Sverige: landet där det råder stor bostadsbrist

Skrev slarvigt om ett ämne jag inte vet så mycket om. Men att det finns system för förtur har tagits upp tidigare i trådar. Hittade den här artikeln:

http://www.hemhyra.se/riks/akut-brist-pa-flyktingbostader

Vad är skälet till att de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen inte bygger hyresrätter?

Kostnaden är inget bekymmer för dom, iom att dom är nivelleringslikare på hyressidan.

Man måste göra klart för sig vad man menar med och hur man mäter bostadsbrist.

Är det boendeyta per person? I så fall var går gränsen? En familj på 3 personer i en 3:a på 60 kvm?
Då går gränsen vid 20 kvm per person.

Men i Sverige ligger vi på ca 41 kvm per person (och det är bland de högsta i världen). Då behöver vi inte bygga något på flera år. Och i Stockholm som ligger på 40 kvm per person kan husera dubbla befolkningen innan det går att tala om bostadsbrist.
För att vi idag skulle kunna tala om bostadsbrist är 3 personer i en lägenhet på 123 kvm för trångt.


Eller är det kön till hyresrätter som är kriteriet på bostadsbrist?
Men om vi inför marknadshyror så kommer det att finns lediga hyresrätter man kan få på dagen. Bostadsbristen upphör i ett slag då.

Samtidigt gäller att vi kommer att ha kö till subventionerade hyresrätter så länge hyran ligger under vad marknaden vill betala.
Vi kommer då alltid att ha bostadsbrist hur mycket som än byggs. Den går då inte att bygga bort.

Det råder brist på antalet lediga lägenheter. Därför får man stå 10 år i kö i Stockholm. Nu när flyktingar får förtur och det byggs få nya hyresrätter kan man nog räkna med 15 år minst.

Varför skulle detta inträffa? Låter dumt och väldigt ogenomtänkt.

En stor del varför det ser ut som det gör är att många äldre sitter på 70-110 Kvm ensamma och vägrar byta ner sig, sedan så finns det bostäder i Sverige bara inte i Stockholm och vissa studentorter.

De drivs som privata bolag, har vinstkrav och saknar tillgång till skattekistan. De drivs av kommunen, men får inte ges fördelaktig behandling av kommunen. Det är alltså i grund och botten ingen större skillnad på allmännyttan och privata värdar sett till ekonomin.

Med rådande lagar och regler är det i princip omöjligt att bygga nytt och få det att gå runt med en hög andel hyresrätter. Dessutom tar det i runda slängar tio år från förslag till tillstånd i Sverige. Med tanke på att utförsäljningarna (som startades delvis på grund av att de inte skulle gå med förlust) fortfarande håller på så kan man ana att det kommer ta minst tio-femton år innan allmännyttan börjar bygga storskaligt där det behövs, om inga förändringar sker.

Så: jo, kostnaden är ett problem.

Att det är kö beror på att priset är nedreglerat. "Bristen" går inte att bygga bort så länge priset är nedreglerat.

Jag är inte säker på att jag förstår frågan riktigt. Så jag gissar att den handlar om hur marknadsprissättning fungerar.

Om du sitter som ägare till 1000 hyresrätter och det är marknadsprissättning som gäller. Hur optimerar du då dina hyror? Ingen kan tala om för dig var rätt hyra ligger.
Om alla är uthyrda hur mycket för lågt ligger du då?
Har du stora vakanser så vet du att du ligger för högt.
Men när du ligger på låg vakansgrad då vet du att du ligger ganska rätt. (I samma stund du hamnar på 0 i vakansgrad tappar du informationen om vad marknaden vill betala. Därför kan du inte ligga där annat än tillfälligt).
Därför kommer det att finna lediga lägenheter. Så du skulle antagligen ligga på 10 lediga lägenheter i lite olika storlekar och olika platser. Det är 1% vakansgrad.

Eller så kan man beskylla invandringen. Gör man som man vill. Landet har totalt sett brist på bostäder och de flesta kommuner har problem med att ordna boende till flyktingar.

Jag ser inte att det skulle vara något hinder. (Det saknas antagligen någon pusselbit).
Vinsten är inget problem för det kommunala allmännyttiga bolaget. Bolaget justera bara hyresnivån så att de kan betala (den ganska låga) vinsten. Här finns inget problem.

Bolaget kan belåna sina fastigheter och bygga nya. Eller finns något hinder här?
Det är ett kommunalt bolag så kreditrisken är minimal om man lånar i en bank.
Och eventuell bygg eller lånekostnad är inget problem. Man är likare vad gäller hyran och behöver inte anpassa sig till någon. Man bara justerar hyrorna så man täcker alla sina kostnader.

