Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
Det är viktigt att förtydliga för personer som tror att gamla föreningar alltid är bästa köp, vilket det inte alls behöver vara.
Alltid är ett tungt ord, det finns naturligtvis misskötta äldre föreningar. Om man har grundläggande kunskaper i att läsa årsredovisningar är det däremot lätt att urskilja det fåtalet.
Nyproduktioner däremot har ingen eller kort historik och en ekonomisk plan där den som gjort planen har ett egenintresse av att den ska se tilltalande ut. Dessa ekonomiska planer är i stort sett rena önskekalkyler och täcker dessutom bara en mycket kort period av husets livslängd.
Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
Oavsett vad man köper så kommer huset man bor i behöva renoveras förr eller senare. Detta kommer man få betala för på ett eller annat sätt. Därför är kostnader på 20 års sikt ganska ointressant, eftersom lönenivåer och priser kan se helt annorlunda ut.
Att sitta att amortera på lån till förbannelse för att vara rädd för höga räntor om 20 år är ganska korkad idé om du frågar mig.
Att sitta att amortera på lån till förbannelse för att vara rädd för höga räntor om 20 år är ganska korkad idé om du frågar mig.
Självklart är det allt annat än ointressant för föreningen vad kostnaderna blir. Det är däremot inte endast kostnaderna i sig som är intressanta, utan föreningens framtida möjligheter att betala för dem.
En förening som från början är högre belånad har:
a) Sämre möjligheter att ta upp nya lån.
b) Mindre utrymme att höja avgifterna då man redan har högre avgifter för att täcka räntekostnaderna.
Det var ju du själv som påstod att det inte blir dyrt med dagens låga räntor, varvid jag förklarade att ingen har en aning om hur räntorna ser ut när det är dags. Nu påstår du själv att det är oviktigt. Snacka om att inte förstå vad du pratar om.
Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
Det är en myt att nyproduktionsföreningar inte amorterar. Till och med din älsklingsförening elefanten gör det.
Till att börja med så återkommer du hela tiden till att det skulle vara min favoritförening, vilket såklart inte stämmer. Jag skulle inte betala en krona för att bo i den föreningen.
Att de amorterar nu efter 12 år är normalt. Däremot lär de inte amortera tillräckligt för att vara i fas med underhållet.
Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
1. På vilket sätt skulle föreningen bli blåst? Allting är ju tydligt specificerat i den ekonomiska planen...
2. När tror du att det är dax för större underhåll? Efter ett år eller?
2. När tror du att det är dax för större underhåll? Efter ett år eller?
Nyproduktion har en byggherre som naturligtvis gör allt för att sälja så dyrt som möjligt och inte sällan mörkar kostnader för att föreningens ekonomi ska se mer attraktiv ut än vad den sedan kommer att bli i verkligheten. Den nödvändiga informationen finns alltså inte i planen och den information som finns är inte sällan missvisande. Bostadsköpare är dessutom väldigt dåliga på att ens förstå den lilla information som faktiskt finns och stämmer.
Nyproduktionsföreningar har ekonomiska planer där följande påfallande ofta stämmer in:
a) Planen sträcker sig vanligen endast 8 år fram i tiden.
b) Under den tiden sker oftast ingen amortering, utan den tillkommer år 9 (varvid avgifterna går upp).
c) Föreningen är under de 5 första åren befriade från fastighetsavgift, vilken sedan tillkommer.
d) Det konstanta underhålls och reparationsbehovet (småsaker, inte större renoveringar) är gravt underskattat. Det räcker med att ett par portrutor går sönder för att budgeten ska spricka.
e) Driftskostnaderna är ofta väldigt underskattade. Värme, el, snöskottning osv blir ofta betydligt dyrare än i planen.
f) Planen tar sällan någon hänsyn till större ränteförändringar än någon enstaka procentenhet. Känslighetsanalyserna är ett stort skämt.
Underhållsbehövet ökar sedan sakta år för år. Föreningen är fortfarande hårt skuldsatt för att man knappt amorterar (och oftast inte alls gjort de de första 8 åren), avgifterna är redan höjda för att täcka drift och mindre underhåll. Har räntan dessutom tickat upp lite grann så är avgifterna redan maxade (mot vad folk är villiga att betala).
Efter 20-30 år börjar de stora kostnaderna komma och då har man inte kunnat lägga undan några summor att tala om, samtidigt som man fortfarande har en hel del av lånen kvar som byggherren såg till att lägga i föreningen för att göra lägenhetspriserna attraktiva.
= Föreningen går på knäna....