Vinnaren i pepparkakshustävlingen!
2015-01-08, 22:59
  #205
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
Det är viktigt att förtydliga för personer som tror att gamla föreningar alltid är bästa köp, vilket det inte alls behöver vara.


Alltid är ett tungt ord, det finns naturligtvis misskötta äldre föreningar. Om man har grundläggande kunskaper i att läsa årsredovisningar är det däremot lätt att urskilja det fåtalet.

Nyproduktioner däremot har ingen eller kort historik och en ekonomisk plan där den som gjort planen har ett egenintresse av att den ska se tilltalande ut. Dessa ekonomiska planer är i stort sett rena önskekalkyler och täcker dessutom bara en mycket kort period av husets livslängd.

Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
Oavsett vad man köper så kommer huset man bor i behöva renoveras förr eller senare. Detta kommer man få betala för på ett eller annat sätt. Därför är kostnader på 20 års sikt ganska ointressant, eftersom lönenivåer och priser kan se helt annorlunda ut.

Att sitta att amortera på lån till förbannelse för att vara rädd för höga räntor om 20 år är ganska korkad idé om du frågar mig.

Självklart är det allt annat än ointressant för föreningen vad kostnaderna blir. Det är däremot inte endast kostnaderna i sig som är intressanta, utan föreningens framtida möjligheter att betala för dem.

En förening som från början är högre belånad har:
a) Sämre möjligheter att ta upp nya lån.
b) Mindre utrymme att höja avgifterna då man redan har högre avgifter för att täcka räntekostnaderna.

Det var ju du själv som påstod att det inte blir dyrt med dagens låga räntor, varvid jag förklarade att ingen har en aning om hur räntorna ser ut när det är dags. Nu påstår du själv att det är oviktigt. Snacka om att inte förstå vad du pratar om.

Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
Det är en myt att nyproduktionsföreningar inte amorterar. Till och med din älsklingsförening elefanten gör det.

Till att börja med så återkommer du hela tiden till att det skulle vara min favoritförening, vilket såklart inte stämmer. Jag skulle inte betala en krona för att bo i den föreningen.

Att de amorterar nu efter 12 år är normalt. Däremot lär de inte amortera tillräckligt för att vara i fas med underhållet.

Citat:
Ursprungligen postat av kurt-sune
1. På vilket sätt skulle föreningen bli blåst? Allting är ju tydligt specificerat i den ekonomiska planen...

2. När tror du att det är dax för större underhåll? Efter ett år eller?

Nyproduktion har en byggherre som naturligtvis gör allt för att sälja så dyrt som möjligt och inte sällan mörkar kostnader för att föreningens ekonomi ska se mer attraktiv ut än vad den sedan kommer att bli i verkligheten. Den nödvändiga informationen finns alltså inte i planen och den information som finns är inte sällan missvisande. Bostadsköpare är dessutom väldigt dåliga på att ens förstå den lilla information som faktiskt finns och stämmer.

Nyproduktionsföreningar har ekonomiska planer där följande påfallande ofta stämmer in:
a) Planen sträcker sig vanligen endast 8 år fram i tiden.
b) Under den tiden sker oftast ingen amortering, utan den tillkommer år 9 (varvid avgifterna går upp).
c) Föreningen är under de 5 första åren befriade från fastighetsavgift, vilken sedan tillkommer.
d) Det konstanta underhålls och reparationsbehovet (småsaker, inte större renoveringar) är gravt underskattat. Det räcker med att ett par portrutor går sönder för att budgeten ska spricka.
e) Driftskostnaderna är ofta väldigt underskattade. Värme, el, snöskottning osv blir ofta betydligt dyrare än i planen.
f) Planen tar sällan någon hänsyn till större ränteförändringar än någon enstaka procentenhet. Känslighetsanalyserna är ett stort skämt.

Underhållsbehövet ökar sedan sakta år för år. Föreningen är fortfarande hårt skuldsatt för att man knappt amorterar (och oftast inte alls gjort de de första 8 åren), avgifterna är redan höjda för att täcka drift och mindre underhåll. Har räntan dessutom tickat upp lite grann så är avgifterna redan maxade (mot vad folk är villiga att betala).

Efter 20-30 år börjar de stora kostnaderna komma och då har man inte kunnat lägga undan några summor att tala om, samtidigt som man fortfarande har en hel del av lånen kvar som byggherren såg till att lägga i föreningen för att göra lägenhetspriserna attraktiva.

= Föreningen går på knäna....
Citera
2015-01-08, 23:16
  #206
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Bbobi
Men man kanske inte lägger varenda krona av dom där 3.000.000? Dessutom kan du ju då ta bort räntekostnader ur ekvationen då du cashat lägenheten.

Sen som sagt har man inte tre miljoner för att man inte lånar till en tremiljoners lägenhet. Förmodligen har man snarare 450.000 då.

Visst, du kan investera pengarna. Men dra av inflation från din avkastning och se hur mycket du får över av det. Annars hade ju inflationen varit din vän som låntagare. Nu är den istället din fiende som äter din avkastning och höjer din hyra år efter år.

Idag har vi ju på det fortfarande ränteavdrag.

Nä, sådär lätt tycker jag inte man kan ställa dom två olika mot varandra.