Ang planering så envisas jag med att handläggningstiden inte är ett problem utan att det bara leder till parallella projekt. Om projekttiden är 10 år så kan bolaget starta ett varje halvår. Då kan man starta ett bygge varje halvår, och man har 20 parallell projekt i olika stadier. Jag ser inte problemet.

Det finns nationella riktlinjer för att bestämma hyra för en lägenhet, dessa ligger till grund för de förhandlingar som sker mellan Hyresgästföreningen och de kommunala hyresvärdarna. Så vitt jag vet är "vi måste gå med vinst" ingen giltig anledning till hyreshöjning. Den förklaring jag fick av Stockholmshems representant runt sekelskiftet när vi diskuterade utförsäljning var just detta, och de relativt låga hyrorna var en anledning till utförsäljningen. Det är klart att det är möjligt att han hade fel och att de skulle ha rätt att justera priserna på ett godtyckligt sätt, men det känns inte helt sannolikt.

Talar man om rena nybyggen så var det diskussioner kring hur få hyresrätter det blev vid gamla Sabbatsbergs sjukhus, då hette det att med bruksvärdeshyrorna skulle det ta alldeles för lång tid att börja göra vinst. Kommunala bolag får inte ta mer än privata bolag, så argumentet gäller även för dem i så fall.

Som sagt, de tillhör inte kommunen på det sättet. De betalar samma räntor som alla andra, och om kommunen ställer sig bakom betalar bostadsbolaget marknadsmässig ränta till kommunen.

Det enda problemet jag beskrev med den långa handläggningstiden var att även om du skulle ha helt rätt i alla dina antaganden så kommer det fortfarande ta tio år innan det börjas byggas och ytterligare fem år innan det faktiskt märks av ordentligt (tillräckligt många färdigställda lägenheter).

Det kan vara så att något hänt på senare tid, som utgör någon förklaring. Men tidigare så var i praktiken allmännyttan likare och det privata fick anpassa sig. Därmed kan det inte vara så att allmännyttan skall anpassa sig till privata hyresvärdar.

Allmännyttan har en viss kostnad (inklusive sin lilla vinst). Det hyresgästförening kan ha synpunkter på är hur den nycklas ut på befintliga bostäder. Och där kan man väl låta dom få gehör så får dom känna att dom har inflytande.

På så vis kan allmännyttan låna upp och bygga nya hyresrätter. Då ökar deras kostnader (men också antalet lägenheter). Så frågan igen för hyresgästföreningen är hur kostnaderna nycklas ut på beståndet.

Nu kan man tänka sig att allmännyttan skulle försöka obstruera nyproduktion. Det skulle dock vara politiskt självmord. Hyresgästföreningen vill inte se svarta tidningsrubriker där det står att dom vill ha flera familjer i varje lägenhet i framtiden.
Och allmännyttan ordnar ju fram hyresrätter till självkostnadspris. Så hyresgästföreningen kan inte klaga. Och detta borde vara en väg fram för bolaget. Man säger till hyresgästföreningen att man tänker bygga, redovisar vad det kostar och så får dom acceptera. Gör dom inte det får dom löpa gatlopp i media för att dom vill orsaka misär ända tills dom kapitulerar.
Som sagt jag ser inte riktigt problemet.


Två möjliga förklaringar som jag kan se är:
a) Att kommunledning har ett möte i ett fönsterlöst rum med VD:n där man säger till denne att "bygger du ett endaste hushelvete så får du sparken".
b) Att kommunledning bestämmer sig för att casha in fastigheter och köpa röster för pengarna. Och då blir det svårt att bygga nytt samtidigt.

I a) ovan måste bolaget hitta svepskäl till varför man inte ökar på beståndet. Och det kan vara påhittade problem med hyresgästföreningen, eller kostnader.
De du nämner låter som svepskäl. Tidigare har iaf inte allmänyttan behövt låt nyproduktion bekosta sig själv, utan nyproduktion har haft reducerade hyror och äldre bestånd har fått subventionera dessa. Det har varit hela bolagets kostnader som nycklas ut på lägenheterna enligt div principer.

Jag är medveten om att det är ett kommunalt bolag. Men när banken gör sin riskbedömning så handlar det dels om fastigheter och så beaktar man att det är kommunen som är ägare. Och då blir räntan därefter. Dvs inte speciellt hög.

Vi har haft urbanisering i över tio år så man borde sjösätta projekt i konstant takt. Skulle det däremot vara så att handläggningstiden drastiskt har ökat så blir det en transient som helt är bortstädad först efter tio år.
Dvs man borde ha känt av något lägenhetsbehov 2003 och de borde då byggas nu med tio års handläggningstid.
10 års handläggningstider kan omöjligen vara ett problem för den här typen av verksamhet. Det är ju en enkel pipeline. Problemen är någon annanstans.