 19 881
Lån/kvm 4 561 #
Tomträttsavgäld per kvm boarea 148 kr/år

Räntan för markhyran vore även med endast 1 % kalkylränta, 30 % högre än dagens tomträttsavgäld för HagaNova. Nu skall visserligen tomträttsavgälderna höjas, jag vet.

Det är den låga skuldsättningen, långt under markvärdet, som gör att äldre föreningar kan hålla låga avgifter och ha en stabil ekonomi.

*Jag har uppskattat den totala boarean för äldre föreningar genom att antingen ta
i) boarean för en viss lägenhet/lägenhetens andelstal eller
ii) boarean för en viss lägenhet/(lägenhetens månadsavgift*12/årsavgifter totalt)

# Föreningarna redovisar lån/kvm i årsredovisningen som 6 741 resp 4 652. Jag har låtit mitt estimat stå kvar för att ha en transparent metod.

¤ Om man inte amorterar ner skulden för marken. Detta är bara en jämförelseövning.

Edit:
Passade även på att jämföra mot en förening med tomträtt

smart tack uppskattas

vad säger bokföringslagen om amorteringstid på stora fastigheter så som ett bostadshus med säg 100 lgh på en friköpt respektive ej friköpt mark i tex sthlm??

Förresten: Ni skulle kolla in sidan 17 i den ekonomiska kalkylen för Einar Mattssons HagaNova. Skulle vara ett perfekt exempel för att lära skolbarn exponentiell ökning.

Planen för avsättning för fastighetsunderhåll ser ut så här:
År // Belopp // Ackumulerat
År 1 // 244 800 // 244 800
År 6 // 472 754 // 2 093 097
År 11 // 912 974 // 5 662 499
År 16 // 1 763 120 // 12 555 668
År 25 // 5 764 936 // 45 000 400
(resten av siffrorna kan ni enkelt extrapolera)

Det är en EXPONENTIELL ÖKNING MED 14 % PER ÅR!!! i en kalkyl som räknar med 2 % inflation...

Jag fattar inte varför Sveriges journalister inte hugger på sån't här. Var är Sverker och hans soptunna? Javisst ja, han sitter i karantän hos SR... men finns det ingen annan journalist som vill stå upp för konsumentskydd? Jag är inte socialist, har röstat blått sedan jag fick rösträtt, är för marknadsekonomi, gillar Milton Friedman, men marknadsekonomi kräver en juste spelplan och konsumenterna kan inte läsa en ekonomisk plan.

Jo, det finns ju de som tycker det.

Just det här fallet skulle vara som att köpa en bostad där det följer med ett lån. Då är det naturligt att priset på bostaden är lägre, för att avspegla det. På samma sätt borde man dra av markkostnaden från priset, om marken säljs avsiktligt belånad.

Och det försvåras ju ytterligare av att föreningen är bunden att äga just den här marken, för alltid, och inte gärna kan sälja den. Det blir en belånad tillgång, där man aldrig kan omsätta tillgången i pengar.

Samma lika med FED som har börjat dra ned på obligationsköpen och på så vis sakta minskar penningflödet från FED ut på marknaden. ECB skall göra samma sak och japanska centralbanken har också planer på samma sak inom en 4 års period.

Så vi kommer gå mot en lite annorlunda spelplan de under de kommande 5-6 åren. Krediter kommer bli dyrare, om inte efterfrågan kollapsar globalt. Men då har vi andra problem som påverkar fastighetspriserna i Svedala.

Nej det har jag inte påstått. Däremot har jag sagt att en punkterad bostadsbubbla I kombination med att staten får ett ökat lånebehov kommer pressa upp marknadsräntorna.

Tittar vi nu på den allt svagare kronan så eldar den på inflationen genom dyrare import.
RB’s enda mål är inflationen, så sticker den höjs repan.

Har bott i villa ca 10 år, köpte för 390.000, idag är den värd ca 600.000 på marknaden då det råder bostadsbrist även i norra Sverige.
Egentligen är det ju ganska dumt att amortera kan jag tycka, visst topplånet är ju bra att få bort iaf men så länge huspriserna ökar så ser jag ingen anledning att amortera annat än topplånet.
Fortsätter takten att öka så kommer min kåk vara värd typ 1 miljon om mindre än 20 år om jag underhåller den väl.
Bostadsbubblan gör ju att folk istället kan utöka sina lån och renovera, lite det som hela marknaden lever på just nu. Om folk inte kan renovera då kommer vi se en krasch och så blir Sverige som Ryssland med orenoverade hus från 25 år tillbaka.

En kåk som ökar 200k i värde på 10 år har inget med någon bubbla att göra. Familjer med bra inkomst kan spara ihop 200k på 2 år. Det är när du ser värdeökningar som vida överstiger potentiella köpares ekonomiska utveckling som du börjar ana att marknaden har gått in i en bubbelfas.

Du kan tycka att det blir dyrt på din marknad men det är inte något tecken på en marknadsbubbla.

Förra året:

STOCKHOLM (Direkt) Region Uppsala häver avtalet om Tobin Properties förvärv av fastighetsprojektet Fjärdingen i Uppsala. Det framgår av ett pressmeddelande från Tobin.

"Region Uppsala meddelar även att man ej avser att återbetala handpenningen för projektet om SEK 22 miljoner.
https://www.vafinans.se/aktier/nyhet...-NY-1008274313[/quote]


Här pressmeddelandet på Tobins egen hemsida:

Region Uppsala häver avtal med Tobin Properties (publ) indirekta dotterbolag Mariefjärd AB (publ) avseende projektet Fjärdingen
http://www.tobinproperties.se/invest...5ED74A7925CE2E

----------------------

Men idag står Tobins VD i di.se:s video och säger att dom har minsann inte lämnat tillbaka nån mark.

Kolla själva och försök förklara detta!

Tobin properties vd: ”Det är paus sen i höstas”
https://www.di.se/ditv/ditv/tobin-pr...-sen-i-hostas/


Sedan har han förstås rätt i att markanvisningarna är optioner. Dock kan man fråga sig om kommunpolitikerna fattat hur man ska värdera en option. Knappast troligt.