Inflationen är negativ för tillfället.
Citera
2015-01-08, 23:27
  #207
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av MySpace
Det finns motsvarande billiga äldre BF i innerstan. Bodde i centrala GBG för 900kr/månaden för en 2:a för några år sedan. Så det funkar inte att jämföra olika förhållanden som du gör,

Och vad kostade den? Att jämföra hyra och avgift är helt oväsentligt. Man jämför vanligtvis den totala kostnaden, dvs hyra mot avgift + kapitalkostnad. Eller påstår du att avgift + kapitalkostnad skulle vara 900 kr? Isf tvivlar jag starkt på din trovärdighet.
Citera
2015-01-08, 23:43
  #208
Medlem
BarracoBarners avatar
Citat:
Ursprungligen postat av juha890
Nån som kan förklara varför man skall bo i hyresrätt? Sen kan jag förstå om man är tvingad att bo i hyresrätt av olika anledningar, men ni som inte behöver det varför gör ni det?
1) Jag vill kunna dra ifrån det här landet när jag vill. Om jag får ett jobb utomlands (vilket min plan är) vill jag inte behöva spendera mer tid än nödvändigt i Sverige. Polare som har köpt och sålt lägenheter har haft långa processer med budgivning i flera vändor, något jag helst slipper.
2) Jag är lat och orkar inte fixa trasiga saker själv. Jag ringer värden så kommer han och fixar det.
Citera
2015-01-08, 23:50
  #209
Medlem
Bbobis avatar
Citat:
Ursprungligen postat av BenderRodriquez
Inflationen är negativ för tillfället.

Trevligt för den.

Edit:

Citat:
år 2003: 1,9 %
år 2004: 0,4 %
år 2005: 0,5 %
år 2006: 1,4 %
år 2007: 2,2 %
år 2008: 3,4 %



år 2009: -0,3 %
år 2010: 1,3 %
år 2011: 2,6 %
år 2012: 0,9 %
år 2013: 0,0 %

Skulle du här haka upp dig på 2009?

Men visst kan det råda deflation också. Kanske var det du ville förmedla.
__________________
Senast redigerad av Bbobi 2015-01-09 kl. 00:01.
Citera
2015-01-09, 00:01
  #210
Medlem
Gdanzigsks avatar
Det är lättare att flytta från en hyresrätt än från en bostadsrätt eller ett eget hus. Man slipper de ansvar som bostadsrätter och husägande innebär. Om man inte hälsar på och umgås med grannarna så anses det normalt med hyresrätter men man är konstig om man bor i bostadsrätt och ett hus. Man slipper alla lån och andra avgifter.
Citera
2015-01-09, 00:07
  #211
Medlem
Abalams avatar
Håller med TS. I en BR så slipper man dessutom ha det värsta packet som grannar såsom socialfall, bidragsblattar och annat lowlife.
Citera
2015-01-09, 00:09
  #212
Medlem
slipper lån, men tillslut när man ska köpa hus kommer det också...
Citera
2015-01-09, 00:24
  #213
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av Bbobi
Trevligt för den.

Edit:



Skulle du här haka upp dig på 2009?

Men visst kan det råda deflation också. Kanske var det du ville förmedla.

Du glömde 2014: -0.2%
Citera
2015-01-09, 00:30
  #214
Medlem
Bbobis avatar
Citat:
Ursprungligen postat av BenderRodriquez
Du glömde 2014: -0.2%

Sidan jag tog från var inte uppdaterad med 2014. Men ändrar ingenting.
Citera
2015-01-09, 02:19
  #215
Medlem
Många hyreslägenhetsvurmare här hakar lätt upp så på att brf kostar flera hundra tusen uppemot flera miljoner men vilket vad jag har upplevt i dagens samhälle är att många inte inser skillnaderna mellan utgift kontra kostnader.
Ränta är kostnad däremot.
Amortering är bara utgift/sparande

Om du är beredd att investera/avvara ett litet kapital från likviditet till att placera i en bostad så minskar kostnaden (avgiften) ganska kraftigt. Inte nog med det, utan priserna på lägenheter har väl i snitt ökat med ca 10% senaste åren och kommer garanterat inte bli negativ utveckling på ett bra tag. Varför? Tillgång och efterfrågan mina damer och herrar. Vilket med ett lån blir en hävstång vilket gör att du får större nettoförmögenhet över tid. Sen tycker jag det är skönt att ha en säker investering. Samt bra boende, förening.
Citera
2015-01-09, 02:39
  #216
Medlem
Citat:
Ursprungligen postat av gringo-larry
Varför? Tillgång och efterfrågan mina damer och herrar.

Tillgång/efterfrågan är för simpelt för att enskilt förklara prisbild. De senaste 20 årens uppgång beror på flera faktorer, bl a:
1. Låga priser efter 90-talskrisen. (vi hade i själva verket för låga priser redan innan dess i förhållande till inkomst jämfört med omvärlden)
2. Avtagande räntor.
3. Ökade disponibla inkomster (pga skattesänkningar).
4. Ökad efterfrågan i storstäder.

Punkt 4. är i sig inte tillräcklig drivkraft om folk inte har tillräcklig disponibel inkomst att driva priserna. Om räntan skulle gå upp 5 punkter (otroligt, jag vet) så kommer priserna påverkas negativt även om efterfrågan är stor av den enkla anledningen att man inte har obegränsat med kapital.

Fram till 2006 ökade bostadspriserna kraftigt i förhållande till disponibel inkomst och har sedan dess legat relativt konstanta enbart av den anledningen att den disponibla inkomsten ökade via skattesänkningar. Då skattesänkaråren troligen är över och räntan knappast går att sänka mer blir det svårt att driva priserna enbart med "att folk behöver bostad".
__________________
Senast redigerad av BenderRodriquez 2015-01-09 kl. 03:06.
Citera

Stöd Flashback

Flashback finansieras genom donationer från våra medlemmar och besökare. Det är med hjälp av dig vi kan fortsätta erbjuda en fri samhällsdebatt. Tack för ditt stöd!

Stöd Flashback